Cả nước có 1.200 dự án trị giá khoảng 30 tỷ USD bị “kẹt”, bao giờ nguồn cung bất động sản mới hết “khan”?

Trong báo cáo toàn cảnh thị trường Bất động sản quý 3.2023 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), toàn thị trường hiện có hàng nghìn dự án phát triển Bất động sản với hàng trăm nghìn sản phẩm có tổng giá trị hơn 300 tỷ USD. Trong đó, khoảng 1.200 dự án đang vướng mắc với giá trị khoảng 30 tỷ USD.

Trong đó, có khoảng 500 dự án đang được tháo gỡ. Còn lại khoảng gần 800 dự án đang “xếp hàng chờ đến lượt”.

Thống kê của VARS cho thấy, kể từ năm 2018, số lượng dự án nhà ở mới được phê duyệt ngày càng bị hạn chế. Cơ cấu sản phẩm chỉ có 40% là dự án nhà ở, 30% là dự án du lịch nghỉ dưỡng, còn lại là các dự án thuộc phân khúc khác.

Theo VARS, nguồn cung khan hiếm đã khiến giá bất động sản luôn ở mức cao, khó giảm, thậm chí tăng nhẹ so với quý trước, ở tất cả các phân khúc. Giá thứ cấp tiếp tục có xu hướng đi ngang và giảm nhẹ với các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng, biệt thự, liền kề có giá trị cao.

Xét về nguồn cầu, trong quý 3, tổng cầu được cải thiện nhờ kết quả của các cơ chế chính sách đang thẩm thấu dần, kinh tế bớt khó khăn, động thái giảm lãi suất,... Tuy nhiên, lực cầu vẫn chỉ bằng 30% so với giai đoạn trước khi thị trường gặp khó khăn. Trong số đó có khoảng 50% là nhu cầu về nhà ở nhưng gặp khó khăn về tài chính không thể chuyển thành cầu thật.

Đáng nói, lực cầu mua phục vụ nhu cầu để ở dù không nhiều nhưng cũng đã giúp thị trường phát sinh giao dịch. Mặc dù giao dịch chưa thể bật tăng do thị trường thiếu nguồn cung đáp ứng nhu cầu này.

20% là nhu cầu đầu tư bất động sản mua đi, bán lại, tăng khoảng 10% so với quý trước do được kích thích nhờ tình hình kinh tế có dấu hiệu hồi phục, lãi suất giảm thúc đẩy một phần dòng tiền quay trở lại thị trường. Cầu đầu tư chưa thể bật tăng do nhà đầu tư vẫn tiếp tục giữ tâm lý chờ “bắt đáy".

30% cầu đầu tư để khai thác cho thuê. Đây là sự lựa chọn ưu tiên của nhiều khách hàng, nhà đầu tư. Đặc biệt là các sản phẩm căn hộ, nhà ở riêng lẻ có thể cho thuê tạo dòng tiền ổn định tại đô thị lớn hay tại các địa phương có tiềm năng cao về phát triển du lịch như Quảng Ninh, Đà Nẵng, Lào Cai, Phú Quốc...

Đánh giá tổng quan về các phân khúc thuộc bất động sản nhà ở, nhóm nghiên cứu của VARS cho biết, trong quý 3, nguồn cung tăng nhẹ ở phân khúc nhà phố/biệt thự, liền kề. Tuy nhiên số lượng không nhiều, nguồn cung bất động sản nhà ở vẫn giảm mạnh so với giai đoạn “bình thường” do nhiều doanh nghiệp bất động sản thận trọng hơn trong việc đưa sản phẩm ra thị trường.

Việc thiếu quỹ đất sạch, giá đất phê duyệt quá cao, khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn mới, các rủi ro về vấn đề pháp lý… khiến nguồn cung ngày càng khó cải thiện.

Tổng lượng giao dịch đạt khoảng 5.750, gấp 1,5 lần so với quý 2 nhưng vẫn giảm khoảng 10% so với cùng kỳ năm 2022. Lượng giao dịch chủ yếu đến từ phân khúc căn hộ và các sản phẩm giá dưới 3 tỷ đồng.

Tính chung 9 tháng đầu năm 2023, lượng giao dịch chỉ bằng khoảng 50% so với cùng kỳ năm trước.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho rằng, mặc dù Chính phủ đã rất nỗ lực trong việc tháo gỡ vướng mắc cho các dự án, tuy nhiên công tác này cần phải đẩy nhanh hơn nữa, mạnh hơn nữa.

Cũng theo ông Đính, giai đoạn này, Quốc hội sẽ họp và thông qua một loạt luật, tuy nhiên một số luật cần tiếp tục xem xét. Không thể vì cho xong việc sửa đổi luật mà nhanh chóng thông qua nhưng lại chưa giải quyết dứt điểm được nội hàm, chưa tháo gỡ được những vướng mắc, đặc biệt là vướng mắc trong thủ tục đầu tư dự án.

“Nếu không xử lý triệt để thì hậu quả có thể sẽ nghiêm trọng hơn. Công tác sửa đổi luật cần được đẩy nhanh nhưng phải sửa đổi đúng bản chất điểm nghẽn, đồng thời đẩy nhanh việc ban hành các nghị định, thông tư dưới luật để điều chỉnh sửa đổi, hướng dẫn cho các địa phương thực hiện. Làm sao để tháo gỡ được vướng mắc cho hơn 1.000 dự án”, ông Đính nhấn mạnh.

Theo ông Đính, chừng nào còn chưa được gỡ vướng, các dự án sẽ phải tiếp tục nằm đợi, nguồn cung khan hiếm, kinh tế không phát triển, người dân khó lòng tiếp cận với nhà ở.

Dự báo về thị trường bất động sản cuối năm 2023, Chủ tịch VARS cho rằng, thị trường có xu hướng cải thiện, giá bán có thể tiếp tục tăng nhẹ, nhiều dự án được chào hàng, giao dịch được đẩy mạnh hơn. Một số phân khúc giá bán có xu hướng đi ngang, riêng với phân khúc có nguồn hàng lớn, xu hướng vẫn tăng nhưng mức tăng không thể cao vì nếu cao quá thì khách hàng sẽ cân nhắc không mua. Nhìn chung tổng lượng giao dịch chưa thể khôi phục lại như trước thời kỳ Covid-19.