Căn hộ tồn kho lớn, tỷ lệ hấp thụ giảm, giá cứ tăng

Thị trường căn hộ vẫn còn tồn kho lớn, lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ trong quý II/2021 giảm, nhưng giá bán vẫn tăng.

Tồn kho cao, doanh nghiệp vẫn lãi lớn

Theo báo cáo tài chính hợp nhất bán niên vừa được công bố, tính đến ngày 30/6, lợi nhuận sau thuế chưa phân phối của Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (mã cổ phiếu NLG) đạt 2.362 tỷ đồng, tăng gần 11% so với quý IV/2020. Riêng quý II/2021 ghi nhận lợi nhuận sau thuế của Nam Long đạt gần 48,14 tỷ đồng.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn tại Savills Hà Nội cho biết, hoạt động mở bán và nguồn cung mới trong giai đoạn nửa cuối năm 2021 được dự báo vẫn hạn chế, nhưng các Dự án mới đều là những Dự án mà thị trường đang rất quan tâm. “Trong bối cảnh Covid-19 vẫn diễn biến phức tạp, thì giá bán căn hộ chung cư trong nửa cuối năm 2021 sẽ vẫn ổn định”, bà Hằng lưu ý.

Tuy vậy, hàng tồn kho của Nam Long trong quý II/2021 tiếp tục tăng lên, từ 13.521 tỷ đồng vào ngày 31/3, lên trên 14.000 tỷ đồng vào ngày 30/6, gấp 2,3 lần so với cuối năm 2020. Lượng tồn kho của Nam Long tăng mạnh đến từ các dự án đang trong giai đoạn sản xuất - kinh doanh dở dang và chủ yếu bao gồm các căn hộ, nhà phố và biệt thự đang xây dựng để bán và đất chờ bán.

Tương tự, Tập đoàn Đất Xanh (mã cổ phiếu: DXG) ghi nhận lợi nhuận sau thuế chưa phân phối nhảy vọt lên mức 3.181 tỷ đồng vào ngày 30/6, gấp 3,8 lần so với cuối năm 2020. Đáng kể, lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp của Đất Xanh trong quý II/2021 lội ngược dòng khi đạt 478,69 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm trước lỗ tới 467,72 tỷ đồng. Trong khi đó, hàng tồn kho của Đất Xanh tại ngày 30/6 vẫn ở mức cao, đạt 9.639 tỷ đồng, giảm gần 6% so với quý IV/2020.

“Ông lớn” bất động khác là Tập đoàn địa ốc No Va (mã cố phiếu: NVL) có giá trị hàng tồn kho trên 90.041 tỷ đồng trong quý I/2021, tăng hơn 1.600 tỷ đồng so với cuối năm 2020; dự phòng giảm giá hàng tồn kho 2 tỷ đồng. Lượng hàng tồn kho của doanh nghiệp này chủ yếu rơi vào bất động sản để bán đang xây dựng với trị giá hơn 80.261 tỷ đồng (chiếm 89%), còn tồn kho bất động để bán đã xây dựng hoàn thành đạt 9.672 tỷ đồng (bằng 10,7%).

Trong báo cáo tài chính hợp nhất mới công bố, Công ty cổ phần Phát triển đô thị Từ Liêm (gọi tắt là Lideco, mã cổ phiếu: NTL) ghi nhận tồn kho hàng hóa bất động sản trong quý II/2021 “đứng vững” ở mức 62,302 tỷ đồng, chỉ giảm nhẹ so với con số 64,940 tỷ đồng hồi đầu năm. Khả năng tiêu thụ hàng mạnh mẽ của Lideco đến từ phân khúc biệt thự, nhờ đó lợi nhuận quý II tăng 9 tỷ đồng so với cùng kỳ năm trước, tương đương mức tăng 21%.

Hàng tồn nhiều, căn hộ vẫn tăng giá

Tại TP.HCM, theo thống kê của Savills, lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ căn hộ trong quý II/2021 thấp nhất trong 5 năm qua. Tổng lượng giao dịch là gần 1.400 căn, giảm 35% theo quý và 36% theo năm, trong khi tỷ lệ hấp thụ ở mức 37%, giảm 5 điểm phần trăm theo quý và 10 điểm phần trăm theo năm.

Savills cho biết, căn hộ hạng B dẫn đầu lượng giao dịch tại TP.HCM với 49% thị phần và tỷ lệ hấp thụ cao nhất phân khúc với 52%. Lượng giao dịch từ nguồn cung mới chiếm 77% tổng lượng giao dịch trên thị trường căn hộ TP.HCM trong quý II và đạt tỷ lệ hấp thụ 63%.

Trong bối cảnh đó, giá bán sơ cấp căn hộ vẫn tăng. Gần 40% dự án sơ cấp tăng giá bán lên đến 15% trong quý II/2021. Giá bán giai đoạn mới của các dự án hiện hữu cũng đạt mức tăng 10% so với giai đoạn trước.

Còn tại Hà Nội, trong bối cảnh dịch bệnh bùng phát đi kèm với các biện pháp giãn cách xã hội, thị trường chứng kiến rất ít dự án mới được mở bán trong quý II/2021, do hầu hết các sự kiện mở bán đều bị hoãn. Thay vào đó, chủ đầu tư tập trung “xả” hàng tồn của các dự án đang triển khai.

Tổng lượng căn hộ được bán tại Hà Nội trong quý II/2021 giảm 14,9% so với quý trước đó, tỷ lệ hấp thụ nguồn cung căn hộ mới chỉ đạt 46%. Tuy nhiên, giá chào bán sơ cấp trung bình trên thị trường trong quý này vẫn tăng 7% theo quý, lên 1.625 USD/m2 và 11% theo năm (các dự án căn hộ hạng B tăng giá mạnh nhất, đạt mức 13% theo năm).

Trong nửa đầu năm 2021, Savills Việt Nam cho biết, với một dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 6 dự án, cung cấp khoảng 1.600 căn hộ, nguồn cung mới của thị trường căn hộ Hà Nội giảm tới 60% theo quý và 74% theo năm. Đây là nguồn cung mới thấp nhất trong vòng 5 năm.

Các chuyên gia nhận định, thị trường căn hộ đang có xu hướng dịch chuyển xa trung tâm bởi nguồn cung mới hạn chế và hàng tồn kho giá cao đẩy các chủ đầu tư chuyển hướng sang các tỉnh lân cận, thay vì các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM. Với hạ tầng được cải thiện và thúc đẩy nhu cầu nhà ở tăng lên, các tỉnh như Hưng Yên, Hải Dương, Bắc Ninh, Bắc Giang đang thu hút sự quan tâm lớn của các doanh nghiệp phát triển nhà ở.

Ở phía Nam, các tỉnh lân cận TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai và Long An đang được hưởng lợi từ sự cải thiện hạ tầng giao thông và kết nối vùng. Trong đó, Bình Dương có tốc độ đô thị hóa cao, thị trường công nghiệp tăng trưởng nhanh và kết nối giao thông với TP.HCM tốt hơn.

Riêng với thị trường TP.HCM, hạ tầng cải thiện và tốc độ đô thị hóa nhanh chóng ở khu vực phía Đông (TP. Thủ Đức) và phía Nam (quận 7 và Nhà Bè) hỗ trợ cho sự phát triển nhà ở cao tầng. Các dự án hạ tầng đáng chú ý là tuyến metro số 1, cầu Thủ Thiêm 2 và 4, mở rộng đường Lê Văn Lương - ĐT826C, đường Long Hậu - ĐT826E và hầm Nguyễn Văn Linh - Nguyễn Hữu Thọ. Theo ước tính của Savills, đến năm 2024, TP. Thủ Đức sẽ chiếm 44% nguồn cung tương lai, quận 7 chiếm tỷ trọng 13% và Nhà Bè đạt 8%.