Cân bằng lợi ích trong thu hồi đất

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) rút gọn còn 106 Điều nhằm khơi thông nguồn lực, nhưng các quy định về bồi thường tái định cư đang tạo ra thách thức lớn cho chi phí phát triển dự án của doanh nghiệp.

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi 2024 mở rộng quyền linh hoạt trong bồi thường nhưng tạo thách thức trong xác định giá trị và bố trí quỹ đất cho nhà đầu tư.

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi nhằm thể chế hóa các chủ trương mới của Đảng, tháo gỡ điểm nghẽn trong quản lý sử dụng đất và phát huy hiệu quả nguồn lực đất đai. Luật mới gồm 106 Điều, ngắn gọn hơn luật hiện hành nhưng bao quát đầy đủ các vấn đề trọng tâm. Dự thảo đổi mới khái niệm quản lý đất, có quy định về giá đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo hướng linh hoạt hơn, phù hợp với quyền lợi người sử dụng đất.

Điều 42 cho phép bồi thường bằng đất cùng mục đích hoặc đất khác mục đích, nhà ở, hoặc tiền. Quy định mở này tạo sự linh hoạt nhưng có thể gây khó khăn trong xác định giá trị bồi thường, bố trí quỹ đất và quỹ nhà. Điều 43 khoản 4 quy định bổ sung chênh lệch giữa mức thỏa thuận và mức bồi thường, tạo yếu tố không chắc chắn trong dự toán giải phóng mặt bằng. Các nhà thầu xây dựng lo ngại quy định có thể mở rộng áp dụng cho đất nông nghiệp, đất rừng phòng hộ không thu tiền, làm phức tạp công tác định giá.

Các ngành có khả năng chịu ảnh hưởng bao gồm xây dựng hạ tầng, bất động sản và nông lâm nghiệp. Doanh nghiệp xây dựng, nhà thầu, chủ đầu tư dự án phải đối mặt với chi phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư không ổn định. Ngành nông nghiệp, lâm nghiệp cũng cần quy định rõ ràng hơn về bồi thường đất không thu tiền. Các công ty bất động sản phải tính toán lại chi phí giải phóng mặt bằng trong dự toán dự án.

Các chuyên gia kiến nghị Chính phủ quy định nguyên tắc và công thức khung để xác định mức bồi thường trên cơ sở bảng giá đất của địa phương, bảo đảm tính minh bạch và thống nhất giữa các địa phương. Cần cân nhắc hạn chế áp dụng quy định bồi thường bằng đất khác mục đích chỉ cho đất ở hoặc đất có thu tiền sử dụng. Đồng thời, bổ sung quy định về nghĩa vụ khai thác hiệu quả đất và cơ chế thu hồi đất hoang hóa để cân bằng quyền và trách nhiệm của người sử dụng đất.