'Bom' Condotel dưới góc nhìn đầu tư tài chính

Nhà đầu tư (NĐT) thứ cấp góp vốn vào dự án condotel Cocobay chọn hình thức xử lý nào cũng thiệt, ra tòa sẽ khó thắng, còn chấp nhận các phương án do Công ty Thành Đô đưa ra như “uống thuốc đắng chưa chắc dã tật”.

Liệu câu chuyện Thành Đô vỡ trận condotel có kích hoạt một làn sóng “xù độ” bởi các công ty bất động sản (BĐS) khác hay không, và hiệu ứng lan truyền có làm cho “bong bóng” giá nhà đất vỡ tung?

Cứ cho rằng tốc độ tăng giá của các condotel này bằng mức thấp nhất của tốc độ tăng trưởng giá nhà đất là 15%/năm, thì tỷ suất sinh lợi kết hợp của phi vụ đầu tư này lên đến 28,8%/năm, một mức lợi nhuận có thể được xem khủng hiện nay.Tỷ suất sinh lợi của khoản đầu tư vào dự án condotel Cocobay được hình thành từ hai yếu tố: tiền lãi mà Thành Đô cam kết trả cho khách hàng tối thiểu hàng năm (12%) và tốc độ tăng trưởng giá nhà đất.

Bởi lẽ khách hàng có thể hoàn toàn “tay không bắt giặc” bằng cách vay ngân hàng với lãi suất phải trả khoảng 11%, trong khi tỷ suất sinh lợi thu được gần 30%, thử hỏi bài toán kinh doanh hấp dẫn như vậy ai mà lại không ham. Vì vậy, từ vài năm trước đã bắt đầu có một làn sóng ồ ạt đầu tư vào các condotel hoặc các hình thức tương tự này.

Mấu chốt của giao dịch này là mức lãi cam kết khủng 12%. NĐT làm một phép tính đơn giản là họ sẽ lấy “mỡ nó rán nó”, bằng cách dùng mức lãi thu được này để trả cho tiền lãi vay ngân hàng. Sau đó, giá nhà tăng bao nhiêu họ lời bấy nhiêu.

Nhìn dưới góc độ này, rõ ràng những khách hàng mua condotel thực sự không phải đầu tư vào BĐS mà là đầu cơ trên giá BĐS. Bởi cái mà họ thực sự sở hữu không phải căn hộ đó một cách đầy đủ, mà đúng ra là một trạng thái sở hữu căn hộ, vì sau khi mua xong họ giao lại quyền khai thác căn hộ đó cho Thành Đô.

Khi cần bán, họ vẫn có thể chuyển nhượng nó một cách bình thường và người mua mới sẽ xác lập quyền sở hữu căn hộ đó bằng một hợp đồng, chứ không phải sổ hồng. Người mua cũng không quan tâm đến việc sở hữu căn hộ đó, bởi cái họ nhìn vào là mức tỷ suất sinh lợi khủng đã nêu, bất cứ khi nào biến động giá condotel chững lại hoặc mức lãi cam kết chấm dứt họ sẽ bán căn hộ chốt lời, lấy tiền trả ngân hàng và tất toán khoản vay.

Hình thức giao dịch này hoàn toàn giống một sản phẩm phái sinh (derivaties) và căn hộ trong trường hợp này là tài sản cơ sở (underlying asset). Chúng ta cũng cần biết trong giao dịch phái sinh, dựa trên một tài sản cơ sở NĐT có thể phát hành nhiều hợp đồng cho nhiều người mua khác nhau.

Điều này vốn là bản chất bình thường của các sản phẩm phái sinh, cũng chính vì vậy mà công cụ này được xem là một “vũ khí hủy diệt” do tính đòn bẩy cực cao của nó.

Chúng ta cũng thực sự không biết các chủ đầu tư condotel có áp dụng điều này hay không, nhưng nếu họ làm vậy sẽ kích giá căn hộ tăng lên một cách khủng khiếp. Và điều này càng khuyến khích người ta dồn tiền đầu tư vào condotel khi bài toán lợi nhuận đã nêu trên ngày càng trở nên siêu khủng.

Thế nhưng, điều quan trọng là hiện nay hoàn toàn không có khung pháp lý cho hình thức giao dịch này, nên cũng rất khó để chế tài hoặc xử lý tranh chấp khi xảy ra kiện tụng.

Đến bản hợp đồng “gài mìn”

Nếu khách hàng cứ nghĩ đơn giản bằng cách vay ngân hàng với lãi suất phải trả khoảng 11%, tỷ suất sinh lợi thu được gần 30%, một kiểu đầu tư “tay không bắt giặc” này sẽ dễ dàng sập bẫy.

Nếu xem các hợp đồng đầu tư condotel này là một sản phẩm phái sinh thì nó chính là hợp đồng kỳ hạn (forwards), một thỏa thuận giữa người mua và người bán về một loại tài sản hay hàng hóa sẽ được giao nhận trong tương lai vào một thời điểm cụ thể với mức giá được xác định trước hôm nay.

Thông thường NĐT tham gia vào hợp đồng kỳ hạn nhằm mục đích đảm bảo chắc chắn sẽ nhận được tài sản với một mức giá cam kết mà không phát sinh các rủi ro tài chính. Nhưng giờ đây Thành Đô đã tuyên bố họ không thực hiện các nghĩa vụ đã cam kết trên hợp đồng và từ chối thanh toán các khoản lãi kể từ ngày 1-1-2020.

Bất kỳ ai cũng biết, nguyên tắc cơ bản của hợp đồng kỳ hạn là hai bên tham gia giao dịch không được phép đơn phương hủy bỏ hợp đồng, hoặc thay đổi các điều khoản trong hợp đồng, vì điều này sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của đối tác.

Nhưng ông chủ của Thành Đô đã chính thức tuyên bố rằng mình vi phạm hợp đồng và sẵn sàng để ra tòa. Thử nghĩ xem người ta sẵn sàng tham gia kiện tụng khi nào? Câu trả lời là khi đã nắm chắc phần thắng, nghĩa là các khách hàng đã đầu tư vào Cocobay đừng mong đòi lại quyền lợi cho mình bằng con đường tòa án.

Điều này chứng tỏ rằng, Thành Đô hoàn toàn ý thức được mức lãi khủng đã cam kết sẽ trả cho khách hàng ban đầu rất khó thực hiện về lâu dài, chắc chắn tranh cãi pháp lý sẽ diễn ra và họ đã chuẩn bị trước cho “kịch bản” bằng một bản hợp đồng “gài mìn”, ám chỉ các điều khoản và nội dung hợp đồng khi khách hàng đặt bút ký vào xem như đã “sập bẫy” và không bao giờ có thể giành chiến thắng tại tòa án.

Và những liều thuốc đắng

Và nếu không thể thắng Thành Đô tại tòa khách hàng chỉ còn chấp nhận các phương án xử lý khủng hoảng mà công ty đưa ra. Và đương nhiên các “liều thuốc” này sẽ rất đắng.

Phương án đầu tiên được nêu ra là khách hàng có thể chuyển đổi các condotel thành căn hộ chung cư với chi phí chuyển đổi là 15% giá trị căn hộ và được toàn quyền sử dụng như một căn hộ chung cư bình thường. Khách hàng cũng có thể giao lại cho chủ đầu tư căn hộ đó để tiếp tục kinh doanh với những cam kết về thu nhập cố định hàng năm.

Hoặc vẫn giữ lại các condotel và tiếp tục để chủ đầu tư kinh doanh với bản hợp đồng mới 10 năm, trong đó lợi nhuận trong 3 năm đầu theo thị trường, sau 3 năm lợi nhuận cố định hoặc 80% lãi từ kinh doanh sản phẩm này.

Nếu khách hàng chấp nhận phương án này, nghĩa là công ty đã thành công trong việc hủy bỏ hoàn toàn bản hợp đồng cũ, thay bằng một hợp đồng mới và khách hàng phải trả thêm cho họ 15%. Thành Đô đã hoàn toàn phủi bỏ trách nhiệm trên hợp đồng đã cam kết với khách hàng mà không chịu bất kỳ một khoản phạt hay thiệt hại tài chính nào.

Nếu NĐT không chấp nhận phương án trên, có thể thanh lý hợp đồng mua bán đã ký để tự kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng mà không có bất kỳ một khoản lợi nhuận cam kết nào như đã ký trước đây. Đồng thời khách hàng nếu tự kinh doanh phải đóng một khoản phí vận hành, sử dụng nhất định.

Điều khoản này có nghĩa là công ty đã chính thức hủy bỏ hợp đồng một cách thô bạo, bất chấp các cam kết đã ràng buộc trước đó. Vậy hợp đồng kỳ hạn trong trường hợp này hoàn toàn giống quyền chọn (options) đối với Thành Đô, nhưng có điều nó hoàn toàn miễn phí! Công ty rõ ràng đã xử ép các “thượng đế” của mình.

Bởi đối với khách hàng bản hợp đồng có tính kỳ hạn (buộc phải thực hiện), nhưng đối với Thành Đô đó là quyền chọn miễn phí, có nghĩa là "thích (có lợi) thì thực hiện, không thì xù"!

Cuối cùng, nếu cả hai phương án trên đều không thỏa hiệp được hai bên “chia tay nhau”, tiến hành thanh lý các condotel đã ký hợp đồng, công ty hoàn lại tiền cho khách hàng theo nguyên giá trong hợp đồng đã ký nhưng sẽ chiết khấu một số khoản như: chi phí hỗ trợ lãi vay ngân hàng, chi phí hoa hồng, phí phát hành bảo lãnh và khách hàng bàn giao lại sản phẩm cho Thành Đô, thực chất là chấm dứt trạng thái sở hữu căn hộ.

Điều khoản này có lẽ là một kiểu thỏa thuận quái lạ nhất trong các giao dịch tài chính, bởi nó vi phạm nguyên tắc cân bằng (parity). Công ty đã ép khách hàng vào một trạng thái bất lợi hoàn toàn và bước qua toàn bộ các điều khoản cam kết, mà điều quan trọng là khách hàng đã phải trả tiền trước cho các điều khoản được cam kết đó. Kiểu như bỏ tiền ra mua nhưng không được nhận sản phẩm.

Vậy thì kiểu gì hay cách nào khách hàng của Thành Đô cũng thiệt, ra tòa thì không thắng nổi, chấp nhận các phương án do công ty đưa ra thì như uống thuốc đắng nhưng chắc gì dã tật. Bởi sự thật là đầu tư (đầu cơ) BĐS ai mà không dùng đòn bẩy. Các NĐT có lẽ đang phải cân bằng trạng thái với Thành Đô bằng một hợp đồng vay với ngân hàng hoặc một nguồn tài trợ nào đó.

Bây giờ Thành Đô đột ngột hủy trạng thái thì sớm muộn gì NĐT cũng "té" vì mất thăng bằng và thậm chí là bị “quả tạ” tín dụng đè chết!

Biết trách ai bây giờ khi bài toán tài chính vỡ lòng họ đã vội quên khi nhìn vào mức lợi nhuận khủng: rủi ro cao – tỷ suất sinh lợi lớn. Và rồi liệu câu chuyện Thành Đô vỡ trận condotel Cocobay có kích hoạt một làn sóng “xù độ” bởi các công ty BĐS khác hay không, và hiệu ứng lan truyền có làm cho bong bóng giá nhà đất vỡ tung?