“Bong bóng” bất động sản chưa căng

Thời gian gần đây, những từ khóa “nóng sốt cục bộ”, “giá nhà đất tăng phi mã”… liên tục được nhắc tới trên các phương tiện truyền thông tạo cảm giác thị trường xuất hiện “bong bóng”, nhưng thực tế không hẳn nóng như vậy.

Đất nền, nhà ở "bén" tin

Thị trường địa ốc đang trong giai đoạn "sai nhịp phách" khi diễn biến thực tế và các chỉ báo đầu tư đôi lúc "lệch pha". Cùng với đó, có không ít khu vực ghi nhận mức tăng nóng về giá, song cũng có không ít khu vực tăng giá "chỉ diễn ra ở miệng sales", trong khi thực tế nhà đầu tư không thể thoát hàng.

Thông tin từ chuyên trang bất động sản Chợ Tốt Nhà cho thấy, khoảng một tháng trước thời điểm Từ Sơn (Bắc Ninh) trở thành thành phố từ đầu tháng 11/2021, nguồn cung đất nền và nhà liền thổ khu vực này bất ngờ tăng vọt, lần lượt là 73% và 41%, cho thấy "độ nhạy" trong việc đón đầu thông tin.

So sánh giữa 2 loại hình bất động sản này thì nhà ở dù im ắng trong thời điểm Tết 2022 (gồm cả Tết Dương lịch và Âm lịch) khi nguồn cầu chỉ nhỉnh hơn một nửa so với đất nền, nhưng lại bắt nhịp tốt xu hướng chung của thị trường về tăng trưởng nguồn cung sau Tết và liên tục lập đỉnh mới, thậm chí còn vượt đỉnh sau khi Từ Sơn chính thức trở thành thành phố.

Giá đất được rao bán trên chuyên trang này dao động từ 1-3 tỷ đồng/nền và chiếm tỷ trọng hơn 50% tổng nguồn cung loại hình này tại Từ Sơn. Trong tháng 3/2022, giá trung bình đất nền là 26 triệu đồng/m2 - tăng 14% so với giai đoạn trước Tết và 50% so với thời điểm công bố thông tin Từ Sơn lên thành phố.

Tại TP. Bảo Lộc (Lâm Đồng), giá đất cũng có xu hướng tăng từ đầu năm 2021 và đạt đỉnh vào tháng 9/2021 với giá bán trung bình 3,8 triệu đồng/m2, trước khi "hạ nhiệt" về quanh mức 1,6-1,8 triệu đồng/m2 vào cuối quý I/2022.

"Giá đất có xu hướng tăng nhanh trong giai đoạn thị trường nóng sốt. Tuy nhiên, giai đoạn này thường không kéo dài và mức độ giảm giá cũng nhanh không kém", nhóm nghiên cứu của Chợ Tốt Nhà đánh giá.

Câu chuyện tương tự cũng diễn ra tại huyện Dầu Tiếng (Bình Dương). Nguồn cầu khu vực này tăng mạnh trong giai đoạn từ tháng 9-11/2021, sau đó giảm dần đến đầu năm 2022. Từ đầu tháng 3/202, số lượt quan tâm bắt đầu nhích tăng, song lượng giao dịch không có nhiều biến động.

"Ngáo giá" cục bộ

Trong khi thị trường nhà đất ở một số địa phương diễn biến có thăng, có trầm, thì ở nhiều nơi khác, "cơn điên" của giá đất dường như kéo dài không dứt, tạo hiện tượng "sốt giá" cục bộ.

Chẳng hạn, tại Khánh Hòa, thông tin quy hoạch Cam Lâm trở thành đô thị sân bay khiến giá đất khu vực này không ngừng nhảy múa. Ông Năm, một người dân xã Cam Hiệp Nam, huyện Cam Lâm cho biết, giá đất nơi đây tăng từng ngày khi có thêm tin tức một tập đoàn lớn dự định làm dự án đại đô thị. Nhiều lô đất trước kia có giá dưới 100 triệu đồng/mét ngang, nay tăng lên 180 triệu đồng/mét ngang, thậm chí có nơi đạt 300 triệu đồng/mét ngang, không hiếm lô đất vườn tăng giá 3-4 lần trong thời gian ngắn.

Tương tự, giá đất nhiều khu vực ở Quảng Ninh cũng tăng phi mã thời gian qua và có nhiều dấu hiệu của việc tạo sốt ảo từ giới đầu cơ. Ông Bùi Tuấn Sơn, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn và Phát triển dự án AM cho hay, thị trường này đang tiềm ẩn những dấu hiệu bất thường khi mặt bằng giá tại nhiều dự án tăng đột ngột, cho dù không có nhiều thông tin hỗ trợ mang tính đột phá như quy hoạch mới hay triển khai các dự án hạ tầng giao thông. Điều này có thể khiến nhà đầu tư gặp rủi ro thanh khoản, khi dòng tiền vào thị trường đang chững lại sau động thái siết chặt các giao dịch đất nền của chính quyền địa phương, cũng như các biện pháp kiểm soát dòng vốn chảy vào địa ốc của Chính phủ.

Theo ông Sơn, nhiều nhà đầu tư tỏ ra thận trọng hơn, nhất là với thị trường Hạ Long khi mặt bằng giá ở một số dự án được đẩy lên cao so với trước đây. Đối với đất nền thổ cư, mức độ thanh khoản tốt hơn do đây là dòng sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, đồng thời mặt bằng giá cũng thấp hơn so với đất nền dự án, cho dù cũng tăng mạnh thời gian qua.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), việc xảy ra tình trạng "sốt đất ảo" là do các đối tượng "cò mồi" dùng chiêu trò đẩy giá, mà không xuất phát từ nhu cầu thực tế để xây nhà ở của người dân. Giới đầu cơ chỉ tập trung vào các dự án bất động sản chưa đủ điều kiện bán ra thị trường, chứ không nhằm vào đất đai đã có sổ đỏ, bởi lẽ đất sổ đỏ được chính quyền địa phương áp giá theo từng nơi, trong khi việc sang tên giấy góp vốn do "cò" mặc sức thổi giá mà không bị kiểm soát.

Cũng theo ông Đính, Quảng Ninh có nhiều lợi thế để phát triển các loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Với các tuyến đường cao tốc hiện hữu, du khách chỉ mất chưa đầy 2 giờ để đi từ trung tâm Hà Nội đến Quảng Ninh. Mặt khác, Quảng Ninh nằm trong "tam giác kinh tế" năng động nhất khu vực phía Bắc, bao gồm Hà Nội và Hải Phòng, lại có bề dày lịch sử văn hóa cùng cảnh quan thiên nhiên được ưu đãi, nên du khách có thể trải nghiệm nhiều hình thức du lịch hấp dẫn tại đây như du lịch nghỉ dưỡng, du lịch tâm linh, du lịch văn hóa…

"Đặc biệt, địa phương này còn nhiều dư địa phát triển du lịch nói chung và bất động sản du lịch nói riêng trong tương lai gần", ông Đính nhấn mạnh.

Đất nền nhiều khu vực đang sốt cục bộ, thậm chí có nơi tăng ảo. Ảnh: Thành Nguyễn

Quy hoạch + Hạ tầng = Tăng giá

Trong khi nhiều thị trường đang cho thấy cơn nóng lạnh thất thường, thì tại một số khu vực, tăng giá bất động sản được gắn với câu chuyện quy hoạch và đầu tư hạ tầng.

Trao đổi với phóng viên, ông Hồng Thắng, Phó giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Vietnam chia sẻ, thị trường Đồng Nai đang dẫn đầu nhu cầu mua nhà phố, biệt thự của khu vực phía Nam.

Theo số liệu của DKRA Vietnam, trong quý I/2022, Đồng Nai ghi nhận mức giá bán sơ cấp phân khúc nhà phố, biệt thự tăng 8-12% so với quý IV/2021. Cả nguồn cung mới lẫn sức cầu các phân khúc này được dự báo sẽ tiếp tục trong quý II/2022 với khoảng 800 căn cung cấp ra thị trường. Mặt bằng giá sơ cấp cũng trong xu hướng tăng do chi phí đầu vào tăng.

"Diện tích, cơ sở hạ tầng tại chỗ, hạ tầng kết nối với TP.HCM và các địa phương khác cũng là các yếu tố quan trọng giúp nhà phố, biệt thự Đồng Nai dẫn đầu tăng trưởng nhu cầu mua những năm qua tại thị trường phía Nam", ông Thắng nói.

Nếu thị trường địa ốc phía Nam có Đồng Nai là điểm nhấn, thì với TP.HCM, 3 huyện Bình Chánh, Cần Giờ và Củ Chi được ví như "của để dành". Trong khi Bình Chánh đã khá phát triển, Cần Giờ nhiều lần sốt đất và cũng có quy hoạch các đại đô thị lớn, thì Củ Chi vẫn được xem như "vùng trũng". Tuy nhiên, theo ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group, trong thời gian tới, "vùng trũng" này sẽ rất phát triển, đáng để nhà đầu tư khai thác.

Lý giải rõ hơn cho quan điểm này, ông Chánh cho biết, đầu tiên, Củ Chi có thế mạnh đặc biệt bởi quỹ đất còn rất lớn và giá bán cũng rất rẻ. Giá đất nông nghiệp ở Củ Chi nhiều khu vực chỉ vài trăm nghìn mỗi mét vuông. Trong lịch sử phát triển các đô thị, TP.HCM thường ưu tiên phía Đông, Đông Nam trước, sau đó mới đến phía Tây và Tây Bắc. Hiện nay, phía Đông và Nam Thành phố gần như đã phát triển hoàn thiện, cho nên khu vực phía Tây Bắc với huyện Củ Chi là trung tâm sẽ được chú trọng phát triển.

Kế tiếp, cơ sở hạ tầng kết nối giữa TP.HCM với khu vực Tây Bắc đang được quan tâm đầu tư, đáng chú ý nhất là tuyến cao tốc TP.HCM - Mộc Bài chiều dài 50 km quy mô 8 làn xe. Giai đoạn 1 của dự án có tổng vốn đầu tư 15.900 tỷ đồng dự kiến tới năm 2025 sẽ hoàn thành. Tuyến cao tốc này sẽ là mạch nối lưu thông hàng hóa từ Tây Bắc về TP.HCM xuống Đồng bằng sông Cửu Long và ngược lại.

Đưa ra đánh giá tổng quan, bà Nguyễn Thị Bích Ngọc, Tổng giám đốc Sen Vàng Group cho rằng, thị trường bất động sản đang trong giai đoạn tăng nóng, 1-2 tháng tới giá bất động sản vẫn sẽ đi lên do cầu từ thị trường tăng, nhất là từ nhà đầu tư cá nhân, điều này có thể dẫn đến tình trạng sốt cục bộ.

"Trong bối cảnh hiện tại, nhà đầu tư nên tránh các sản phẩm pháp lý chưa đầy đủ, không mang lại giá trị thực, không gắn với quy hoạch tốt của khu vực đó. Đặc biệt, cần tránh dùng đòn bẩy quá 30% cho tất cả các dòng sản phẩm", bà Ngọc khuyến nghị.

Còn ông Lê Tuấn Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Xây dựng 1369 đánh giá, thời gian qua, nhu cầu và giá bán tại những dự án đất nền, bất động sản cao cấp tăng đột biến do tâm lý xuống tiền "mua bất chấp", nhưng hiện giai đoạn này đã qua. Xu hướng chung trong thời gian tới là giá vẫn sẽ tiếp tục tăng và mức độ tăng phụ thuộc vào khả năng hấp thụ của thị trường, sự thay đổi trong chính sách quản lý, biến động của yếu tố vĩ mô và nguồn cung sản phẩm ra thị trường. Nguồn cung trong năm 2022 nhìn chung sẽ có nhiều cải thiện, giúp ổn định thị trường và tạo đà tăng trưởng cho giai đoạn tới, trong đó các phân khúc bất động sản công nghiệp, đất nền và nhà ở có nhiều khả năng bứt phá nhất.

Dù đang trong giai đoạn phát triển nóng, nhưng điểm chung mà phóng viên ghi nhận được từ các thành viên thị trường đó là khả năng xảy ra "bong bóng" bất động sản quy mô lớn là rất khó. Điều này đến từ việc các "vùng nóng" có khoảng cách xa nhau về mặt địa lý, phạm vi cũng không lớn. Hơn nữa, các cơ quan quản lý đã có nhiều kinh nghiệm trong việc điều tiết thị trường, mà điển hình là động thái siết chặt hoạt động phân lô bán nền, công bố dự án đủ/chưa đủ điều kiện bán hàng tại các địa phương…

Thay vì Hạ Long, dòng tiền chuyển hướng sang Đông Triều, Quảng Yên…

Ông Bùi Tuấn Sơn, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn và Phát triển dự án AM

Tại Quảng Ninh, một điểm đáng chú ý là thay vì tập trung tại Hạ Long, dòng tiền của nhà đầu tư bắt đầu mở rộng sang các khu vực khác như Đông Triều, Quảng Yên… vì có nhiều thông tin hỗ trợ như kế hoạch lên thành phố vào năm 2025 của thị xã Đông Triều, mặt bằng giá bất động sản ở các địa phương này cũng chỉ bằng nửa so với ở Hạ Long nên được quan tâm nhiều hơn.

Củ Chi là thị trường màu mỡ

Ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group

Với quỹ đất lớn, giá rẻ và có bệ đỡ cơ sở hạ tầng giao thông, Củ Chi là thị trường màu mỡ đối với các nhà phát triển dự án. Xu hướng phát triển đô thị vệ tinh, thành phố thông minh, thành phố sinh thái đang nở rộ. Từ những dự án vài chục đến hàng trăm héc-ta, bây giờ đã có những dự án án lên đến hàng nghìn héc-ta. Khi những đại đô thị này hoàn thành sẽ khiến cả một khu vực "lột xác".

Với những thế mạnh như trên, một nhà đầu tư với số vốn không quá lớn nhưng có tầm nhìn dài hạn (ít nhất 3-5 năm), lựa chọn đầu tư vào Củ Chi là thích hợp nhất.

Đồng Nai sẽ vẫn hút khách

Ông Hồng Thắng, Phó giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Vietnam

Đồng Nai sở hữu nhiều dự án quy mô trên 100 ha, đây là một trong những yếu tố thu hút các nhà đầu tư trong suốt 3 năm qua và có thể là những năm tiếp theo. Những dự án này có thể mở được bán trong năm nay hoặc năm tới với mức giá khoảng 2-3 triệu USD/căn.

Giá căn hộ tại TP. Thủ Đức tăng nhờ hạ tầng giao thông phát triển

Ông Võ Mạnh Tín, Tổng giám đốc BCG Land

Quy hoạch đô thị xuất phát từ hiện trạng đô thị, dựa trên các dự báo dài hạn để vạch ra hướng phát triển mong muốn trong tương lai nhằm đạt tới mục tiêu đô thị hiện đại và phồn vinh hơn, có môi trường sống tốt hơn.

Thị trường bất động sản quan tâm đến việc kiếm tìm lợi nhuận trong việc phát triển một khu vực nhất định, trong thời hạn nhất định thuộc giai đoạn nào đó của quy hoạch, thu hồi nhanh vốn đầu tư và thu được lợi nhuận. Đối với một nhà phát triển dự án, tiêu chí đặt ra cho mỗi dự án là vừa phải phù hợp với quy hoạch, vừa đạt lợi nhuận kỳ vọng.

Không chỉ là động lực phát triển kinh tế nói chung, thay đổi diện mạo của địa phương, các dự án giao thông còn góp phần quan trọng thúc đẩy thị trường bất động sản trở nên sôi động hơn. Đó cũng là lý do thị trường bất động sản thiết lập mặt bằng giá mới khi có những thông tin về quy hoạch hạ tầng giao thông kết nối vùng và một số tuyến đường lớn, cao tốc, tuyến metro đi vào vận hành.

Trong 3 năm trở lại đây, sự phát triển của cơ sở hạ tầng khu vực TP. Thủ Đức đã tác động mạnh đến thị trường bất động sản khu vực này, đẩy giá căn hộ tăng bình quân mỗi năm 10-15% trong vài năm trở lại đây. Điển hình như dự án King Crown Infinity do BCG Land phát triển nằm tại vị trí kết nối giao thương liên vùng với hệ thống đường bộ, đường thủy, metro, dễ dàng di chuyển tới tới trung tâm TP.HCM bằng đường bộ và metro, di chuyển tới các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu bằng cao tốc…, giúp tăng tăng sức hút cũng như giá trị dự án.