BĐS công nghiệp vào chu kỳ mới

Trong bối cảnh xuất khẩu còn nhiều biến động, bất động sản công nghiệp đang hưởng lợi từ làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng, đầu tư AI, bán dẫn và hạ tầng logistics, tạo động lực cho nhiều doanh nghiệp niêm yết trong ngành.

Nửa đầu năm 2026, thị trường kho xưởng xây sẵn phía Bắc đón nhận nguồn cung mới khoảng 0,43 triệu m², chủ yếu từ các dự án nhà xưởng. Tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn tại thị trường cấp 1 đạt 82,7% trong quý II, giảm nhẹ so với quý trước. Ngược lại, nhà kho xây sẵn cho thấy tín hiệu khả quan hơn với tỷ lệ lấp đầy 85,3%, tăng 5,1 điểm phần trăm so với quý I. Giá thuê trung bình kho xưởng đạt 4,9-5,1 USD/m²/tháng, tăng 3-5,4% so với cùng kỳ năm trước, phản ánh nhu cầu thuê không gian sản xuất vẫn khá sôi động.

Diện tích hấp thụ đất công nghiệp tại các tỉnh, thành phố cấp 1 khu vực phía Bắc đạt hơn 217 ha trong 6 tháng đầu năm - mức cao nhất kể từ quý I/2024. Động lực chính đến từ hoạt động mở rộng của các nhà sản xuất lớn như Samsung, LG và Foxconn, tập trung vào các sản phẩm có giá trị cao trong bối cảnh làn sóng trí tuệ nhân tạo toàn cầu. Giá thuê trung bình khu công nghiệp tại thị trường cấp 1 đạt khoảng 143 USD/m²/kỳ hạn còn lại, tăng 2,9% theo năm, trong khi tỷ lệ lấp đầy đạt 81,3%.

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội, các tập đoàn công nghệ lớn sẽ thuê diện tích lớn và kích hoạt hệ sinh thái doanh nghiệp cung ứng đi theo, gia tăng nhu cầu cả về nhà kho, nhà xưởng xây sẵn và đất công nghiệp. Từ năm 2026, dòng vốn đầu tư vào các mảng liên quan đến khối ngành AI và cơ sở dữ liệu ngày càng rõ ràng. Các nhà đầu tư hiện quan tâm đến lao động kỹ thuật cao, hạ tầng điện, logistics và giao thông hiện đại.

Các khu thương mại tự do (FTZ) được kỳ vọng sẽ tạo điều kiện thuận lợi thông qua chính sách ưu đãi về thuê đất, thuế và thủ tục hành chính. Hải Phòng, với quy mô FTZ hơn 6.200 ha tại các vị trí chiến lược, đã bước đầu thu hút dòng vốn lớn. Gần đây, thành phố phê duyệt dự án nhà máy của LG Innotek, dự kiến vận hành từ năm 2027. Đây là dự án công nghệ cao đầu tiên đầu tư vào FTZ mới của thành phố cảng phía Bắc.

Tham vọng phát triển ngành bán dẫn của Việt Nam chủ yếu tập trung vào đóng gói và kiểm thử chip. Tuy nhiên, các khoản đầu tư từ những tập đoàn như LG, Intel, Amkor và Samsung đã góp phần hình thành một hệ sinh thái, từng bước đưa Việt Nam tham gia vào những công đoạn phức tạp hơn. Cấu trúc này phản ánh xu hướng chung: hoạt động nghiên cứu, phát triển và sản xuất các sản phẩm giá trị cao tập trung tại quốc gia sở tại, còn Việt Nam đảm nhận vai trò trung tâm sản xuất quy mô lớn.

Trong 6 tháng cuối năm 2026 và giai đoạn tiếp theo, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam dự báo sẽ duy trì đà tăng trưởng. Hạ tầng kết nối tiếp tục được cải thiện, các chính sách ưu đãi ngày càng hoàn thiện, cùng với sự phát triển của các khu thương mại tự do, sẽ góp phần duy trì sức hấp dẫn của Việt Nam đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Các giải pháp hỗ trợ như phát triển quỹ đất dành cho nhà ở công nhân và đảm bảo nguồn cung năng lượng ổn định cũng tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án mới tiếp tục mở rộng.

Theo bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc Thị trường JLL Việt Nam tại Hà Nội, FTZ với các chính sách đặc biệt và quy mô lớn sẽ là động lực gia tăng sức hút đầu tư vào các lĩnh vực công nghiệp công nghệ cao, logistics, dịch vụ tài chính và thương mại. Quy mô dân số lớn, cấu trúc kinh tế cân bằng giữa công nghiệp, cảng biển, logistics cùng hạ tầng giao thông hiện đại là nền tảng then chốt để Hải Phòng vươn lên thành trung tâm tăng trưởng mới của cả nước.