Cách tính lời - lỗ của dự án

Vụ Gem Riverside của Đất Xanh, mình bảo nếu để giá bán 30-40tr thì CĐT sẽ bị lỗ, có một số bạn phản hồi rằng CĐT vẫn lời. Ngoài ra còn có người bảo CĐT nếu bán theo giá mới sẽ lời cả chục ngàn tỷ. Chúng ta hoàn toàn có thể tính ra bài toán lời lỗ của CĐT miễn nắm được một số thông số nhờ công thức.

1_ Nếu chúng ta biết được số căn, và diện tích trung bình mỗi căn thì TỔNG DIỆN TÍCH SÀN KINH DOANH (NSA) được tính theo công thức: NSA = Số căn x diện tích trung bình.

2_ Còn có một công thức khác để tính NSA là lấy Diện tích đất x Hệ số sử dụng đất x Tỉ lệ hữu dụng. Cái này sẽ chính xác hơn nhưng phải biết Hệ số sử dụng đất, còn Tỉ lệ hữu dụng biến thiên từ 75-85% tuỳ vào thiết kế xấu hay đẹp.

3_ Với dự án Gem Riverside thì theo thông tin NSA gần bằng 250.000m2

4_ Khi có diện tích sàn kinh doanh (NSA) thì chúng ta cần thêm diện tích Sàn xây dựng (CFA), CFA = NSA / 65-70% tuỳ thiết kế.

5_ Tổng doanh thu chúng ta tính ra bằng NSA x Giá bán

6_ Tổng chi phí xây dựng tính ra bằng CFA x Giá xây dựng, giá xây dựng dao động từ 9-15tr tuỳ vào đồ sang của căn hộ.

7_ Tổng mức đầu tư sẽ gồm 4 loại chi phí chính là:

_ Tiền đất + Bao gồm tiền sử dụng đất.

_ Tiền xây dựng

_ Tiền quản lý (thiết kế, pháp lý, qlda, quản lý doanh nghiệp....)

_ Tiền Sale & Marketing.

8_ Như chỗ Gem Riverside có người bảo tiền đất tầm 4.500ty, có người bảo khoảng 2.000ty, giả sử tiền đất là 2000ty thì chúng ta có:

_ Tiền đất: 2000ty

_ Tiền xây dựng: 250.000/67% x 13 = 4.850ty. Lấy trung bình 67%

_ Tiền quản lý: 625ty (khoảng 12% chi phí xây dựng + 2% tiền đất).

_ Tiền Sale & Marketing: Khoảng 8% Doanh thu

Tổng cộng: 7.475ty + Chi phí sale & Marketing.

-- Giá thành = 7.475/250.000 = 30tr/m2 chưa kể tiền Sale & Marketing.

Vì dự án kéo dài trong khoảng 4-5 năm trung bình, tiền chi thường chi trước, tiền thu sau, nên để hiệu quả thì giá bán phải tầm 1.4-1.5 lần giá thành. Nghĩa là phải bán từ 42-45tr/m2 (chưa bao gồm tiền Sale & Marketing thì mới được. Nếu cộng vào tiền Sale và Marketing thì phải tầm 46-52tr/m2.

Đương nhiên đây đang tính dựa trên tiền đất là 2000ty, còn nếu tiền đất nhiều hơn thì giá thành nó sẽ cao hơn. Hôm bữa thấy có cái thông báo thuế chỗ này tiền sử dụng đất là hon 75tr/m2, là hơn 3000ty chưa kể tiền để mua đất ban đầu. Không biết là tiền thực đóng là bao nhiêu.

Nếu ĐX bán với giá như hồi xưa là 30-40tr thì sẽ lỗ. Còn bán 100tr chắc là lời gấp đôi (với mức tiền đất là 4500ty), còn bán với giá 60-70tr thì mức lời chấp nhận được.

Tuy nhiên, nếu tính ra thì chỗ này không thuận đường bằng Palm Heights, và đương nhiên không thể so với bên The Global City rồi. Chỉ là chưa biết giá định bán tiếp theo là bao nhiêu.

Cũng không loại trừ khả năng DX sẽ "sang tay" cho đối tác khác. Lý do là với luật hiện nay, thì từ lúc có đất đến khi ký được HĐMB thì cũng tốn 1 số tiền để làm móng, để chạy Marketing..., mà nếu CĐT không có tiền thì cũng sẽ hơi căng, đương nhiên thì có thể đi vay, nhưng nếu bán hàng không được như kỳ vọng thì sẽ "tèo", nên giải pháp sang nhượng cho CĐT khác làm cũng là một cách. Chứ đất mà có tiền SDĐ rồi thì nhiều đại gia đang săn dữ lắm.