Cần quy định cụ thể về phương pháp định giá đất sát với thị trường để đảm bảo lợi ích giữa các bên

Sáng 21/6, tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV, Quốc hội dành một ngày làm việc để thảo luận về dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Nhiều đại biểu Quốc hội quan tâm góp ý về nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất; nhấn mạnh yêu cầu thể chế hoá Nghị quyết số 18-NQ/TW bảo đảm phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường và quy định chi tiết nguồn thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất.

Theo đại biểu Phan Thị Mỹ Dung – Đoàn ĐBQH tỉnh Long An đề nghị cần tiếp tục nghiên cứu, rà soát, bổ sung, làm rõ, minh bạch nguyên tắc thị trường để đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Đại biểu Phan Thị Mỹ Dung cho biết thực tiễn trong thời gian qua, việc bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi không chỉ ở vấn đề tính tiền bồi thường khi thu hồi đất mà còn ở phương án hỗ trợ tái định cư theo tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW để sau khi thu hồi đất thì người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở đảm bảo cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Việc duy trì một mặt bằng hợp lý các chi phí liên quan đến đất sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp sản xuất kinh doanh phát triển bền vững. Từ đó, tạo việc làm, thu nhập cho người lao động, tạo nguồn thu bền vững cho ngân sách nhà nước.

Chỉ rõ hiện nay việc thực hiện xác định giá đất theo 4 phương pháp là so sánh, trực tiếp, chiết trừ thu nhập và hệ số điều chỉnh giá đất có vướng mắc, khó khăn, lúng túng trong quá trình thực hiện, Đại biểu Phan Thị Mỹ Dung đề nghị tiếp tục đánh giá để quy định cho hoàn thiện.

Góp ý cụ thể về nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất, đại biểu Trần Đình Gia – Đoàn ĐBQH tỉnh Hà Tĩnh đề nghị việc định giá đất cần phải nghiên cứu, đánh giá lại bài bản và sát thực tế, đảm bảo phục vụ công tác quản lý nhà nước, phát triển kinh tế - xã hội và thu ngân sách nhà nước.

Đại biểu cho biết, quá trình thực hiện các quy hoạch, các quy định của pháp luật, nguyên tắc quy định trình tự và phương pháp việc thực hiện xác định giá đất còn có nhiều bất cập, vướng mắc, mâu thuẫn và bất hợp lý. Việc định giá đất còn mang tính định tính, không tách bạch được giá đất theo loại đất cùng một loại đất. Điều kiện hạ tầng kinh tế - xã hội như nhau lại có thể có giá khác nhau.

Từ thực tế trên, đại biểu Trần Đình Gia đề nghị cần bổ sung sửa đổi nguyên tắc giá đất theo các tiêu chí.

Một là, cần phải phân loại đất đai thành 2 loại trong quá trình định giá đất đai với quyền sử dụng đất là hàng hóa và đất đai với quyền sử dụng đất là tư liệu sản xuất. Theo đó, đối với đất đai quyền sử dụng đất là hàng hóa thì cần phải tính toán theo cơ chế thị trường với các phương pháp phù hợp. Đối với đất đai là tư liệu sản xuất thì cần phải tính toán theo khung giá đất để đảm bảo ổn định công bằng, thu hút đầu tư, khuyến khích sản xuất không định giá đất theo quy mô diện tích, nội dung dự án đầu tư.

Hai là, giá đất đối với đất đai là tư liệu sản xuất, tính giá đất phải theo mục đích sử dụng đất phải căn cứ theo điều kiện kinh tế - xã hội, cơ sở hạ tầng và điều kiện khác đảm bảo đất đai có cùng mục đích sử dụng, điều kiện cơ sở hạ tầng, cùng điều kiện kinh tế - xã hội phải cùng một mức giá. Ví dụ như đất thương mại dịch vụ trên cùng một tuyến đường phải cùng một giá đất mặc dù các dự án khác nhau. Giá đất do loại đất này phải do Nhà nước quy định trong khung giá đất áp dụng chung cho mọi tổ chức, cá nhân điều chỉnh hằng năm cho phù hợp chủ yếu theo tỷ lệ trượt giá.

Ba là, đất đai là hàng hóa, đất cho các dự án nhà ở, dự án phân lô bán nền v.v thì việc định giá đất cần phải thực hiện đấu giá đất trước khi lựa chọn nhà đầu tư và trước khi giao đất cho thuê đất. Điều này đảm bảo nhà đầu tư phải biết trước giá đất trước khi quyết định đầu tư, quyết định đấu giá đất, quyết định thuê đất. Điều này nhằm tránh tình trạng hiện nay việc định giá đất đang do Nhà nước độc quyền đơn phương đánh giá, định giá đầu tư không được thương thảo để giá đất trước khi giao đất, cho thuê đất và ký hợp đồng thuê đất. Việc này cũng rất có thể dẫn đến tình trạng thỏa thuận ngầm giữa người quyết định giá đất và chủ đầu tư.

Đóng góp ý kiến vào dự án Luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu Chu Thị Hồng Thái đánh giá cao cơ quan soạn thảo dự án Luật sau khi tiếp thu ý kiến của Nhân dân đã nghiên cứu, chỉnh sửa, bổ sung phù hợp với thực tế.

Về mở rộng đối tượng nhận, chuyển nhượng đất nông nghiệp, đại biểu Chu Thị Hồng Thái cho rằng, trong dự án Luật cần có quy định rõ đối tượng nhận, chuyển nhượng là cá nhân và tổ chức; nêu rõ về thời hạn chuyển nhượng, tổ chức nhận chuyển nhượng.

Ngoài ra, cơ quan soạn thảo cần quy định cụ thể về phương pháp định giá đất sát với thị trường để đảm bảo lợi ích giữa các bên là như cơ quan quản lý Nhà nước, tổ chức và người sử dụng...

Đại biểu Chu Thị Hồng Thái nhất trí với việc mở rộng đối tượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, trong đó có đất trồng lúa; đồng thời đề nghị Ban soạn thảo chỉnh sửa quy định dự thảo Luật theo hướng chặt chẽ hơn về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, trong đó có tính đến đặc thù của các loại đất thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đối tượng nhận quyền chuyển nhượng là Tổ chức phân biệt với đối tượng nhận chuyển nhượng là cá nhân không trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp. Bên cạnh đó có cơ chế kiểm soát chặt chẽ, phòng ngừa việc lợi dụng quy định này để đầu cơ đất nông nghiệp ảnh hưởng đến mục tiêu, chính sách.

Đối với trường hợp mở rộng đối tượng là cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng đất trồng lúa, ngoài ý kiến đề nghị nghiên cứu bổ sung quy định với cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa thì phải thành lập tổ chức kinh tế đáp ứng yêu cầu quy định tại Khoản 5, Điều 4 dự thảo luật như Báo cáo thẩm tra của Ủy ban Kinh tế.

Đại biểu Chu Thị Hồng Thái đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu phương án quy định hạn mức nhận chuyển nhượng mức nào thì phải thành lập tổ chức kinh tế, hạn mức bao nhiêu thì không cần phải thành lập mà chỉ cần đảm bảo việc sử dụng đất đúng mục đích, không vi phạm pháp luật về đất đai. Bởi vì đối với cá nhân nhận chuyển nhượng thì cũng sẽ có trường hợp nhận chuyển nhượng với diện tích không lớn mà yêu cầu phải thành lập tổ chức kinh tế thì sẽ không phục phù hợp.