BSC dự báo bất động sản khu công nghiệp sẽ sớm tăng mạnh trở lại

Theo Công ty Chứng khoán BSC, dù đà tăng trưởng của bất động sản khu công nghiệp có bị gián đoạn trong năm 2020, song đây được xem là vấn đề ngắn hạn. Thị trường bất động sản công nghiệp sẽ hưởng lợi từ nhu cầu gia tăng do việc di chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang các nước khác.

Ngày 27/11, Sở Giao dịch Chứng khoán TP.HCM hoàn tất phiên đấu giá 108 triệu cổ phiếu IDC tương đương 36% vốn của Tổng công ty Idico do Bộ Xây dựng nắm giữ. Toàn bộ lượng cổ phiếu chào bán đã được hấp thụ hết với giá trúng bình quân là 26.936 đồng/cổ phiếu. Bộ Xây dựng đã thu về 2.909 tỷ đồng từ đợt thoái vốn này.

Dù kết quả kinh doanh từ đầu năm đến nay không mấy sáng sủa, đợt thoái vốn Nhà nước của Idico diễn ra thành công khi nhanh chóng bán hết với giá bán ra cao hơn giá khởi điểm. Nguyên nhân đến từ sức nóng của lĩnh vực mà doanh nghiệp này đang tham gia

Idico là một trong những nhà phát triển khu công nghiệp hàng đầu tại Việt Nam. Tổng diện tích của 10 dự án do Idico đang đầu tư nghiên cứu và phát triển xấp xỉ 3.300 ha, trải dài từ Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh…

Trong vài năm trở lại đây, bất động sản khu công nghiệp được xem là tâm điểm mới của ngành bất động sản, khi các doanh nghiệp nước ngoài bắt đầu có xu hướng dịch chuyển khỏi thị trường Trung Quốc.

Thậm chí, đại dịch Covid – 19 lại là một cú hích tiếp theo sau chiến tranh thương mại khiến làn sóng dịch chuyển công xưởng ra khỏi Trung Quốc ngày càng mạnh mẽ hơn. Các nhà máy nhận ra sự cần thiết của việc đa dạng hóa (vị trí, danh mục sản phẩm), giảm phụ thuộc vào một quốc gia như Trung Quốc, vì vậy các công ty lên kế hoạch dịch chuyển sang các nước lân cận.

Xu hướng chuyển đổi cơ cấu sản xuất sang Việt Nam tiếp diễn sẽ đẩy mạnh nhu cầu đất khu công nghiệp. Một số tập đoàn lớn đã lên kế hoạch chuyển một phần sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam như Microsoft, Google, Panasonic, Sharp, Foxconn…

Trong 9 tháng năm 2020, vốn FDI thực hiện của Việt Nam đạt 13,76 tỷ USD, giảm 4,2% so với cùng kỳ năm trước. Mặc dù vốn FDI vẫn giảm tuy nhiên đã có xu hướng cải thiện so với các tháng đầu năm nhờ đại dịch Covid-19 đã được kiểm soát tốt.

Điều này có thể thấy rõ nhất ở chỉ số FDI/GDP của Việt Nam ở mức cao nhất (6,2%) trong khu vực, cho thấy Việt Nam vẫn là một địa điểm thu hút FDI nổi trội so với các quốc gia lân cận.

Công ty Chứng khoán ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BSC) nhận định, thị trường bất động sản khu công nghiệp tại Việt Nam có nhiều động lực tăng trưởng trong những năm tới đây.

Hiện tại, Việt Nam có quy hoạch cho 369 khu công nghiệp, tổng diện tích 113 nghìn ha. Trong đó, có 280 khu công nghiệp đang hoạt động với tổng diện tích 82,8 nghìn ha, tỷ lệ lấp đầy là 70,1%. Song song với đó là 89 khu công nghiệp đang xây dựng với tổng diện tích 30,5 nghìn ha.

Theo báo cáo của BSC, dù đà tăng trưởng của bất động sản khu công nghiệp có bị gián đoạn trong năm 2020, song đây được xem là vấn đề ngắn hạn. Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn sẽ hưởng lợi từ nhu cầu gia tăng do việc di chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang các nước khác.

Giá cho thuê vẫn có xu hướng tăng nhẹ nhờ nhu cầu tìm kiếm đối với bất động sản khu công nghiệp vẫn tăng và nguồn cung đất sẵn sàng cho thuê đang hạn chế. Cụ thể, giá thuê trung bình đạt 102 USD/m2/chu kỳ thuê (tăng 7,1% so với cùng kỳ năm trước), giá thuê nhà xưởng xây sẵn cũng tăng nhẹ khoảng 4-5,2 USD/m2 (tăng 2,1% so với cùng kỳ năm trước).

Sự quan tâm từ các nhà đầu tư vẫn duy trì mạnh mẽ, thể hiện qua lượng tìm kiếm trên về các khu công nghiệp đều tăng mạnh từ 20 đến 37% quý 3/2020 so với cùng kỳ năm trước (theo thống kê của batdongsan.com).

Đồng thời các doanh nghiệp cũng phát triển mạnh các nền tảng trực tuyến (thực địa ảo trực tuyến, hội thảo, nâng cấp trang web...) để đáp ứng nhu cầu khách thuê tìm hiểu. Ngoài ra, nguồn cung các khu công nghiệp mới tăng chậm vì chịu sự quản lý chặt chẽ của chính phủ, các doanh nghiệp khu công nghiệp gặp khó khăn trong vấn đề xử lý pháp lý, do đó quỹ đất sẵn sàng cho khách thuê bị hạn chế.

Các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp có quỹ đất lớn như Idico sẽ là những đơn vị được hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng chuyển dịch khỏi Trung Quốc. Hiện tại, các doanh nghiệp ghi nhận doanh thu theo hai cách, phân bổ đều theo thời gian thuê (thường là 50 năm) và doanh thu ghi nhận 1 lần. Biên lợi nhuận gộp của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp dù có sự khác biệt tuy nhiên đều ở mức khá cao, trên 35%.

BSC kỳ vọng với lợi thế vị trí địa lý, chi phí nhân công giá rẻ, ưu đãi thuê phí của chính phủ, thu hút FDI từ các hiệp định kinh tế, và việc kiểm soát dịch bệnh tốt, Việt Nam được cho rằng sẽ là điểm đến hấp dẫn trong chuỗi dịch chuyển này.

Ngoài Idico, các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp có quỹ đất lớn sẽ được hưởng lợi lớn từ làn sóng này có thể kể tới Kinh Bắc, Becamex, Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam…