BSC đưa ra khuyến nghị mua đối với cổ phiếu VRE

Công ty Chứng khoán BIDV (BSC) mới đây đã đưa ra khuyến nghị mua cổ phiếu VRE của CTCP Vincom Retail (HSX: VRE) với giá mục tiêu 36.200 đồng/cp (tương ứng cao hơn 22% so với thị giá đóng cửa phiên 21/3. Luận điểm đầu tư gồm:

Năm 2022, Vincom Retail (VRE) ghi nhận doanh thu thuần đạt 7.308 tỷ đồng (tăng 24% so với cùng kỳ) và lợi nhuận sau thuế 2.704 tỷ đồng (tăng 106% so với cùng kỳ) đóng góp chính bởi mảng cho thuê BĐS đầu tư và dịch vụ.

BSC cho rằng việc tổng diện tích sàn thương mại tiếp tục được mở rộng và sự trở lại của mảng kinh doanh bất động sản là động lực duy trì sức bật phục hồi trong năm 2023 của VRE.

Theo đó, về mảng cho thuê BĐS đầu tư và dịch vụ, tính đến cuối năm 2022, tổng diện tích sàn thương mại đạt 1.747 nghìn m2 (tăng tăng 6% so với cùng kỳ). Dựa trên tiến độ triển khai các đại đô thị của Vinhomes và kế hoạch của VRE, BSC kỳ vọng tổng diện tích sàn thương mại sẽ đạt 1.807 nghìn m2 trong 2023 (tăng tăng 3%so với cùng kỳ) nhờ vận hành Vincom Mega Mall Grand Park, VCP Ha Giang, VCP Quảng Trị và 1.962 nghìn m2 trong năm 2024 (tăng 4% so với cùng kỳ) nhờ khai trương Vincom Mega Mall Ocean Park 2.

Định hướng phát triển diện tích sàn bán lẻ đặt trọng tâm vào loại hình Vincom Mega Mall trong các đại đô thị của Vinhomes được kỳ vọng sẽ là một chiến lược phù hợp, phát huy tối đa lợi thế từ hệ sinh thái toàn diện của Tập đoàn Vingroup nhờ đó tỷ lệ lắp đầy cao được duy trì. BSC ước tính Vincom Mega Mall sẽ đóng góp 87,2% tổng diện tích bản lẻ NLA tăng thêm của VRE trong 3 năm tới (2023-2025).

BSC dự báo kết quả kinh doanh của VRE

Về mảng kinh doanh bất động sản, đóng góp của mảng kinh doanh bất động sản trong năm 2022 tương đối mờ nhạt khi doanh thu thuần chỉ đạt 381 tỷ đồng (giảm 62% so với cùng kỳ).

BSC kỳ vọng mảng kinh doanh bất động sản sẽ phục hồi trong năm 2023, đạt doanh thu thuần 1.160 tỷ đồng (tăng 205% so với cùng kỳ) và lợi nhuận gộp đạt 522 tỷ đồng (tăng 463% so với cùng kỳ, biên lợi nhuận gộp 45%) nhờ vào bàn giao các sản phẩm nhà phố tại Vincom Shophouses Quảng Trị (quy mô 53.000m2) và Vincom Shophouses Điện Biên Phủ (quy mô 7.600m2).

Theo chia sẻ của ban lãnh đạo, tổng giá trị mở bán tính đến cuối 2022 tại 2 dự án này đã đạt 2.650 tỷ đồng và dự kiến bắt đầu bàn giao trong năm 2023.

BSC cho biết, tỷ lệ lắp đầy các TTTM của VRE duy trì ở mức cao nhờ vào lợi thế từ tệp khách hàng hiện tại và hệ sinh thái toàn diện của Vingroup, qua đó Vincom Retail tiếp tục duy trì vị thế dẫn đầu trong lĩnh vực phát triển và vận hành TTTM. Hiện tại, VRE đang trực tiếp vận hành 83 trung tâm thương mại, trải dài 44/63 tỉnh thành khắp cả nước.

BSC cho rằng lưu lượng khách tham quan các TTTM duy trì tốt là một trong những lợi thế cạnh tranh chính của VRE so với các doanh nghiệp cùng ngành trong việc thu hút các nhãn hàng, các đơn vị bán lẻ ký mới/tiếp tục thuê.

Trong năm 2023, BSC dự báo VRE sẽ đạt doanh thu thuần 8.972 tỷ đồng (tăng 23%), lợi nhuận ròng đạt 3.507 tỷ đồng (tăng 30%), tương đương EPS năm 2023 dự phóng đạt 1.506 đồng/cổ phiếu, P/E năm 2023 đạt 19,3 lần, P/B năm 2023 đạt 1,8 lần.

Doanh thu mảng cho thuê BĐS dự kiến tiếp tục tăng trưởng 13,1% so với cùng kỳ nhờ vào việc dừng chương trình hỗ trợ đối với các khách thuê từ 2023, tổng diện tích sàn thương mại tăng thêm 60 nghìn m2 khi đưa vào vận hành Vincom Mega Mall Grand Park, VCP Hà Giang, VCP Điện Biên Phủ 2.

Kết quả kinh doanh VRE

Doanh thu từ chuyển nhượng BĐS dự kiến đạt 1.160 tỷ đồng (tương đương 42% doanh thu bán trước năm 2022) với biên lợi nhuận gộp đạt 45% tại Vincom Shophouses Điện Biên Phủ, Vincom Shophouses Hà Giang.

BSC khuyến nghị mua đối với cổ phiếu VRE với giá mục tiêu năm 2023 là 36.200 đồng/cổ phiếu, dựa trên phương pháp định giá từng phần, EV/EBITDA mục tiêu đạt 16,15 lần cho mảng cho thuê BĐS tương đương mức giao dịch bình quân trong giai đoạn 2020-2022.

Về kỹ thuật, cổ phiếu VRE hiện đang giao dịch tại EV/EBITDA 2023F = 11.4x và EV/EBITDA 2024F = 9.6x thấp hơn mức -1 lần độ lệch chuẩn là 12.96x – cũng là mức định giá tại thời điểm bùng phát dịch Covid-19 lần thứ 4 năm 2021. BSC tin rằng mức định giá trên là vô cùng hấp dẫn đối với một doanh nghiệp có nền tảng tài chính lành mạnh, dòng tiền hoạt động kinh doanh tốt và có vị thế là nhà phát triển vận hành TTTM hàng đầu tại Việt Nam.

BSC đưa ra các rủi ro có thể ảnh hưởng đến VRE gồm: lạm phát, suy thoái ảnh hưởng đến sự phục hồi của ngành bán lẻ/tiêu dùng; Rủi ro tiến độ khai trương các TTTM mới chậm hơn dự kiến; mảng kinh doanh BĐS phục hồi chậm hơn dự kiến do chu kỳ ngành.