20/09/2023 Cập nhật ĐHCĐ 2024

BĐS khu công nghiệp- Bối cảnh vĩ mô đang hỗ trợ

Tổng quan: Tận dụng lợi thế địa lý, chi phí đầu tư hấp dẫn, Việt Nam đang chuẩn bị cho một làn sóng đầu tư FDI mới sau những gián đoạn của chuỗi cung ứng toàn cầu. Tác động của đại dịch kéo dài hai năm và một năm xung đột địa chính trị về lợi ích giữa các cường quốc dẫn đến việc thay đổi chính sách tiền tệ gấp rút nhằm kiểm soát lạm phát, và hiện đã dần giảm nhẹ.

Chúng tôi đồng thời kỳ vọng sự phục hồi trong nhu cầu đầu tư, và sự bùng nổ mới của dòng vốn FDI nhắm vào các quốc gia thân thiện như Việt Nam để đa dạng hóa chuỗi cung ứng, tận dụng lợi ích từ các hiệp định thương mại tự do vừa ký kết trong những năm gần đây và mở rộng thị trường. Trong bối cảnh đó, lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp sẽ tiếp tục hưởng lợi, mặc dù có những hạn chế về chính sách, cơ sở hạ tầng hiện tại… Sự cải liên tục liên tục đang và sẽ nâng cao giá trị bất động sản khu công nghiệp của Việt Nam. Triển vọng đầu tư sẽ tập trung ở các doanh nghiệp có nguồn lực và dự án gối đầu đủ lớn cho phát triển lâu dài hoặc tận dụng quỹ đất phát triển thêm hệ thống nhà kho xây sắn/nhà xưởng xây sẵn (NKXS/NXXS).

Điểm nhấn

Sức hút đầu tư 6 tháng đầu năm 2023 vẫn vững vàng trước bối cảnh kinh tế biến động:

• Dòng vốn FDI cho thấy sự tăng trưởng vào cuối nửa đầu năm, tập trung vẫn vào ngành chế biến và Chế tạo. Trong đó, các nhà đầu tư đến từ Trung Quốc là điểm nhấn.

• Khả năng hấp thụ của thị trường bất động sản khu công nghiệp đã vượt qua mức trong 6 tháng đầu năm 2022 và trung bình hàng quý trong 5 năm gần nhất. Trong khi đó, nguồn cung mới vẫn chậm và tỷ lệ lấp đầy cao cả ở miền Bắc và miền Nam, dẫn đến sự tăng giá thuê vẫn tiếp diễn.

• Doanh thu của mảng kinh doanh này dựa trên danh mục theo dõi của chúng tôi cũng như toàn ngành có sự khác biệt khá đáng kể. Kết quả thuận lợi nghiêng về phía các nhà phát triển có dự án tại khu vực Bắc. Thêm vào đó, biên lợi nhuận vẫn rất hấp dẫn.

Triển vọng tích cực có thể được kỳ vọng trong trung và dài hạn cho lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp:

• Chúng tôi kỳ vọng một nhu cầu đầu tư vào lĩnh vực công nghiệp, vốn bị dồn nén do các yếu tố kìm hãm liên tiếp (đại dịch, chính sách tiền tệ thắt chặt), sẽ bùng nỗ và tăng mạnh trở lại khi những yếu tố tiêu cực này không còn ảnh hưởng nhiều nữa.

• Trong khi nguồn cung mới sẽ tiếp tục chậm lại do hạn chế về mặt thời gian trong quy trình đầu tư, cũng như ràng buộc bởi chỉ tiêu quy hoạch đất công nghiệp đến 2025 cho mỗi tỉnh theo quyết định 326 của Thủ tướng.

• Giá thuê được dự kiến sẽ tiếp tục tăng trưởng trong bối cảnh tỷ lệ lấp đầy và nhu cầu cao ở các trung tâm công nghiệp Miền Bắc và Miền Nam.

Định giá

• Trong nửa đầu năm, cổ phiếu khu công nghiệp đã cho thấy hiệu suất sinh lời đáng kể (20% - 100%), chủ yếu phản ánh sự lạc quan của nhà đầu tư về kết quả kinh doanh sắp tới và việc tái định giá các dự án của các công ty trong bối cảnh hưởng lợi từ xu hướng vĩ mô. Cụ thể, những tín hiệu tích cực trong làn sóng đầu tư công nghiệp đang dần rõ nét, cùng với chính sách tiền tệ trở lại trạng thái nới lỏng hỗ trợ nền kinh tế.

• Chúng tôi tin rằng những triển vọng này sẽ tiếp tục duy trì trong nửa cuối năm 2023 và 2024. Các cổ phiếu (1) có định giá hấp dẫn (P/E, P/B), (2) sở hữu quỹ đất cho thuê lớn hoặc quỹ dự án KCN đã được phê duyệt lớn để phát triển dài hạn, và (3) nằm ở vị trí chiến lược tại trung tâm công nghiệp, là những cơ hội đầu tư tốt để nắm giữ trong cả trung và dài hạn.

Rủi ro

• Hiệp định thuế tối thiểu toàn cầu có thể ảnh hưởng đến dòng vốn FDI khi chính phủ Việt Nam vẫn đang nghiên cứu đưa ra giải pháp.

• Sự gián đoạn nguồn điện do thiếu hụt nguồn cung đầu vào và tính đa dạng hóa nguồn năng lượng có thể làm giảm sự hấp dẫn về môi trường đầu tư của Việt Nam.

• Những yếu tố ngoài chi phí như cơ sở hạ tầng, chất lượng lao động, việc phát triển các ngành công nghiệp phụ trợ cải thiện chậm hơn so với các đối thủ khác là những mối quan ngại hàng đầu của các công ty đa quốc gia khi lựa chọn địa điểm đầu tư

Cổ phiếu khuyến nghị: