Cải tạo chung cư cũ: Đề xuất thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù

Cải tạo nhà chung cư cũ, nhất là tại các đô thị lớn nhằm vừa chỉnh trang đô thị, vừa tạo chỗ ở an toàn, chất lượng tốt, hạ tầng đồng bộ hiện đại cho người dân. Cả người dân và doanh nghiệp đều mong đợi cơ chế đột phá và những chính sách đặc thù sớm được triển khai nhằm thúc đẩy nhanh chương trình cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ.

Nhiều thách thức cho các nhà đầu tư

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, cả nước hiện có tổng số 2.500 nhà chung cư cũ, tương đương khoảng hơn 3 triệu m2 sàn được xây dựng từ trước năm 1994. Qua rà soát, kiểm định của cơ quan chức năng, có 600 nhà chung cư hư hỏng nặng, nguy hiểm ở cấp độ C, D, chiếm khoảng 25%. Tuy nhiên, qua gần 10 năm, tỷ lệ nhà chung cư được cải tạo, sửa chữa lại chưa đến 3%.

Để bảo đảm an toàn tính mạng, tài sản của các hộ gia đình đang sinh sống trong các chung cư cũ hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ; đồng thời góp phần chỉnh trang đô thị, đặc biệt tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, hiện việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ được thực hiện theo Nghị định số 101/2015/NĐ-CP về xây dựng cải tạo lại nhà chung cư, Thông tư số 21/2016/TT-BXD hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 101.

Tuy nhiên, đến nay, việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư vẫn còn chưa đạt như mục tiêu đề ra.

Vướng mắc lớn nhất được Bộ Xây dựng chỉ ra là do thể chế, hành lang pháp lý cho vấn đề này chưa có tính đột phá, chưa tạo được sự đồng thuận, tin tưởng của người dân và không khuyến khích được các doanh nghiệp tham gia. Đồng thời, do số lượng nhà chung cư cũ rất lớn, tình trạng sở hữu, sử dụng đa dạng thuộc nhiều cơ quan, đơn vị quản lý dẫn đến khó tiếp cận, kiểm đếm, rà soát chất lượng trong thời gian ngắn. Cùng với đó là chậm xây dựng, ban hành kế hoạch thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Hầu hết các chung cư cũ lại tập trung tại khu vực nội thành cũ, thuộc khu vực hạn chế phát triển về mật độ, tầng cao và đặc biệt là dân số. Trong khi thực tế ngân sách của địa phương cho việc cải tạo còn hạn chế. Các địa phương cũng chưa chủ động, linh hoạt để bố trí quỹ đất và vốn hỗ trợ lập quy hoạch, giải phóng mặt bằng để tái định cư cũng như đầu tư hạ tầng dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ…

Mặt khác, một số quy định về trình tự, thủ tục trong cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư còn mâu thuẫn, chồng chéo, khó áp dụng trên thực tế. Đặc biệt, do sự chênh lệch lợi ích giữa các hộ khiến tỷ lệ đồng thuận thường không cao.

Thí điểm cơ chế đặc thù

Trước thực trạng trên, mới đây, Bộ Xây dựng vừa kiến nghị bổ sung chính sách nhằm hài hòa lợi ích giữa các bên liên quan đến hoạt động cải tạo chung cư cũ. Hai địa phương là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh được đề xuất chọn thí điểm cơ chế đặc thù.

Theo đó, Sở Xây dựng Hà Nội đã xây dựng dự thảo Đề án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn TP. Hà Nội. Trong đó nêu rõ những khó khăn, vướng mắc khi thực hiện cải tạo xây dựng lại nhà chung cư cũ; đồng thời đề xuất một số giải pháp về cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ.

Cụ thể, UBND TP. Hà Nội giao các nhà đầu tư đề xuất ý tưởng và lập quy hoạch chi tiết 1/500, thành phố sẽ hoàn trả chi phí này nếu nhà đầu tư không được lựa chọn làm chủ đầu tư.

Cùng với đó, Hà Nội cũng kiến nghị Thủ tướng Chính phủ cho phép được chủ động quyết định việc điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc về tầng cao, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, mật độ dân số tại 4 quận nội thành thuộc khu vực nội đô lịch sử, thay vì phải báo cáo được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận.

Ngoài ra, để giải quyết tình trạng chỉ một vài hộ dân không đồng ý dẫn đến dự án ách tắc nhiều năm, Hà Nội kiến nghị cho phép quy định tỷ lệ khoảng 70% chủ sở hữu nhà chung cư không phải cấp D (nhà nguy hiểm) nhất trí là được thực hiện cải tạo, xây dựng lại thay vì 100% như quy định của luật hiện hành. Cho phép nghiên cứu lập quy hoạch tổng mặt bằng 1/500 và triển khai theo dự án riêng đối với nhà chung cư cấp D, nhà chung cư hết niên hạn nằm trong các khu chung cư cũ.

Thêm nữa, Hà Nội còn đề xuất được thực hiện chỉ định chủ đầu tư có đủ năng lực thực hiện đầu tư cải tạo nhà chung cư cấp D hoặc không phải là cấp D nhưng nằm trong kế hoạch cải tạo theo hình thức xã hội hóa khi các chủ sở hữu nhà chung cư này không lựa chọn được doanh nghiệp thực hiện dự án.

Với những chung cư hết niên hạn sử dụng nhưng chưa phải cấp D cũng cần phải đưa vào kế hoạch cải tạo xây dựng lại để chỉnh trang mỹ quan đô thị. Tại các dự án cải tạo chung cư cũ cần quy định diện tích căn hộ tối thiểu 30m2 để bố trí tái định cư tại chỗ và không thấp hơn 45m2 căn hộ kinh doanh thương mại.

Theo đề xuất, chủ sở hữu căn hộ tầng 2 có hệ số bồi thường quy đổi tối đa 1,5 lần so với diện tích căn hộ cũ; chủ sở hữu căn hộ tầng 1 như căn hộ tầng 2 và được ưu tiên mua thêm phần diện tích sàn kinh doanh thương mại với diện tích bằng diện tích căn hộ cũ theo giá thành đầu tư cộng 10% lợi nhuận của chủ đầu tư. Trường hợp các chủ sở hữu có nhà chung cư tại 4 quận nội thành nếu có nhu cầu tái định cư tại dự án khác ngoài vành đai 3 cho hệ số bồi thường tối đa là 2 lần. Bộ Xây dựng sẽ phối hợp chặt chẽ với UBND TP. Hà Nội để báo cáo Thủ tướng Chính phủ về việc thí điểm các cơ chế, chính sách đặc thù này.

Cải tạo nhà chung cư cũ, nhất là tại các đô thị lớn nhằm vừa chỉnh trang đô thị, vừa tạo chỗ ở an toàn, chất lượng tốt, hạ tầng đồng bộ hiện đại cho người dân. Cả người dân và doanh nghiệp đều mong đợi cơ chế đột phá và những chính sách đặc thù sớm được triển khai nhằm thúc đẩy nhanh chương trình cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ.