BĐS Trung Quốc qua cơn khủng hoảng: Những tương đồng và khác biệt với Việt Nam

Nghiên cứu của Công ty VNDIRECT (VND) cho rằng, thị trường bất động sản Trung Quốc sẽ khó có thể hồi phục nhanh chóng trong trung hạn khi lượng hàng tồn kho tồn đọng có khả năng cung cấp nhà ở cho 150 triệu người người, dự kiến phải mất hơn 5 năm để có thể giải tỏa hết.

Báo cáo mới đây của VNDIRECT cho hay, thị trường bất động sản Việt Nam và Trung Quốc có nhiều nét tương đồng. Những năm qua cả hai thị trường bất động sản đều có tốc độ tăng trưởng cao được thúc đẩy bởi tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, sự gia tăng dân số và quá trình đô thị hóa; cả hai thị trường đều đón nhận làn sóng đầu tư mạnh từ cả trong nước và quốc tế; cả hai đều có những rủi ro tiềm ẩn bao gồm rủi ro với tính đầu cơ lớn, khả năng sụt giảm giá nhà và biến động lãi suất ngân hàng.

Tuy nhiên, vẫn có nhiều sự khác biệt lớn gồm: mức độ phát triển (đô thị hóa); quy mô dân số và chính sách.

Điểm khác biệt BĐS Trung Quốc và Việt Nam

VNDIRECT cho biết thị trường bất động sản Trung Quốc bước vào giai đoạn khó khăn sau khi cùng lúc chịu ảnh hưởng của dịch Covid-19, chính sách “ba lằn ranh đỏ” của chính phủ và các biện pháp hạn chế nhằm kiểm soát tốc độ tăng trưởng nợ của ngành bất động sản.

Theo dữ liệu của Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc, đóng góp của ngành bất động sản và xây dựng vào GDP của Trung Quốc đã giảm mạnh từ 14,4% trong năm 2020 xuống còn 12,7% vào năm 2022 và 9 tháng đầu năm 2023.

Tình trạng nợ vay tăng mạnh của Trung Quốc đến từ việc đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng nhằm thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, đi theo đó là sự bùng nổ của thị trường bất động sản trong giai đoạn 2010-2019. Chính phủ Trung Quốc đã đặt mục tiêu giảm sự phụ thuộc vào ngành bất động sản và thay vào đó điều hướng tăng trưởng kinh tế theo hướng công nghệ và tiêu dùng cá nhân.

Dù vậy, sự suy giảm của ngành bất động sản đã gây áp lực lên toàn bộ nền kinh tế, do bất động sản là tài sản quan trọng của các hộ gia đình - kênh tài sản đầu tư truyền thống được ưa chuộng.

Trong khi, thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam bước vào giai đoạn khó khăn kể từ quý II/2022, sau khi một số lãnh đạo doanh nghiệp bị xử lý do vi phạm pháp luật phát hành trái phiếu doanh nghiệp, tín dụng cho lĩnh vực bất động sản bị thắt chặt, lãi suất cho vay tăng lên làm suy yếu nhu cầu mua nhà.

Ngành bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế Việt Nam, khi tổng tín dụng lĩnh vực bất động sản chiếm 21% trên tổng tín dụng của toàn nền kinh tế vào năm 2023 và 27,3% trên GDP năm 2023. Tuy nhiên, Việt Nam có lợi thế nhờ đóng góp ngày càng gia tăng từ các ngành sản xuất, nhờ sự dịch chuyển hoạt động sản xuất từ Trung Quốc. Ngoài ra, tiêu dùng tư nhân vẫn duy trì mạnh mẽ nhờ được kiểm soát tốt trong đại dịch Covid-19.

Về nhu cầu nhà ở, Trung Quốc hiện đang gặp nhiều khó khăn. Do tác động kéo dài của chính sách một con và tỷ lệ kết hôn giảm, đất nước này đang bước vào giai đoạn già hoá dân số. Số người trong độ tuổi 25-44 (khách hàng mua nhà tiềm năng) chiếm 29,0% tổng dân số trong năm 2023 và dân số dưới 25 tuổi (khách hàng nhà tương lai) chiếm 28,1% (so với năm 2013, hai nhóm này lần lượt chiếm 32,1%/31,9% tổng dân số).

“Điều này cho thấy động lực tăng trưởng của nhu cầu mua nhà trong thời gian tới sẽ chậm hơn so với hai thập kỷ trước đây”, báo cáo đánh giá.

Ngược lại, thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam vẫn đang có nhu cầu lớn trong dài hạn. Nhu cầu nhà ở tại thị trường Hà Nội và TP. HCM đều có những diễn biến tích cực khi tỷ lệ hấp thụ trên 100% (số lượng căn bán được nhiều hơn nguồn cung mới trong một kì).

Trung Quốc dư nhà ở cho 150 triệu người, Việt Nam thiếu cung

Đáng chú ý, báo cáo của VNDIRECT cũng cho hay, nhìn từ phía cung đối với thị trường bất động sản Trung Quốc có thể thấy trải qua hơn 2 thập kỷ tăng trưởng nóng với hàng loạt các khu đô thị mới được phát triển hàng loạt và cơ sở hạ tầng được phát triển mạnh mẽ dẫn đến cầu thị trường khó có thể bức phá.

“Với doanh số bán hàng suy yếu và lượng hàng tồn kho của Trung Quốc tăng mạnh, chúng tôi cho rằng thị trường bất động sản Trung Quốc sẽ khó có thể hồi phục nhanh chóng trong trung hạn khi lượng hàng tồn kho tồn đọng có khả năng cung cấp nhà ở cho 150 triệu người người dự kiến phải mất hơn 5 năm để có thể giải tỏa hết”, nhóm nghiên cứu VNDIRECT thông tin.

Đồng thời nhu cầu mua nhà của người dân Trung Quốc có thể giảm hơn nữa do già hóa dân số và chất lượng tiêu chuẩn sống tăng cao, hiện tại diện tích sinh sống bình quân của người dân Trung Quốc đã đạt hơn 40m2 một người ngang với các nước phát triển như châu Âu, vì vậy gây ảnh hưởng lên cầu nhà ở quốc gia này.

Việc thiếu dư địa cho nguồn cung mới đang kìm hãm triển vọng tăng trưởng của thị trường bất động sản Trung Quốc. Thị trường Trung Quốc đang có nguồn cung vượt quá nhu cầu ở thực, trong bối cảnh tâm lý thị trường kém khả quan và khả năng chi trả của người mua nhà giảm

Tình trạng dư cung, được biểu hiện qua các căn hộ trống tại các thành phố lớn, là hệ quả của xu hướng kéo dài trong giai đoạn 1998-2019 khi Chính phủ và chính quyền địa phương hỗ trợ đầu tư bất động sản để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và người dân dành tiền tiết kiệm vào mua nhà để đầu tư, hầu hết các căn hộ đã bán đều chưa hoàn thiện.

Trong khi đó, nguồn cung nhà ở Việt Nam chưa tương thích với nhu cầu trên thị trường. Mất cân đối cung cầu tiếp tục là thách thức lớn với thị trường bất động sản nhà ở, xu hướng thiếu hụt nguồn cung ở phân khúc tầm trung và dư thừa nhà ở tại phân khúc cao cấp.

Để cân bằng cung cầu trên thị trường, tháng 4/23 Chính phủ đã phê duyệt kế hoạch “Đầu tư xây dựng 1 triệu nhà ở xã hội cho người lao động thu nhập thấp và công nhân trong giai đoạn 2021-30”. Theo đó, các địa phương đặt mục tiêu hoàn thành 1.062.000 nhà ở xã hội trong năm 2030 (trong đó, đặt mục tiêu hoàn thành 428.000 nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2025). Tuy nhiên đến tháng 12/2023, có khoảng 46 dự án hoàn thành (khoảng 20.210 nhà ở xã hội), đạt 4,7% kế hoạch giai đoạn 2021-25.

VNDIRECT kết luận thị trường bất động sản nhà ở tại Trung Quốc đang đối mặt với cầu yếu, cung vượt cầu và nguồn cung không được sử dụng hợp lý. Các giải pháp của chính phủ và địa phương xoay quanh việc kích cầu.

Thị trường bất động sản nhà ở tại Việt Nam lại thiếu hụt nguồn cung đáp nhu cầu ở thực. Giải pháp là chuyển hướng nguồn cung sang phân khúc có nhu cầu thực (nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội).

Về phía các chủ đầu tư bất động sản, cả hai chính phủ đều hỗ trợ thị trường bằng cách giảm lãi suất. Trung Quốc tập trung vào việc ổn định nguồn tài chính cho các chủ đầu tư. Chính phủ cam kết đảm bảo hỗ trợ tài chính cho ngành bất động sản và giải quyết rủi ro nợ của chính quyền địa phương (khoảng 12,77 nghìn tỷ USD).

Còn ở Việt Nam có động thái quyết liệt nhằm hỗ trợ ngành bất động sản khi chính quyền địa phương nỗ lực tháo gỡ vấn đề pháp lý của dự án để tạo thanh khoản. Cùng với đó, sửa đổi và thông qua 3 luật lớn về thị trường bất động sản (Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở) nhằm tạo hành lang pháp lý dẫn dắt thị trường phát triển.