Cải tạo chung cư cũ: Gỡ vướng mâu thuẫn về lợi ích

Dù đã được định hướng và thực hiện từ nhiều năm nay, nhưng những vướng mắc liên quan đến mâu thuẫn lợi ích, cơ chế chính sách đền bù tái định cư, tài chính… đã khiến cho việc cải tạo chung cư cũ vẫn trong tình trạng “giậm chân tại chỗ”.

600 nhà chung cư nguy hiểm cấp C, D

Đến thời điểm hiện tại, trong tổng số 2.500 chung cư cũ (CCC) xây dựng trước năm 1994 được thống kê trên toàn quốc, cơ quan chức năng đã rà soát, kiểm định 600 CCC hư hỏng nặng, nguy hiểm cấp C, D, chiếm khoảng 25%, dẫn đầu là Hà Nội với 179 nhà chung cư, Hải Phòng 178, TP.HCM 130, Quảng Ninh 46, Nghệ An 22…

Riêng Hà Nội, báo cáo tại Đề án cải tạo, xây dựng lại các nhà CCC trên địa bàn TP Hà Nội, hiện có khoảng 1.579 CCC, bao gồm 1.273 nhà thuộc 76 khu chung cư (trong đó có 34 khu có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên và 42 khu có quy mô sử dụng đất dưới 2 ha) và 306 CCC độc lập có quy mô từ 2 - 5 tầng được xây dựng chủ yếu trong giai đoạn từ 1960 - 1990, tập trung chủ yếu tại khu vực 4 quận nội thành cũ gồm Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng.

Qua khảo sát, phần lớn các CCC cũ đã xuống cấp, có chiều cao từ 3 - 5 tầng, diện tích căn hộ từ 30 - 50m2; xen kẹt là các công trình nhà ở thấp tầng, trụ sở cơ quan, trường học và các công trình khác; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong khu bị xuống cấp, thiếu hụt và bị lấn chiếm nên không đáp ứng được nhu cầu sử dụng của người dân.

Theo Bộ Xây dựng, hiện số lượng CCC trên địa bàn toàn quốc quá lớn, tình trạng sở hữu, sử dụng đa dạng thuộc nhiều cơ quan, đơn vị quản lý, dẫn đến khó tiếp cận, kiểm đếm, rà soát chất lượng trong thời gian ngắn; chậm xây dựng, ban hành kế hoạch thực hiện cải tạo, xây dựng lại CCC. Đa số nhà CCC tập trung tại khu vực nội thành cũ, thuộc khu vực hạn chế phát triển về mật độ, tầng cao và đặc biệt là dân số; việc điều chỉnh quy hoạch thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ...

Đảm bảo hài hòa lợi ích giữa các bên

Theo các chuyên gia, việc cải tạo CCC đã rất cấp bách, nếu cứ kéo dài không chỉ ảnh hưởng nghiêm trọng đến cuộc sống của người dân mà còn gây nhếch nhác, làm méo mó bộ mặt đô thị. Trong vấn đề bồi thường hỗ trợ tái định cư, cần có chính sách hỗ trợ, tạo điều kiện thuận lợi cho những cư dân tự nguyện muốn ra khỏi chung cư để giãn dân số, tránh gây áp lực lên hạ tầng đô thị…

Dưới góc độ DN, đại diện Sun Group cho rằng, nút thắt chính là do các dự án nằm ở khu vực nội thành nên không được tăng chiều cao xây dựng và mật độ dân cư đã quy hoạch (bị khống chế chỉ tiêu về dân số). Nhà đầu tư chỉ làm dự án khi có lợi nhuận và người dân cũng thấy có lợi thì mới đồng ý. Do đó, để hài hòa lợi ích giữa các bên thì chính quyền địa phương và cơ quan quản lý nhà nước cần tham gia vào và đưa ra cơ chế phù hợp, giải pháp về quy hoạch, phương án tài chính… để nhà đầu tư cân đối, đảm bảo hiệu quả đầu tư.

Đồng quan điểm, đại diện Công ty CP Đầu tư xây dựng Việt Hưng cho biết, để cải tạo, xây dựng CCC hiệu quả cần nhiều yếu tố, đó là sự đồng thuận, hệ thống cơ chế chính sách đảm bảo công khai, công bằng, minh bạch.

Một yếu tố đặc biệt được cả nhà đầu tư lẫn người dân quan tâm là tỷ lệ của phương án đền bù. DN cũng kiến nghị tỷ lệ đền bù chỉ 1 - 1, có hạn mức (ví dụ quy định diện tích tối thiểu 30 m2, nếu diện tích tăng thêm thì người dân sẽ phải tự đóng góp). Bên cạnh đó, cũng cần giải quyết vướng mắc về chính sách, làm rõ chính sách đền bù GPMB; nên cải tạo toàn khu (hạ tầng xung quanh); quy hoạch tái định cư, tạm cư tại chỗ; khuyến khích các nhà đầu tư có giải pháp cân bằng tài chính…

Tại Hội nghị góp ý Đề án cải tạo, xây dựng lại CCC trên địa bàn Hà Nội (Đề án) do Bộ Xây dựng tổ chức tuần qua, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh đánh giá cao tinh thần trách nhiệm, sáng tạo của UBND TP Hà Nội đối với công tác cải tạo, xây dựng mới CCC, nhằm đảm bảo an toàn của cải, tính mạng của người dân. Việc chủ động mời các DN cùng tham gia khảo sát, đánh giá thực trạng CCC trên địa bàn thể hiện rõ sự quan tâm của TP Hà Nội trong việc giải quyết hài hòa mối quan hệ Nhà nước - DN - Người dân trong cải tạo, xây dựng mới CCC…

Thực hiện nhiệm vụ do Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ giao, hiện nay Bộ Xây dựng đang tích cực hoàn thiện các văn bản pháp luật liên quan đến hoạt động cải tạo, xây dựng lại CCC. Vì vậy, những ý kiến đóng góp không chỉ có ý nghĩa đối với Đề án, mà sẽ được Bộ Xây dựng tổng hợp, nghiên cứu tiếp thu nhằm phục vụ công tác rà soát, sửa đổi bổ sung và hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến hoạt động cải tạo, xây dựng lại CCC trên toàn quốc, trong đó có Nghị định 101/2015/NĐ-CP của Chính phủ…