Cần chi tiết, cụ thể hơn trong luật để đẩy mạnh cải tạo chung cư cũ

Chính phủ bỏ đề xuất sở hữu nhà chung cư có thời hạn, tuy nhiên bổ sung quy định về thời hạn sử dụng, trường hợp phá dỡ, trách nhiệm các chủ thể để giải bài toán cải tạo chung cư cũ, nhất là khu nhà đã xuống cấp.

Sau khi tiếp thu ý kiến của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội, nhân dân và các chuyên gia, Tờ trình của Chính phủ gửi Quốc hội Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã không còn quy định thời hạn sở hữu chung cư. Thông tin này nhận được sự ủng hộ của phần đông người dân bởi nhiều ý kiến cho rằng việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư can thiệp đến quyền sở hữu và có tác động rất lớn đến quyền lợi của người dân, hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Đối với người dân, căn hộ chung cư là tài sản giá trị lớn của cá nhân và việc mất quyền sở hữu sau 50 - 70 năm là điều không hợp lý.

Tại Tờ trình của Chính phủ đã bỏ nội dung quy định thời hạn sở hữu chung cư, tuy nhiên bổ sung quy định về thời hạn sử dụng chung cư, trường hợp phá dỡ và trách nhiệm các chủ thể khi phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Việc này để có cơ sở pháp lý, giải quyết tháo gỡ vướng mắc trong cải tạo chung cư cũ tại nhiều địa phương. Tại Luật Nhà ở 2014 đã quy định về thời hạn sử dụng, trách nhiệm của các tỉnh, thành phố đối với việc thẩm định, xử lý các công trình xuống cấp hoặc hư hỏng vì nhiều lý do khác nhau. Tại dự thảo lần này, Bộ Xây dựng làm rõ hơn các vấn đề về thẩm quyền, trách nhiệm và hướng giải quyết... nhằm giải quyết vấn đề này một cách thuận lợi hơn.

Theo thống kê sơ bộ của Bộ Xây dựng, hiện nay, cả nước có khoảng trên 2.500 nhà chung cư cũ (tương đương khoảng trên 3 triệu mét vuông) được xây dựng từ trước năm 1994 với hơn 100.000 hộ dân sinh sống; trong đó, Hà Nội có có khoảng 1.579 tòa, TP.HCM có gần 500 tòa.

Theo Bộ Xây dựng, một trong những nguyên nhân khiến việc cải tạo, xây dựng chung cư cũ, nhất là các khu nhà tập thể xuống cấp trở nên bế tắc là do những vướng mắc về cơ chế. Còn về phía doanh nghiệp không hào hứng, mặn mà tham gia vì họ không nhìn thấy lợi nhuận. Bên cạnh đó, khi chấp thuận cải tạo thì giữa doanh nghiệp và người dân lại không thể thỏa thuận được phương án tài chính, cơ chế đền bù…

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục Trưởng Cục Quản Lý Nhà Và Thị Trường Bất Động Sản (Bộ Xây Dựng) cho biết, tính đến thời điểm này, cả nước chỉ mới thực hiện cải tạo, sửa chữa được khoảng hơn 10 nhà chung cư. Nhiều nhà đã phá dỡ nhưng chưa thể xây dựng lại do vướng các cơ chế chính sách hoặc do người dân chưa đồng tình, cơ chế ưu đãi chưa thu hút được các doanh nghiệp tham gia. Ngoài ra còn nhiều khó khăn khác như: Chưa rõ quy định về cách xác định hệ số k (hệ số bồi thường), quy đổi tính giá trị căn hộ tái định cư, lợi nhuận định mức chủ đầu tư được hưởng khi làm dự án cải tạo...

Chia sẻ về nguyên nhân, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 cho rằng, đa số các chung cư cũ nằm trong nội đô, bị quy hoạch hạn chế về mật độ dân số, chiều cao, nên hầu như việc cải tạo chỉ đảm bảo được chỗ ở cho người dân. Còn muốn tạo lợi nhuận cho doanh nghiệp là câu chuyện rất khó.

"Mặt khác, chúng ta đang yếu trong khâu thẩm định. Rất nhiều chung cư có dấu hiệu xuống cấp nhóm D nhưng không thực hiện siết nhóm, dẫn đến người dân trong dự án và người dân xung quanh đang phải chịu rủi ro về tính mạng khi sinh sống hàng ngày hoặc đi qua khu vực đó nhưng vẫn chưa có căn cứ phá dỡ", ông Quê cho biết.

Để giải quyết bài toán cải tạo chung cư, nhà tập thể xuống cấp, theo ông Nguyễn Anh Quê, không còn cách nào khác, Nhà nước cần có những giải pháp đột phá và táo bạo hơn. Trong đó, cần tính đến bài toán tổng thể để giải quyết được vấn đề ở hiện tại và cả tương lai. Trước hết cần đẩy nhanh vấn đề về thẩm định để xếp nhóm D đối với những công trình đã xuống cấp nghiêm trọng buộc phải phá dỡ. Tuy nhiên, nếu chỉ giải quyết nhóm D thì bộ mặt đô thị vẫn rất nhếch nhác. Theo đó, đối với các dự án ở nhóm B, nhóm C thì nên quy định phần trăm về mức độ đồng thuận, nên chăng nhóm B khoảng 85%, nhóm C khoảng 70%.

“Nếu yêu cầu công trình nhóm nào cũng phải 100% đồng thuận mới có thể phá dỡ thì việc cải tạo chung cư cũ gần như là điều không thể. Thực tế có những người xem căn nhà cũ là kỷ niệm nên không muốn phá dỡ”, ông Quê nói.

Ngoài ra ông Quê cho rằng, nếu trên giấy chứng nhận sở hữu chỉ thể hiện niên hạn thì người dân rất e ngại và chủ đầu tư cũng không mặn mà. Do đó, khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải chia thành hai quyển với hai quyền riêng biệt. Thứ nhất, quyền sử dụng căn hộ chung cư có thời hạn theo niên hạn công trình được cấp ở hồ sơ thiết kế cơ sở, thể hiện trên sổ đỏ. Thứ hai là sổ thể hiện quyền sử dụng đất, do người dân mua quyền sử dụng đất lâu dài và thực hiện đóng thuế.

“Nếu quy định chi tiết như vậy trong hồ sơ thiết kế cơ sở, giấy phép xây dựng và sổ đỏ thì chủ đầu tư không bị ảnh hưởng và tâm lý người dân cũng cho rằng mình đang sở hữu tài sản chứ không phải tiêu sản, mất giá theo thời gian”, ông Quê lý giải.

Nhưng quan trọng là vấn đề xử lý chung cư khi hết hạn. Sau khi hết thời hạn sử dụng, việc xây dựng cải tạo lại sẽ do người dân thống nhất ý kiến về chất lượng, chi phí và lựa chọn chủ đầu tư cũng như đơn vị xây dựng. Nhà nước sẽ đóng vai trò là trọng tài, thay vì phương án như hiện tại là Nhà nước chào mời hoặc các doanh nghiệp tự đăng ký với Nhà nước để thoả thuận với người dân.

“Với phương án này, chung cư xây mới sẽ không thay đổi về chiều cao, mật độ dân số, chỉ phát sinh tiền xây dựng do người dân quyết định và tự thỏa thuận về chất lượng, giá cả với doanh nghiệp. Điều này khác với việc doanh nghiệp thoả thuận với người dân”, ông Quê nói.

Quan trọng hơn, Nhà nước nên có cơ chế bù quỹ đất cho doanh nghiệp và quy định hệ số đền bù hợp lý hơn.

Đề cập đến thực tế người dân vẫn không mặn mà với chung cư tái định cư, ông Quê lý giải, hiện có rất nhiều toà chung cư tái định cư bỏ trống nhiều năm nay, có thể do chất lượng công trình không đạt yêu cầu hay vị trí không thuận lợi cho sinh hoạt của người dân. Để loại bỏ đi nút thắt tâm lý tiêu cực về chung cư tái định cư và nâng cao tỷ lệ đồng thuận trong việc di dời, việc xây dựng các khu tái định cư cần giao cho những tập đoàn xây dựng lớn, có uy tín, thương hiệu và vị trí quỹ đất tương đối trung tâm, có hạ tầng phát triển với nhiều dch vụ tiện ích đi kèm.

“Còn đối với khu chung cư cũ, chúng ta có thể sử dụng với mục đích khác, như mục đích công cộng hoặc xây dựng các trung tâm thương mại cho Nhà nước đấu thầu, đấu giá và doanh nghiệp bù lại lợi nhuận”, ông Quê đề xuất./.