Cải tạo chung cư cũ: Ì ạch, thêm nhà mới lại mọc ra khu “ổ chuột”?

Trao đổi với PV, ông Đỗ Viết Chiến, nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị, Bộ Xây dựng, cho rằng: Không thể tiếp tục điều chỉnh quy hoạch cục bộ, bóp méo quy hoạch khi cải tạo chung cư cũ. Khi đó, người dân có căn nhà mới nhưng thành phố lại thêm một khu “ổ chuột” vì hạ tầng quá tải gấp nhiều lần.

Không đẻ thêm khu “ổ chuột”

Ông Đỗ Viết Chiến nói: Theo nhìn nhận của tôi, Hà Nội mới lo phát triển các dự án đô thị mới, các khu đất mới mà chưa thực sự đầu tư cho cải tạo, tái thiết lại đô thị cũ. Số lượng các dự án cải tạo chung cư cũ được triển khai còn rất ít, thậm chí chỉ đếm trên đầu ngón tay trong những năm qua. Một số dự án được triển khai thì lại gặp nhiều vướng mắc về giải phóng mặt bằng, cơ chế, chính sách khiến nhà đầu tư rất mệt mỏi, chùn bước. Ngay cả khi Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô được Thủ tướng phê duyệt năm 2011, đến nay gần chục năm mới triển khai cải tạo được vài tòa nhà. Như vậy là quá chậm.

Theo ông, yêu cầu cấp bách nhưng vì sao việc cải tạo lại diễn ra ì ạch như vậy?

Cải tạo chậm vì thiếu giải pháp phù hợp. Chính sách phải xác định rõ ràng quyền lợi của các bên gồm: người dân, nhà đầu tư và Nhà nước. Người dân cũng sẽ không chấp hành di dời, không đồng thuận nếu thấy rằng quyền lợi của mình không được giải quyết thỏa đáng, nhà đầu tư cũng sẽ không ai mặn mà nếu như họ bỏ vốn, bỏ công sức ra mà không nhìn thấy lợi nhuận và Nhà nước cũng phải có được bộ mặt đô thị đẹp, phù hợp quy hoạch.

Với cách làm một số dự án trước đây, theo tôi là đã không giải quyết được đầy đủ quyền lợi của các bên liên quan nên rơi vào khiếu kiện, vướng mắc khắp nơi.

Ông Đỗ Viết Chiến.

Thêm nhà mới lại mọc ra khu “ổ chuột”

Thực tế Hà Nội gặp vướng mắc rất lớn vì các khu chung cư cũ hầu hết thuộc khu vực hạn chế phát triển nằm trong đô thị lịch sử, hạn chế nhà cao tầng và vì vậy không cân đối được quyền lợi của nhà đầu tư, thưa ông?

Mục tiêu cải tạo chung cư cũ là phải đảm bảo được lợi ích của các bên liên quan. Trường hợp cải tạo chung cư cũ mà lại phá vỡ quy hoạch, từ nhà 9 tầng chuyển thành tòa tháp cao 30 tầng, đất cây xanh teo lại, đất trường học cũng không còn, hạ tầng quá tải gấp mấy lần trước khi cải tạo thì chẳng khác nào biến một khu nhà tồi tàn thành một khu dạng “ổ chuột” trong tương lai không xa, khi hạ tầng quá tải nghiêm trọng.

Khi đó, cho dù người dân được ở căn nhà mới nhưng mục đích của cải tạo không đạt được vì quy hoạch bị phá vỡ, môi trường sống của người dân không đảm bảo. Thành phố lấy đâu ra quỹ đất để khắc phục quá tải hạ tầng? Chúng ta không nên tiếp tục đi vào vết xe đổ của các dự án đã triển khai mà phải mạnh dạn hơn trong chính sách.

Nhà xuống cấp từng ngày, ăn ở nhếch nhác nhưng dự án cải tạo lại gặp khiếu kiện kéo dài. Đâu là cách giải bài toán này, theo ông?

Tôi cho rằng, Nhà nước từng bán quỹ nhà theo Nghị định 61/2004 và tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất thì bây giờ để rõ ràng và sòng phẳng, Nhà nước cũng phải mua lại chính căn nhà đó theo giá phù hợp.

Trước khi mua, Nhà nước cần thẩm định, đánh giá lại toàn bộ chất lượng quỹ nhà, mức độ xuống cấp và ghi rõ niên hạn sử dụng cho từng khu nhà. Tức là nếu người dân không thể ở căn nhà xuống cấp đó vô thời hạn mà phải có trách nhiệm với chính cuộc sống của mình.

Với trường hợp nhà xuống cấp nguy hiểm, pháp luật quy định người dân bắt buộc phải di dời. Sau khi mua lại toàn bộ các căn hộ này, Nhà nước sẽ có quỹ đất sạch và tiến hành đấu giá mời gọi nhà đầu tư. Thu hút nhà đầu tư bằng việc đấu giá khu đất kèm với quyền lợi khác là một quỹ đất sạch từ bên ngoài khu vực đô thị lịch sử. Đầu bài do thành phố đặt ra làm sao để tạo hấp dẫn cho nhà đầu tư.

Với phương thức như vậy, tôi tin nhà đầu tư sẽ sẵn sàng tham gia. Về phía người dân sau khi nhận tiền bán căn hộ chung cư cũ thì có toàn quyền mua căn hộ mới, khi đó thành phố có thể giới thiệu quỹ nhà để người dân mua theo giá thương mại.

Nếu nguyên tắc vừa thu hồi được vốn, vừa sinh lời thì chắc chắn sẽ hấp dẫn nhà đầu tư. Nếu có từ hai nhà đầu tư quan tâm trở lên thì phải đấu giá.

Với trường hợp các vị trí bị hạn chế cao tầng, sẽ dùng hình thức BT theo quy hoạch. Nhà đầu tư bỏ tiền ra xây dựng lại chung cư cũ và phần còn thiếu sẽ được bù thêm bằng một khu đất khác phù hợp quy hoạch. Tôi tạm gọi đây là phương thức “bia kèm lạc”, tránh việc thành phố dùng đất đối ứng cho doanh nghiệp nhưng cải tạo chung cư cũ thì không triển khai được mà đất đối ứng lại bị cắt ra bán hết.

Làm gì để kiểm soát giao đất cho nhà đầu tư?

Vừa qua, việc giao đất cho nhà đầu tư có trường hợp bị phát hiện thất thoát ngân sách. Vậy với phương thức “bia kèm lạc” mà ông đề xuất, làm gì để tránh tình trạng này?

Nếu doanh nghiệp sẵn sàng đầu tư cải tạo lại khu chung cư cũ thì Nhà nước cũng sẵn sàng giao đất mà không cần qua đấu thầu. Để tránh thất thoát cho Nhà nước, thành phố phải lập quy hoạch cho khu đất mới sẽ giao cho doanh nghiệp, tại đó đã biết rõ xây được bao nhiêu căn nhà, mật độ xây dựng, chỉ tiêu sử dụng đất, định rõ giá đất tại đó cũng có nghĩa là kiểm soát được lợi nhuận của nhà đầu tư. Nhà đầu tư không thể muốn khai bao nhiêu thì khai như vừa qua.

Với những khu chung cư cũ không bị vướng quy hoạch, chúng ta có thể cấp phép bình thường, cho xây cao, hiện đại hẳn lên. Điều tôi muốn nhấn mạnh là không thể tiếp tục điều chỉnh quy hoạch cục bộ như vừa qua vì làm như vậy được cái này lại hỏng cái kia. Theo phương án này, Nhà nước đảm bảo an toàn tính mạng và cuộc sống của người dân. Xây dựng được các khu đô thị đúng quy hoạch, đồng bộ. Đây cũng là cách tư duy theo thị trường.

Cảm ơn ông.