#Chuyên gia

24HMONEY đã kiểm duyệt

Bộ Xây Dựng rút đề xuất chấm dứt quyền sở hữu chung cư khi hết hạn sử dụng: Tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi năm 2026 vừa trải qua một diễn biến đáng chú ý khi cơ quan soạn thảo chính thức rút lại đề xuất gây nhiều tranh cãi liên quan đến thời hạn sở hữu nhà chung cư. Đây là một động thái được giới quan sát thị trường đánh giá là bước lùi cần thiết nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của hàng triệu chủ sở hữu căn hộ trên cả nước.

Theo khung pháp lý hiện hành, Luật Nhà ở 2023 quy định quyền sở hữu nhà ở về nguyên tắc là không xác định thời hạn, trừ trường hợp các bên tự nguyện thỏa thuận sở hữu có thời hạn trong hợp đồng mua bán. Song song đó, Luật Đất đai 2024 cũng khẳng định đất ở là loại đất được sử dụng ổn định lâu dài, không bị giới hạn về mặt thời gian. Đây được xem là nền tảng pháp lý quan trọng, tạo sự an tâm cho người dân khi quyết định đầu tư vào bất động sản chung cư.

Tuy nhiên, trong quá trình xây dựng Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, cơ quan soạn thảo đã đề xuất một hướng tiếp cận mới tại phần quy định về xác lập và chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư. Theo đó, “thời hạn sử dụng công trình” được dự kiến trở thành căn cứ pháp lý để chấm dứt quyền sở hữu, đồng nghĩa với việc quyền sở hữu căn hộ sẽ tự động kết thúc khi công trình hết thời hạn sử dụng hoặc buộc phải phá dỡ, bất kể thời hạn sở hữu thực tế theo hợp đồng đã hết hay chưa. Đề xuất này khác biệt đáng kể so với quy định hiện hành, vốn chỉ liệt kê các trường hợp cụ thể như hết thời hạn theo thỏa thuận, bị cưỡng chế thu hồi vì mục đích quốc gia, vi phạm điều kiện mua bán nhà ở xã hội, hoặc công trình buộc phải phá dỡ do xuống cấp, mất an toàn.

Ngay khi thông tin về đề xuất này được lan truyền, thị trường đã ghi nhận những phản ứng trái chiều từ các hiệp hội ngành nghề. Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh đã có văn bản kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ, đề nghị giữ nguyên tinh thần của quy định hiện hành, theo đó sở hữu có thời hạn chỉ áp dụng khi các bên tự nguyện thỏa thuận, không nên áp đặt như một cơ chế mặc định. Trong khi đó, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam thể hiện quan điểm ủng hộ hướng cải cách, nhưng nhấn mạnh cần gắn liền với mục tiêu tháo gỡ vướng mắc trong công tác cải tạo chung cư cũ, đồng thời phải đảm bảo phương án tái định cư thỏa đáng cho cư dân.

Trước áp lực từ nhiều phía, cơ quan soạn thảo đã quyết định rút đề xuất “chấm dứt sở hữu khi hết thời hạn sử dụng” ra khỏi dự thảo. Diễn biến này về cơ bản đưa quy định trở lại đúng tinh thần của Luật Nhà ở 2023, qua đó tiếp tục bảo đảm quyền lợi ổn định lâu dài cho người sở hữu căn hộ chung cư. Đối với những trường hợp công trình buộc phải phá dỡ theo quy định hiện hành, chẳng hạn do hư hỏng nghiêm trọng, nguy cơ sập đổ hoặc không còn đảm bảo điều kiện an toàn, cư dân vẫn sẽ có quyền lựa chọn giữa hai phương án: hoặc tham gia góp vốn xây dựng lại trên nền đất hiện hữu theo tỷ lệ diện tích sở hữu, hoặc trong trường hợp không tham gia, Nhà nước sẽ thu hồi đất để giao cho chủ đầu tư khác, đồng thời cư dân được nhận bồi thường tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất.

Việc duy trì tính ổn định của khung pháp lý về quyền sở hữu nhà chung cư mang ý nghĩa quan trọng đối với tâm lý thị trường trong giai đoạn hiện nay. Đây là yếu tố nền tảng giúp củng cố niềm tin của người mua nhà, đặc biệt trong bối cảnh phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục đóng vai trò chủ đạo tại các đô thị lớn. Diễn biến pháp lý này cũng được kỳ vọng sẽ góp phần hỗ trợ tâm lý tích cực cho các doanh nghiệp phát triển dự án chung cư, cũng như duy trì sức hấp dẫn của kênh đầu tư bất động sản nhà ở trong thời gian tới, khi những lo ngại về rủi ro pháp lý liên quan đến thời hạn sở hữu đã phần nào được giải tỏa.