Bộ Xây dựng nói gì về dự án khu công nghiệp hơn 4.000 tỷ đồng của Phát Đạt?

Bộ Xây dựng đã có công văn gửi Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho ý kiến về việc thẩm định đối với dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp Phát Đạt - Dung Quất 2 (tỉnh Quảng Ngãi) do CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) đề xuất.

Nguồn: Bộ xây dựng

1. Về sự phù hợp của Dự án Phát Đạt với quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch đô thị và quy hoạch chung xây dựng Khu kinh tế (KKT) Dung Quất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt:

Dự án Phát Đạt có tổng diện tích đề xuất là 454,81 ha thuộc xã Bình Hòa và xã Bình Thanh của huyện Bình Sơn, tỉnh Quảng Ngãi (không bao gồm một phần diện tích đất quy hoạch Mộ và nhà thờ Trần Kỳ Phong 0,56ha), thuộc phạm vi, ranh giới của Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 Khu công nghiệp, đô thị, dịch vụ Bình Thanh đã được UBND tỉnh Quảng Ngãi phê duyệt tại Quyết định số 1092/QĐ-UBND ngày 10/10/2023 (gọi tắt là QĐ 1092) và thuộc Phân khu 2 (phân khu đô thị, công nghiệp, dịch vụ Châu Ổ - Bình Long) của Điều chỉnh tổng thể Quy hoạch chung xây dựng Khu Kinh tế Dung Quất tỉnh Quảng Ngãi đến năm 2045 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 168/QĐ-TTg ngày 28/02/2023 (gọi tắt là QHC 168). Dự án Phát Đạt cơ bản phù hợp với định hướng đã được xác định trong QHC 168 về tính chất, chức năng sử dụng đất quy hoạch. Đề nghị UBND tỉnh Quảng Ngãi chịu trách nhiệm về sự phù hợp của dự án với các chỉ tiêu quy hoạch phân khu đã được UBND tỉnh Quảng Ngãi phê duyệt tại QĐ 1092.

Đề nghị Ban Quản lý Dự án KKT Dung Quất chịu trách nhiệm rà soát hiện trạng sử dụng đất, không hợp thức các sai phạm; xác định phương án đền bù giải phóng mặt bằng, tránh xảy ra tranh chấp, khiếu kiện; đảm bảo tuân thủ trình tự lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch quy định tại Luật Xây dựng năm 2014, Luật số 35/2018/QH14 sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 luật có liên quan đến quy hoạch, Nghị định số 35/2022/NĐ-CP ngày 28/5/2022 của Chính phủ quy định về quản lý Khu công nghiệp và khu kinh tế và các quy định pháp luật khác có liên quan về quy hoạch, đất đai, nông lâm nghiệp, môi trường, nhà ở và phòng cháy chữa cháy.

Đề nghị Ban Quản lý Dự án KKT Dung Quất, Nhà đầu tư rà soát và chịu trách nhiệm về tính chính xác, cơ sở pháp lý của các số liệu hiện trạng sử dụng các loại đất trong phạm vi ranh giới dự kiến đầu tư Dự án Phát Đạt theo quy định và sự thống nhất của các số liệu, thông số giữa các thành phần hồ sơ, bản vẽ.

2. Về cơ cấu sử dụng đất:

- Đề nghị làm rõ các chỉ tiêu quy hoạch, chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật tính toán áp dụng cho Dự án Phát Đạt, đảm bảo phù hợp Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng QCVN 01:2021/BXD. Trong đó, cần lưu ý mỗi loại đất giao thông và cây xanh phải đảm bảo tỷ lệ tối thiểu 10% diện tích toàn khu, không bao gồm đất giao thông, đất cây xanh trong khuôn viên lô đất các cơ sở sản xuất; rà soát mật độ xây dựng thuần của các lô đất xây dựng nhà máy, kho tàng đảm bảo không vượt quá 70% và không vượt quá 60% đối với các lô đất xây dựng nhà máy, kho tàng có trên 05 sàn sử dụng để sản xuất và đảm bảo mật độ xây dựng trung bình của toàn bộ phân khu đã được xác định trong QHC 168; rà soát các yêu cầu về bảo vệ môi trường và khoảng cách an toàn về môi trường theo quy định, hạn chế đến mức thấp nhất những ảnh hưởng xấu tới môi trường khu dân cư xung quanh theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng QCVN01:2021/BXD.

3. Về sự phù hợp của các khoản mục chi phí đầu tư do Nhà đầu tư xác định trong hồ sơ Dự án Phát Đạt:

a) Theo quy định tại Điều 33 Luật Đầu tư và quy định tại Điều 31 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư, nội dung thẩm định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư không bao gồm nội dung đánh giá về sơ bộ tổng mức đầu tư của dự án. Những ý kiến nêu mục b phần 3 của văn bản này được thực hiện trên cơ sở đề nghị của Bộ Kế hoạch và Đầu tư tại Văn bản số 651/BKHĐT-QLKKT ngày 26/1/2024.

b) Theo nội dung được thuyết minh tại mục 1.5.1 phần II Đề xuất dự án đầu tư và mục 7.1 chương VII Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi của Dự án Phát Đạt do Nhà đầu tư thực hiện (kèm theo Văn bản số 651/BKHĐT-QLKKT), sơ bộ tổng mức đầu tư được xác định trên cơ sở quy định tại Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ngày 09/02/2021 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng và các văn bản hướng dẫn Nghị định số 10/2021/NĐ-CP. Vì vậy, việc tính toán, xác định sơ bộ tổng mức đầu tư của dự án cần lưu ý:

- Về các thành phần chi phí, phương pháp xác định sơ bộ tổng mức đầu tư của dự án: Theo hướng dẫn tại Điều 4 Nghị định số 10/2021/NĐ-CP; Điều 3, Phụ lục I Thông tư số 11/2021/TT-BXD ngày 31/8/2021 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng, các Thông tư hướng dẫn Nghị định số 10/2021/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn khác có liên quan.

- Về xác định chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: Cần tính toán, xác định các khoản mục chi phí theo diện tích đất cần thu hồi, khối lượng phải bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án và các chế độ chính sách về bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất tại địa điểm dự kiến có dự án và các chế độ chính sách của nhà nước có liên quan.

- Về xác định chi phí xây dựng và chi phí thiết bị: Theo thuyết minh, chi phí xây dựng và chi phí thiết bị trong sơ bộ tổng mức đầu tư của dự án được tính toán theo dữ liệu chi phí của dự án đã thực hiện. Tuy nhiên, theo diễn giải tại Bảng 1 (chi tiết tổng mức đầu tư dự án) phần Phụ lục tính toán hiệu quả đầu tư, các chi phí này được xác định trên cơ sở suất vốn đầu tư tính toán hiệu quả đầu tư, theo Quyết định số 510/QĐ-BXD ngày 19/5/2023 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng quyết định công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2022. Hồ sơ sơ bộ tổng mức đầu tư của dự án cũng chưa thể hiện cụ thể việc tính toán, xác định các thành phần chi phí. Do đó, đề nghị Nhà đầu tư và đơn vị có liên quan kiểm tra, rà soát kỹ về phương pháp xác định chi phí xây dựng và chi phí thiết bị; thuyết minh, làm rõ việc tính toán, xác định thành phần chi phí.

- Về xác định chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác: Rà soát, tính toán đầy đủ các chi phí cần thiết, phù hợp với nguồn vốn của dự án. Kiểm tra, tính toán lại một số chi phí theo đúng quy định, hướng dẫn (trong đó lưu ý: chi phí dự phòng được tính toán trên cả chi phí quản lý dự án và chi phí lãi vay trong thời gian xây dựng (là một khoản mục chi phí thuộc thành phần chi phí khác)).

c) Công ty cổ phần phát triển bất động sản Phát Đạt chịu trách nhiệm hoàn thiện hồ sơ tính toán sơ bộ tổng mức đầu tư của Dự án Phát Đạt đảm bảo tính khả thi, hiệu quả; đồng bộ và phù hợp với mức độ đầu tư, suất chi phí đầu tư với các dự án tương tự; báo cáo Bộ Kế hoạch và Đầu tư làm cơ sở trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định.

4. Về phương án phát triển nhà ở, công trình dịch vụ, tiện ích công cộng cho người lao động làm việc trong KCN:

a) Về việc bố trí nhà ở tái định cư:

- Tại khoản 4, 5 Điều 35 Luật Nhà ở 2014 quy định, trường hợp thu hồi đất và giải tỏa nhà ở để thực hiện dự án hạ tầng khu công nghiệp mà người có nhà ở bị giải tỏa có nhu cầu tái định cư thì chủ đầu tư dự án phải xây dựng nhà ở để bố trí tái định cư trong cùng khu vực được quy hoạch xây dựng nhà ở cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp hoặc bố trí nhà ở tại nơi khác cho người được tái định cư. Trường hợp phải đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư thì phải thực hiện theo dự án; đối với khu vực nông thôn thì dự án đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư phải bao gồm cả việc bố trí quỹ đất để phục vụ sản xuất cho người thuộc diện được tái định cư.

- Báo cáo hiện trạng sử dụng đất của dự án có khoảng 39,88 ha đất ở tại khu vực nông thôn. Nhà đầu tư đã có phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư; tuy nhiên còn thiếu phương án xây dựng nhà ở để bố trí tái định cư đối với phần diện tích đất ở này, do vậy đề nghị căn cứ quy định nêu trên để rà soát, bổ sung phương án thực hiện theo đúng quy định pháp luật.

b) Về việc bố trí nhà ở xã hội, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ người lao động

- Theo quy định tại khoản 1 Điều 16 Luật Nhà ở 2014, khi lập, phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao (sau đây gọi chung là khu công nghiệp); quy hoạch xây dựng các cơ sở giáo dục đại học, trường dạy nghề, trừ viện nghiên cứu khoa học, trường phổ thông dân tộc nội trú công lập trên địa bàn (sau đây gọi chung là khu nghiên cứu đào tạo), cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch phải xác định rõ diện tích đất xây dựng nhà ở trong quy hoạch.

- Tại khoản 5 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung Điều 6 của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định: khi lập, phê duyệt quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch phải xác định rõ diện tích đất phù hợp trên địa bàn để xây dựng nhà ở xã hội, thiết chế của công đoàn đảm bảo đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để phục vụ công nhân, người lao động làm việc tại khu công nghiệp đó.

- Ngày 28/5/2022, Chính phủ ban hành Nghị định số 35/2022/NQ-CP quy định về quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế (thay thế Nghị định số 82/2018/NĐ-CP ngày 22/5/2018). Trong đó, đã sửa đổi một số chính sách: (1) Khi lập Danh mục các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải dành tối thiểu 2% tổng diện tích của các khu công nghiệp để quy hoạch xây dựng nhà ở, công trình dịch vụ, tiện ích công cộng cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp (điểm d khoản 4 Điều 4); (2) Cơ sở lưu trú được xây dựng tại phần diện tích đất dịch vụ của khu công nghiệp; bảo đảm khoảng cách an toàn về môi trường theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan; bảo đảm an ninh, trật tự và không ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp trong khu công nghiệp (khoản 3 Điều 25).

- Theo báo cáo, Dự án Phát Đạt có tổng diện tích đất 454,81 ha, dự kiến có 76.960 công nhân, người lao động và UBND tỉnh đã quy hoạch quỹ đất xây dựng khu nhà ở và công trình dịch vụ tiện ích công cộng cho người lao động. Tuy nhiên, chưa có số liệu cụ thể về vị trí, quy mô diện tích đất, số lượng chỗ ở đáp ứng cho công nhân…, do vậy đề nghị Nhà đầu tư xác định nhu cầu chỗ ở của công nhân và có phương án cụ thể đảm bảo chỗ ở cho công nhân, người lao động tại Dự án Phát Đạt.

5. Về khả năng đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản:

- Tại Điều 12 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã có quy định dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn và phải theo kế hoạch thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; trình tự, thủ tục đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, đô thị, nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan; dự án đầu tư bất động sản phải được thi công đúng tiến độ, bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Do vậy, đối với hồ sơ Dự án Phát Đạt cần nghiên cứu bổ sung các nội dung nêu trên để đảm bảo tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật.

- Phạm vi kinh doanh bất động sản của Nhà đầu tư trong hồ sơ đề xuất phải tuân thủ đúng quy định tại Điều 11 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

- Hồ sơ đề xuất dự án cần làm rõ thông tin về cơ cấu sản phẩm kinh doanh bất động sản của dự án, phương thức kinh doanh các sản phẩm của dự án.

- Dự án Phát Đạt có mục tiêu kinh doanh bất động sản, do vậy, nhà đầu tư của dự án thuộc trường hợp cần phải đáp ứng điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và khoản 1, khoản 2 Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản. Đề nghị cơ quan chủ trì thẩm định xác định rõ các thông tin sau đây:

+ Rà soát thông tin về hồ sơ đăng ký của nhà đầu tư để đảm bảo công ty có đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản tuân thủ quy định của Luật doanh nghiệp năm 2020, khoản 1 Điều 10 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và khoản 1 Điều 4 của Nghị định số 02/2022/NĐ-CP.

+ Tại Văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư của nhà đầu tư thể hiện thông tin dự án: Tổng mức đầu tư hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp đề xuất của toàn bộ dự án khoảng 4.065 tỷ đồng. Đề nghị cơ quan chủ trì thẩm định rà soát báo cáo tài chính của doanh nghiệp có trong hồ sơ đề xuất dự án để đảm bảo tính xác thực, chính xác của thông tin về vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư dự án trong báo cáo tài chính, đảm bảo không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng lưu ý một số nội dung khác như: Dự án Phát Đạt đề xuất thực hiện trên phạm vi diện tích của xã Bình Hòa và xã Bình Thanh, huyện Bình Sơn, tỉnh Quảng Ngãi, do đó đề nghị UBND tỉnh Quảng Ngãi, Ban Quản lý Khu kinh tế Dung Quất lưu ý rà soát các dự án, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, kế hoạch sử dụng đất có liên quan của huyện Bình Sơn, tỉnh Quảng Ngãi để đảm bảo thống nhất, đồng bộ về quy hoạch theo quy định pháp luật; không hợp thức hóa các sai phạm (nếu có), tránh khiếu nại, khiếu kiện trong quá trình thực hiện dự án; phát triển đầu tư đồng bộ hạ tầng đô thị (bao gồm cả hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội) hướng tới nâng cao chất lượng sống người lao động, người dân xung quanh khu công nghiệp, bảo vệ môi trường và phát triển bền vững.

UBND tỉnh Quảng Ngãi chịu trách nhiệm về việc rà soát diện tích hiện trạng và điều chỉnh mục đích sử dụng diện tích đất rừng (khoảng 106,84 ha rừng sản xuất), đất nông nghiệp (khoảng 126,16 ha đất trồng lúa, 42,95 ha đất trồng cây lâu năm) trong phạm vi ranh giới Dự án Phát Đạt; đảm bảo phù hợp với thẩm quyền, trình tự, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng rừng, chuyển đổi đất nông nghiệp được quy định tại Nghị định số 83/2020/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15/7/2020 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 156/2018/NĐ-CP ngày 16/11/2018 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Lâm nghiệp, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai và các quy định pháp luật liên quan khác.