Cải tạo chung cư cũ tại TP.HCM vẫn 'loay hoay' tìm lời giải

Mục tiêu của Chương trình cải tạo chung cư cũ được Thành ủy TP.HCM đề ra là đến năm 2020, sẽ cải tạo, sửa chữa hoặc xây mới 237/474 số chung cư có trước năm 1975 bị xuống cấp, hư hỏng. Tuy nhiên, đến nay, đã 5 năm trôi qua, con số chung cư cũ được cải tạo vẫn chỉ đếm trên đầu ngón tay.

Con số cải tạo chỉ "đếm trên đầu ngón tay"

Từ năm 2016, Thành ủy TP.HCM đã ban hành “Chương trình hành động chỉnh trang đô thị, cải tạo chung cư cũ”, với mục tiêu đề ra là đến năm 2020, thành phố sẽ cải tạo, sửa chữa hoặc xây mới 237 chung cư trong số 474 chung cư có trước năm 1975 bị xuống cấp, hư hỏng. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, con số chung cư cũ được cải tạo vẫn chỉ "đếm trên đầu ngón tay".

Thông tin về tiến độ thực hiện đầu tư xây mới chung cư cũ trước năm 1975, Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, trong năm 2017, thành phố đã hoàn tất công tác kiểm tra, rà soát, phân loại và kiểm định chất lượng đối với 474 chung cư cũ (573 lô) xây dựng trước năm 1975. Kết quả có 15 chung cư cấp D (hư hỏng nặng, nguy hiểm).

Trong số 15 chung cư cấp D nói trên, đến nay, TP.HCM chỉ mới tháo dỡ được 4 chung cư gồm: 3 chung cư ở quận Tân Bình là chung cư 47 Long Hưng; chung cư 170-171 Tân Châu; chung cư 40/1 Tân Phước và 1 chung cư tại quận 1 là chung cư 23 Lý Tự Trọng, với tổng diện tích sàn là 14.470,4 m2.

Di dời toàn bộ hộ dân của 6 chung cư gồm: Chung cư 128 Hai Bà Trưng (94 hộ), chung cư 23 Lý Tự Trọng, Quận 1 (81 hộ); chung cư 6Bis Nguyễn Tất Thành, quận 4 (26 hộ); chung cư 40/1 Tân Phước (78 hộ), chung cư 47 Long Hưng (30 hộ) và chung cư 170-171 Tân Châu, quận Tân Bình (24 hộ)) với 333 hộ dân.

Còn 5 chung cư đang di dời dở dang gồm: Chung cư 11 Võ Văn Tần, quận 3 (18/19 hộ); chung cư 119B Tân Hòa Đông, quận 6 (61/80 hộ); chung cư 155 – 157 Bùi Viện, quận 1 (84/100 hộ); chung cư Trúc Giang, quận 4 (32/123 hộ); chung cư Vĩnh Hội (lô A, B, C), quận 4 (11/244 hộ)) với 206/560 hộ dân. Tổng cộng TP.HCM đã di dời 539/1023 hộ dân.

Trong khi đó, chỉ có 2 chung cư cũ được xây mới là chung cư 192 Nam Kỳ Khởi Nghĩa (quận 3) và lô B chung cư Nguyễn Kim (quận 10), với 876 căn hộ, tổng diện tích sàn khoảng 90.000 m2. 3 chung cư đang thi công dang dở có quy mô khoảng 260.000 m2 sàn với hơn 2.000 căn hộ, gồm: Chung cư 231 Hoàng Văn Thụ (quận Tân Bình); chung cư 289 Trần Hưng Đạo và Cô Giang đều ở quận 1.

Có thể thấy, sau gần 5 năm thực hiện chương trình, kết quả đạt được so với kế hoạch đề ra ban đầu đã gần như thất bại, phần lớn những chung cư cũ chỉ được sửa chữa, nâng cấp, còn số lượng xây dựng mới lại rất ít.

Lý giải về việc chương trình không thể hoàn thành như kế hoạch, Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, do gặp khó khăn, vướng mắc trong công tác cải tạo, xây dựng mới chung cư thay thế chung cư cũ, mà nguyên nhân là vì quy định của pháp luật về lĩnh vực cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ còn nhiều bất cập như không thể đạt được sự thống nhất của tất cả các chủ sở hữu. Đồng thời, quy định bồi thường, hỗ trợ, tạm cư và tái định cư hiện hành không còn phù hợp, cũng như chưa có sự thống nhất trong việc miễn/giảm tiền sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính phát sinh từ việc điều chỉnh tăng chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc.

“UBND TP.HCM đã ủy quyền, phân công triệt để cho UBND các quận thực hiện công việc cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ trước năm 1975. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai, UBND các quận còn nhiều vướng mắc liên quan pháp luật hiện hành không đồng bộ phải báo cáo đề nghị UBND thành phố, các Sở ngành hướng dẫn thực hiện”, Sở Xây dựng TP.HCM thông tin.

Ngoài ra, một nguyên nhân nữa được Sở Xây dựng đề cập là việc khó mời gọi các nhà đầu tư tham gia thực hiện, do nhiều chung cư cấp D có diện tích nhỏ, việc đầu tư xây dựng mới chung cư không đảm bảo hiệu quả kinh tế.

Vì sao doanh nghiệp không “mặn mà”?

Theo tìm hiểu của Nhadautu.vn, nhiều chung cư cũ trên địa bàn TP.HCM đã được nhiều nhà đầu tư ngỏ ý thức hiện, tuy nhiên, do ảnh hưởng từ một số quy định về trình tự, thủ tục trong cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư còn mâu thuẫn, chồng chéo, khó áp dụng trên thực tế. Đặc biệt, việc di dời cư dân ra khỏi chung cư cũ gặp rất nhiều khó khăn, đã khiến cho doanh nghiệp không mấy “mặn mà”, rồi lần lượt bỏ chạy.

Điển hình như chung cư Trúc Giang (phường 13, quận 4) được cơ quan chức năng kết luận là chung cư cấp D, nhiều lần UBND quận 4 lên phương án tìm kiếm nhà đầu tư để thực hiện các thủ tục cải tạo, xây dựng mới.

Theo đó, có 3 chủ đầu tư đăng ký than gia. Đầu năm 2019, người dân chung cư này đã bỏ phiếu và chọn ra 1 doanh nghiệp làm nhà đầu tư với phương án sẽ bố trí tái định cư tại chỗ cho 123 hộ dân, với kế hoạch, sau khi xây dựng, người dân sẽ được tái định cư từ tầng 5 đến tầng 10 với tỷ lệ quy đổi 1m2 sàn căn hộ cũ sẽ được tái định cư bằng 1,1m2 sàn căn hộ mới. Nếu ai không có nhu cầu ở chung cư thì bán lại cho chủ đầu tư giá 27,5 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, phương án này không được 100% người dân đồng thuận nên UBND quận 4 chưa thể ra quyết định công nhận chủ đầu tư cho doanh nghiệp được chọn, sau đó doanh nghiệp này cũng đã rút lui và đến nay vẫn chưa có nhà đầu tư mới.

Hay tại quận 1, danh sách doanh nghiệp xin tham gia cải tạo chung cư cũ rất nhiều, một số doanh nghiệp lớn có thể kể đến như: Tập đoàn C.T Group, Tập đoàn Novaland, Công ty TNHH MTV Phát triển công nghiệp Tân Thuận, Công ty TNHH Phát triển Phú Mỹ Hưng, Công ty CP Đầu tư Phát triển nhà Gia Bảo, Liên danh Vinaconex - Hoàng Sơn - Quân Anh,… nhưng thực tế con số thực hiện lại rất ít, thậm chí nhiều doanh nghiệp đã rút tên đăng ký khỏi danh sách.

Nguyên nhân khiến chung cư cũ “ế hàng” được nhiều doanh nghiệp lý giải là vì phần lớn chung cư này chủ yếu nằm ở khu vực nội thành, có diện tích nhỏ và không tăng được chiều cao xây dựng, trong khi dân số lại đông nên rất khó sinh lời.

Chia sẻ với Nhadautu.vn, ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc ASIAN Holding cho biết, nguyên nhân thứ nhất là việc quy đổi, bố trí tái định cư cho người dân vẫn còn nhiều bất cập, việc bố trí không hợp lý đã khiến cho người dân không đồng tình ủng hộ, đây là lý do chính khiến việc thực hiện các dự án này bị chậm tiến độ.

Thứ hai là vướng mắc về quy hoạch, chỉ tiêu phân bổ dân số, như việc giới hạn chiều cao, quy định số tầng xây dựng hay số lượng dân cư sinh sống đã vô tình làm “ngán đường” nhà đầu tư tham gia.

“Có thể thấy sau khi trừ các chi phí đầu tư như chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng,… lợi nhuận doanh nghiệp thu về chỉ còn rất ít. Đây được xem là một miếng bánh không ngon, nên các nhà đầu tư không còn hào hứng tham gia, vì không đúng khẩu vị của họ”, ông Hậu chia sẻ.

Đồng quan điểm trên, Giám đốc một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cho rằng, không phải doanh nghiệp không muốn tham gia đầu tư, tuy nhiên, các chung cư ở vị trí “vàng” đã được các nhà đầu tư trước “xí phần”, giờ còn lại những chung cư xương xẩu, khó gặm nên không ai quan tâm.

“Điều quan trọng hơn cả là hiện nay các nhà đầu tư không còn nhìn thấy tiềm năng từ các dự án cải tạo chung cư cũ, bởi việc đền bù giải phóng mặt bằng rất ‘nhùng nhằng’, nhất là ở các khu vực có lượng dân cư lớn, đây là điều gần như bất khả thi”, vị Giám đốc này cho hay.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã chỉ ra hàng loạt vướng mắc làm cản trở công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Ông Châu cho rằng, vướng mắc lớn nhất trong công tác xây dựng lại nhà chung cư là quy định phải có 100% chủ sở hữu nhà chung cư nhất trí phá dỡ nhà chung cư không thuộc loại nhà chung cư cấp D, thì quyết định này mới có giá trị. Hay vướng mắc về lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ. Chưa có quy định ưu đãi về “chỉ tiêu dân số” để đảm bảo tính khả thi của dự án và thu hút được nhà đầu tư.

Đặc biệt, vướng mắc về cơ chế, chính sách tái định cư đối với chủ sở hữu nhà chung cư và các hộ khẩu ghép, cũng như giá bán phần diện tích chênh lệch của căn hộ tái định cư với diện tích căn hộ cũ và giá bán căn hộ tái định cư cho hộ khẩu ghép vẫn còn nhiều bất cập. Chưa có chính sách tín dụng ưu đãi đối với chủ sở hữu nhà chung cư và các hộ khẩu ghép đủ điều kiện hưởng chính sách nhà ở xã hội, khi được hoán đổi, hoặc mua nhà tái định cư.

Ngoài ra, pháp luật về nhà ở quy định miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ, kết hợp chỉnh trang khu vực lân cận, nhưng chưa được thực thi trên thực tế.

“Từ ngày 1/1/2021, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) lại quy định “dừng triển khai dự án mới áp dụng loại hợp đồng BT”, cũng đã làm mất đi một phương thức xã hội hóa đầu tư hiệu quả, để thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, trong lúc ngân sách nhà nước có hạn”, ông Lê Hoàng Châu nhận định.

Giải pháp tháo gỡ

Thực tế thời gian quan, các cơ quan chức năng đã không ngừng tìm ra các giải pháp cụ thể để giải quyết thực trạng nói trên, tuy nhiên, do chưa có sự đồng nhất giữa chính quyền, người dân và doanh nghiệp nên việc thực hiện các dự án cải tạo chung cư cũ vẫn chưa có kết quả tốt.

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, việc di dời, phá dỡ, xây dựng mới các chung cư cũ có nguy cơ sụp đổ là nhiệm vụ cấp thiết để đảm bảo an toàn tính mạng, tài sản, giúp cải thiện chỗ ở và đời sống người dân, là cơ hội để thành phố thực hiện công tác chỉnh trang đô thị.

Do đó, Sở Xây dựng đã đưa ra nhiều đề xuất giải pháp, trong đó, tiếp tục thực hiện các cơ chế ưu đãi, để mời gọi doanh nghiệp tham gia như miễn tiền sử dụng đất, điều chỉnh tăng chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc,... Đồng thời, áp dụng cơ chế ủy quyền, phân công triệt để cho UBND các quận thực hiện, kể cả các chung cư cũ xây dựng sau năm 1975.

Bên cạnh đó, xây dựng phương thức chỉnh trang đô thị để thực hiện đối với các chung cư cũ không phải là cấp D nhưng đã xuống cấp, cần tháo dỡ xây dựng mới theo quy hoạch.

Ngoài ra, cần tăng cường công tác tổ chức vận động, tuyên truyền giải thích cho các hộ dân sống trong chung cư cũ nhận thức và hiểu rõ quyền lợi và nghĩa vụ của mình, đồng tình, ủng hộ trong việc cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ trên địa bàn thành phố.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, mới đây, dự thảo Nghị định 101 của Chính phủ về cải tạo, sửa chữa chung cư cũ đã bổ sung nhiều cơ chế mới có tính khả thi hơn và được hàng chục ngàn hộ gia đình đang sống “thấp thỏm” tại hàng ngàn nhà chung cư cũ trong cả nước mong chờ, để sớm được tái định cư trong các khu nhà chung cư xây dựng mới có nhiều tiện ích và dịch vụ.

“Tuy nhiên, Nghị định này vẫn còn có một số cơ chế chưa thật phù hợp, hoặc cần phải được bổ sung hoàn thiện lại. Do đó, Hiệp hội đã có văn bản góp ý về cơ chế chính sách cải tạo chung cư cũ gửi Thủ tướng, Bộ Xây dựng,…”, ông Châu chia sẻ.

Theo Chủ tịch HoREA, tại văn bản Hiệp hội đã kiến nghị Chính phủ xem xét xử lý vướng mắc về quy định phải có 100% chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý phá dỡ nhà chung cư không phải nhà chung cư cấp D. Trong đó, cho phép áp dụng tỷ lệ 2/3 (hoặc 3/4 hoặc 80%) chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý phá dỡ là quyết định có hiệu lực.

Đồng thời, Hiệp hội cũng kiến nghị nên giao thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định “mức tăng” hệ số sử dụng đất tối đa 2 lần theo quy hoạch phân khu đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; quyết định tăng chiều cao công trình nhưng vẫn phải đảm bảo cao độ tĩnh không theo quy định về quốc phòng và phù hợp với quy hoạch chung xây dựng cấp tỉnh.

Bên cạnh đó, phân cấp mạnh và giao trách nhiệm, thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh tổ chức triển khai thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn gắn với công tác chỉnh trang, tái thiết đô thị, để phát huy vai trò và tính chủ động của các địa phương, dưới sự giám sát của HĐND cấp tỉnh và Bộ Xây dựng.

Còn ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc ASIAN Holding cho rằng, để thu hút các nhà đầu tư tham gia vào việc thực hiện cải tạo chung cư cũ, nhà nước nên đứng ra đền bù giải tỏa, sau đó giao mặt bằng sạch cho chủ đầu tư, còn số tiền đền bù sẽ được tính vào việc đấu giá đất.

“Bên cạnh đó, nhà nước cần cải thiện về mật độ dân số, sửa đổi một số quy định trong việc quy hoạch (tầng cáo xây dựng). Đặc biệt, cần có những cơ chế, chính sách ưu đãi để hỗ trợ, tạo lợi nhuận cho doanh nghiệp khi đó mới thu hút được doanh nghiệp tham gia thực hiện dự án”, Tổng giám đốc ASIAN Holding nói.

Ngoài ra, Chính phủ cũng vừa ban hành Nghị định số 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, quy định rõ nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại, hoặc xây dựng công trình khác và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư... Theo đó, Nghị định này có hiệu lực từ ngày 1/9/2021.