MỚI

Trợ lý đầu tư M.AI

#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

"Bong bóng" bất động sản vỡ: Bên nào chịu thiệt?

Mỗi "cơn sốt đất" đều vẽ nên viễn cảnh lợi nhuận hấp dẫn, nhưng thực tế cho thấy không phải ai cũng là người chiến thắng.

Lịch sử thị trường bất động sản Việt Nam đã chứng kiến nhiều cơn sốt đất bùng lên mạnh mẽ rồi nhanh chóng lụi tàn, để lại không ít nhà đầu tư mắc kẹt trong vòng xoáy thua lỗ.

Từ Hà Tây, Mê Linh sáp nhập vào Hà Nội năm 2008, Đà Nẵng giai đoạn 2010-2011, Phú Quốc năm 2018 đến Bình Phước năm 2021, mỗi cơn sốt đất đều đi theo một kịch bản quen thuộc: giá đất tăng vọt nhờ tin đồn quy hoạch, dòng tiền ồ ạt đổ vào, nhưng khi những yếu tố đẩy giá biến mất, thị trường lập tức đóng băng, kéo theo làn sóng bán tháo và thiệt hại nặng nề.

Những bài học từ quá khứ cho thấy, khi giá đất bị đẩy lên quá cao mà không có giá trị thực hỗ trợ, bong bóng sớm muộn cũng vỡ. Và khi đó, những người chịu tổn thất lớn nhất thường là nhà đầu tư nhỏ lẻ và người dân địa phương, những người bị cuốn vào cơn lốc đầu cơ mà không lường trước được hậu quả.

Kẻ thắng, người thua khi bong bóng bất động sản vỡ

Không phải ai cũng chịu chung số phận khi thị trường lao dốc. Trong khi cò đất và đầu nậu sớm thoát hàng với lợi nhuận khủng, nhà đầu tư tay ngang và người vay vốn ngân hàng để mua đất lại dễ rơi vào cảnh thua lỗ.

Cò đất và đầu cơ chuyên nghiệp thường gom đất từ sớm, thổi giá bằng tin đồn rồi bán ra khi thị trường đạt đỉnh. Họ có lợi thế thông tin, kinh nghiệm thao túng thị trường, nên rút lui an toàn trước khi bong bóng vỡ. Ngược lại, những nhà đầu tư nhỏ lẻ chạy theo cơn sốt, xuống tiền khi giá đã quá cao, thường bị mắc kẹt khi thanh khoản cạn kiệt. Khi áp lực lãi vay ngân hàng ngày càng lớn, nhiều người buộc phải bán tháo, chấp nhận lỗ nặng, thậm chí mất trắng hàng trăm triệu đến cả tỷ đồng chỉ sau vài tháng.

Không chỉ nhà đầu tư bị ảnh hưởng, người dân địa phương tại những điểm nóng sốt đất cũng chịu thiệt thòi. Khi giá đất bị đẩy lên quá cao, những người có nhu cầu thực về nhà ở hoặc đất sản xuất khó tiếp cận, trong khi đất bỏ hoang ngày càng nhiều. Giá đất biến động thất thường cũng gây bất ổn kinh tế - xã hội, khiến nhiều người bán đất để kiếm lời ngắn hạn nhưng sau đó lại mất đi nguồn sinh kế.

Đặc biệt, khi dòng vốn chảy ồ ạt vào bất động sản mà không tạo ra giá trị thực, thị trường tài chính cũng chịu ảnh hưởng nặng nề. Các ngân hàng đối mặt với nguy cơ nợ xấu tăng cao khi nhiều khoản vay đầu tư đất đai không thể thu hồi, trong khi nền kinh tế mất cân đối do dòng tiền bị hút vào đầu cơ thay vì sản xuất.

Đầu tư thông minh để tránh sập bẫy sốt đất

Dù cơn sốt đất nào cũng mở ra viễn cảnh lợi nhuận hấp dẫn, nhưng thực tế chứng minh: không phải ai cũng là người chiến thắng.

Các chuyên gia cảnh báo nhà đầu tư cần tỉnh táo trước những tin đồn chưa được kiểm chứng, tránh chạy theo tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội), và đặc biệt phải đánh giá kỹ giá trị thực của bất động sản trước khi xuống tiền. Những khu vực có giá đất tăng đột biến trong thời gian ngắn thường tiềm ẩn nhiều rủi ro, bởi cơn sốt chủ yếu được tạo ra bởi tin đồn thay vì sự phát triển thực tế.

Theo anh Vũ Lợi, một nhà đầu tư địa ốc lâu năm, dấu hiệu của một cơn sốt đất ảo thường rất rõ ràng: giá tăng quá nhanh trong thời gian ngắn, giao dịch chủ yếu giữa các nhà đầu cơ thay vì người mua có nhu cầu thực, tin đồn quy hoạch lan truyền mạnh nhưng thiếu thông tin chính thống, và hạ tầng – dân cư không phát triển tương xứng với mức giá.

Để đầu tư an toàn, nhà đầu tư cần kiểm tra thông tin quy hoạch từ nguồn chính thống, đánh giá kỹ tính pháp lý của bất động sản, tránh vay vốn quá lớn và có chiến lược tài chính dài hạn. Không nên chạy theo đám đông hay kỳ vọng "lướt sóng" trong thời gian ngắn, bởi không phải ai cũng may mắn chốt lời đúng thời điểm.

Kiểm soát sốt đất: Vai trò của chính quyền

Bên cạnh sự tỉnh táo của nhà đầu tư, chính quyền địa phương cũng cần có biện pháp kiểm soát tình trạng sốt đất ảo để tránh những hệ lụy tiêu cực.

Cần minh bạch hóa thông tin quy hoạch, công bố kế hoạch phát triển đô thị rõ ràng để ngăn chặn tin đồn bị lợi dụng thổi giá. Đồng thời, siết chặt quản lý giao dịch đất đai, xử lý nghiêm các hành vi đầu cơ, thao túng giá và giao dịch ảo. Việc áp dụng chính sách thuế bất động sản hợp lý cũng giúp giảm đầu cơ và ổn định thị trường.

Ngoài ra, cần có chiến lược phát triển bất động sản bền vững, tập trung vào nhà ở xã hội, đô thị vệ tinh để giảm áp lực lên trung tâm, giúp người dân có cơ hội sở hữu nhà ở phù hợp với khả năng tài chính.

Bong bóng bất động sản không phải là hiện tượng mới, nhưng bài học từ những cơn sốt đất trước đây vẫn còn nguyên giá trị. Khi thị trường tăng nóng bất thường, rất có thể đó là dấu hiệu của một bong bóng sắp vỡ. Nhà đầu tư khôn ngoan là người biết phân tích thị trường thận trọng, thay vì chạy theo đám đông để rồi rơi vào cảnh "ôm bom."