Cải tạo chung cư cũ: Cơ hội không dành cho nhà đầu tư kỳ vọng siêu lợi nhuận

HoREA cho rằng, người dân sống trong các khu nhà chung cư cũ có thêm 'niềm tin và hy vọng được đổi đời' nhờ Nghị định mới về cải tạo chung cư cũ.

Đánh giá về Nghị định 69/2021/NĐ-CP "về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư" có hiệu lực từ ngày 1/9/2021, Hiệp Hội bất động sản TP.HCM (HoREA) nêu ra nhiều cơ chế, chính sách nổi bật của Nghị định trên, giúp người dân sống trong các khu nhà chung cư cũ có thêm "niềm tin và hy vọng được đổi đời".

Đơn cử như, khi lập, phê duyệt quy hoạch khu vực có nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị được thực hiện "giải pháp quy gom một số nhà chung cư trên cùng phạm vi địa bàn cấp xã, cấp huyện". Quy định này đã thể hiện chính sách của Nhà nước không chỉ quan tâm đối với các chủ sở hữu mà cả người sử dụng nhà chung cư, trong đó có các hộ khẩu ghép (hộ ghép) đang sinh sống tại nhà chung cư khi thực hiện dự án.

Hay, quy định nguyên tắc xây dựng và thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời phù hợp với tâm tư, nguyện vọng, nhu cầu và hạn chế tối đa các tác động bất lợi đến môi trường sống của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.

Tiếp đó, nguyên tắc khi lập quy hoạch khu vực nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại, cơ quan có thẩm quyền phải xác định một số chỉ tiêu, trong đó có "quy mô dân số" đảm bảo được tính khả thi và khuyến khích các nhà đầu tư tham gia thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Đáng chú ý, quy định lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được tối thiểu 51% tổng số chủ sở hữu nhà chung cư, khu chung cư đồng ý là phù hợp với nguyên tắc pháp luật và thực tế.

"5 năm qua (2015-2020), công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong cả nước gần như bị ngừng trệ không triển khai thực hiện được mà nguyên nhân là do Nghị định 101/2015/NĐ-CP "về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư" không sát với thực tiễn và thiếu tính khả thi. Đơn cử như tại TP.HCM chỉ hoàn thành 2 dự án và đang triển khai dở dang 3 dự án khác trong tổng số 237 khu nhà chung cư cũ cần được cải tạo, xây dựng lại theo kế hoạch"- HoREA nêu.

Không phù hợp nhà đầu tư muốn kiếm "siêu lợi nhuận"

HoREA cũng nhìn nhận, Nghị định 69/2021/NĐ-CP với các cơ chế, chính sách đồng bộ có tính khả thi cao, mở ra cơ hội và tạo điều kiện để các nhà đầu tư tham gia các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị với hơn 2.000 nhà chung cư, khu chung cư cũ trong phạm vi cả nước cần cải tạo, xây dựng lại, tập trung nhiều nhất tại Hà Nội và TP.HCM với khối lượng dự án lớn, có tổng giá trị đầu tư có thể lên đến hàng trăm ngàn tỷ đồng là thị trường đầy tiềm năng.

Khu nhà ở tập thể cũ 3 tầng trên đường Lê Hồng Phong (Hà Đông, Hà Nội) nhiều năm qua không được cải tạo vì chưa đạt 100% chủ căn hộ đồng ý phá dỡ. Ảnh T.K

Bên cạnh đó, HoREA cho rằng, khi tham gia thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư "cũ" thì nhà đầu tư cần nhận rõ tính chất xã hội của dự án. Các cơ chế, chính sách của Nhà nước tạo điều kiện để chủ đầu tư dự án có lãi khoảng 10%, chưa bao gồm phần lợi nhuận tăng thêm nếu đề xuất điều chỉnh hệ số sử dụng đất dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.

"Nếu các nhà đầu tư nào muốn kiếm "siêu lợi nhuận" thì không nên tham gia các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, vì không phù hợp với mục tiêu kiếm "siêu lợi nhuận" của các nhà đầu tư này", HoREA nhấn mạnh.

Các nhà đầu tư cũng cần thấu hiểu sự chia sẻ từ phía các chủ sở hữu nhà chung cư. Bởi lẽ, bên cạnh cái lợi là các chủ sở hữu nhà chung cư cũ được hoán đổi diện tích căn hộ mới rộng hơn, an toàn hơn, môi trường sống tốt hơn, có nhiều tiện ích và dịch vụ hơn, thì các chủ sở hữu nhà chung cư cũng phải chấp nhận đánh đổi một số lợi ích như quyền sử dụng đất chung thuộc về nhiều chủ sở hữu nhà chung cư hơn, khu nhà chung cư mới đông đúc hơn nhà chung cư cũ trước đây.

"Đây là những dự án bất động sản, nhà ở vừa mang ý nghĩa xã hội, vừa mang lại lợi ích kinh tế cho các nhà đầu tư, bao gồm cả việc xây dựng, phát triển uy tín thương hiệu, vị thế của doanh nghiệp và góp phần quan trọng vào công tác chỉnh trang, tái thiết, tái phát triển các khu vực đô thị cũ", HoREA nêu.