Các luật sư 'mổ xẻ' việc dừng tính thuế đất ở TPHCM

Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TPHCM) khẳng định, Khoản 3 Điều 152 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật không cho phép hồi tố.

Không giải quyết là sai

Bà Ung Thị Xuân Hương, Phó chủ tịch Hội Luật gia TPHCM nhất trí việc ban hành bảng giá đất mới. Tuy nhiên theo bà, cần có thời gian cho người dân phản biện, từng quận, huyện tổ chức phản biện giá đất trên địa bàn thì sát thực tế hơn.

Hiện nay có tình trạng các hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất có liên quan nghĩa vụ tài chính khi chuyển qua cơ quan thuế từ ngày 1/8 được thông báo phải chờ hướng dẫn. Bà Hương khẳng định, việc ngưng giải quyết hồ sơ cho người dân lúc này là hoàn toàn không đúng. Đề nghị Sở Tài nguyên-Môi trường TPHCM nghiên cứu, tham mưu để UBND TPHCM có văn bản chỉ đạo giải quyết cho người dân.

Việc TPHCM ngưng giải quyết hồ sơ đất đai cho người dân lúc này là hoàn toàn không đúng.

Bà Hương nhấn mạnh, đại diện Bộ Tài nguyên-Môi trường đã khẳng định bảng giá đất và hệ số K hiện hành vẫn áp dụng được đến ngày 31/12/2025 nên Sở Tài nguyên-Môi trường không cần phải lăn tăn hay lo sợ về chuyện này.

“Việc ngành thuế dừng tính thuế của người dân là sai vì luật không hồi tố. Hiện nay, bảng giá đất mới chưa ban hành, bảng giá đất cũ vẫn còn hiệu lực nên phải tính thuế cho người dân theo bảng giá đất cũ”, bà Hương nói.

Tương tự, luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TPHCM) khẳng định, Khoản 3 Điều 152 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật không cho phép hồi tố.

Cụ thể, Khoản 1 Điều 152 nói rõ: “Chỉ trong trường hợp thật cần thiết để bảo đảm lợi ích chung của xã hội, thực hiện các quyền, lợi ích của tổ chức, cá nhân được quy định trong luật, nghị quyết của Quốc hội, văn bản quy phạm pháp luật của cơ quan Trung ương mới được quy định hiệu lực trở về trước”. Còn tại Khoản 3 Điều 152 nêu “Văn bản quy phạm pháp luật của HĐND, UBND các cấp, chính quyền địa phương ở đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt không được quy định hiệu lực trở về trước”.

Do đó, TPHCM ban hành bảng giá đất mới vào giữa hoặc cuối tháng 8 thì chỉ có hiệu lực và được phép áp dụng từ ngày ban hành và không được hồi tố. Hiện tại, TPHCM chưa có bảng giá đất mới thay thế thì phải áp dụng bảng giá cũ và cơ quan thuế phải giải quyết thủ tục hành chính cho dân. Việc dừng giải quyết hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan thuế là chưa phù hợp.

Luật sư Trần Đức Phượng cũng khẳng định, Khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 cho phép địa phương được áp dụng đơn giá đất cũ đến 31/12/2025 hoặc điều chỉnh bảng giá đất tùy theo tình hình thực tế. Như vậy, khi bảng giá đất điều chỉnh của TPHCM chưa được ban hành thì bảng giá đất cũ vẫn còn hiệu lực đến 31/12/2025.

“Cái mới chưa có thì được phép áp dụng cái cũ theo Khoản 1 của Điều 257 Luật Đất đai 2024 chứ sao lại dừng giải quyết thủ tục hành chính để người dân chịu thiệt thòi”, Luật sư Phượng nói.

Ai ban hành?

Luật sư Trương Thị Hòa, Đoàn Đoàn Luật sư TPHCM cho biết, việc điều chỉnh bảng giá đất là cần thiết nhưng phải đảm bảo hài hòa các lợi ích của người dân, doanh nghiệp và điều chỉnh phải từng bước, có lộ trình phù hợp, điều tra sâu rộng.

Luật sư Trương Thị Hòa đề nghị TPHCM nên thực hiện bảng giá đất cũ đến hết 31/1/2/2025.

Bà Hòa khẳng định, theo quy định tại Điều 159 Luật Đất đai 2024, trường hợp điều chỉnh bảng giá đất thì UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cùng cấp phê duyệt. Ở đây, thẩm quyền điều chỉnh bảng giá đất là của HĐND TPHCM chứ không phải UBND TPHCM.

Vị luật sư này cũng không đồng tình với ý kiến của Sở Tài nguyên-Môi trường TPHCM rằng, trước khi ban hành Luật Đất đai 2024 đã có lấy ý kiến toàn dân về việc bỏ bảng giá đất nên những thông tin này đã công khai. Theo bà Hòa, Bộ Tài nguyên-Môi trường là cơ quan đưa dự thảo Luật Đất đai 2024 để lấy ý kiến. Sở Tài nguyên-Môi trường TPHCM đừng lấy tác động đó để đưa vào đây, là nơi đưa ra dự thảo bảng giá đất thì phải công khai, lấy ý kiến để người dân được biết.

“TPHCM nên thực hiện bảng giá đất cũ đến hết 31/1/2/2025. Cần khảo sát, điều tra thực tế bảng giá đất trước khi ban hành theo đúng quy định Luật Đất đai 2024. Việc khảo sát phải thực hiện theo đúng Điều 158 Luật Đất đai 2024 về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất để đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư”, bà Hòa nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cũng khẳng định, thẩm quyền ban hành bảng giá đất là của HĐND TPHCM chứ không phải UBND TPHCM và đề nghị Sở Tài nguyên-Môi trường TPHCM trình văn bản theo đúng quy định. Ông Châu cũng cho rằng, dù dự thảo bảng giá đất có một số ý nghĩa tích cực nhưng cũng có tác động không mong muốn đối với cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu xin cấp giấy chứng nhận hoặc xin tách thửa đất đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở thì phải đóng tiền sử dụng đất cao hơn nhiều lần so với trước đây.

Do đó, ông Lê Hoàng Châu đề nghị cơ quan soạn thảo quan tâm 4 trường hợp. Thứ nhất, trường hợp cá nhân có nhu cầu xin công nhận quyền sử dụng đất ở, trong đó có 13.035 thửa đất mà người sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận lần đầu.

Thứ hai, trường hợp xin hợp pháp hóa quyền sử dụng đất ở đối với diện tích đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp nằm xen kẽ trong đô thị, khu dân cư nông thôn gắn liền với nhà ở (phần diện tích này đã có sổ hồng) trong cùng thửa đất.

Thứ ba, trường hợp xin tách thửa đất đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất thành "đất ở" để chia cho con cháu.

Thứ tư, trường hợp cá nhân, hộ gia đình có nhà, đất nằm trong các khu vực “quy hoạch treo”. Ông Châu dẫn chứng điển hình là dự án Bình Quới - Thanh Đa gần 30 năm người dân bị treo các “quyền” của người sử dụng đất mà nếu tới đây được “xóa treo” thì lại tiếp tục thiệt thòi, thua thiệt lần thứ 2 khi phải đóng tiền sử dụng đất rất cao theo dự thảo bảng giá đất.

Trong công văn số 8288 gửi các bộ ngành, địa phương hướng dẫn triển khai các quy định tại Luật Đất đai 2024 liên quan đến công tác quản lý, sử dụng tài sản công, Bộ Tài chính khẳng định, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất thì trình tự thực hiện theo quy định tại điều 17 Nghị định số 71/2024 của Chính phủ quy định về giá đất.