BĐS 2025 Phần 2: Dư cung hạng sang – tín dụng tăng nóng & những “vòng kim cô” chính sách từ 2026

Khi tồn kho quay đầu tăng và tín dụng BĐS vượt ngưỡng cảnh báo

Nếu Phần 1 phản ánh bức tranh giá và giao dịch, thì Phần 2 cho thấy rủi ro tích tụ phía sau đà phục hồi của thị trường bất động sản.

Dư cung phân khúc cao cấp – tồn kho tăng mạnh cuối năm

Đến Q4/2025, tồn kho bất động sản đạt khoảng 32.894 căn/nền, trong đó:

- Chung cư & nhà ở riêng lẻ tồn kho tăng >23% QoQ

- Nguyên nhân chính: sản phẩm giá cao – vượt khả năng chi trả của đại bộ phận người dân

Đây là “điểm nghẽn cấu trúc” khiến thị trường phục hồi không bền vững, dễ tổn thương nếu dòng tiền bị siết.

Tín dụng BĐS tăng gần 28% – con dao hai lưỡi

Dư nợ tín dụng kinh doanh BĐS cuối 2025 đã vượt mốc 2 triệu tỷ đồng, tăng gần 28% so với đầu năm – cao hơn tốc độ tăng trưởng chung của nền kinh tế.

Bộ Xây dựng cảnh báo:

- Dòng vốn đang chảy mạnh vào phân khúc rủi ro – đầu cơ

- Nguy cơ hình thành bong bóng cục bộ nếu không kiểm soát tốt

Loạt chính sách điều hành “nắn dòng tiền” từ cuối 2025

1️⃣ Nghị định 357/2025/NĐ-CP (hiệu lực 31/12/2025)

- Xây dựng Cơ sở dữ liệu quốc gia về BĐS

- Cấp mã định danh cho từng bất động sản từ 01/03/2026

- Mục tiêu: xóa “mua bán hai giá”, chống đầu cơ, minh bạch thị trường

2️⃣ Đề xuất đánh thuế đầu cơ

- Thuế BĐS không sử dụng

- Thuế trên chênh lệch giá giao dịch ngắn hạn

3️⃣ Mô hình Trung tâm giao dịch BĐS Nhà nước

- Tăng minh bạch, kiểm soát rủi ro, hạn chế thao túng giá

4️⃣ Kiểm soát tín dụng

- Hạn chế vốn vào phân khúc đầu cơ

- Ưu tiên nhà ở xã hội – nhu cầu ở thực

Góc nhìn nhà đầu tư

Chu kỳ 2026–2027 sẽ là giai đoạn “lọc máu” mạnh mẽ. Doanh nghiệp nào ôm hàng cao cấp, phụ thuộc đòn bẩy, thiếu dòng tiền thật sẽ đối diện áp lực lớn. Ngược lại, nhà ở thực – KCN – hạ tầng vẫn là trục tăng trưởng bền vững.

Bạn đang nắm giữ cổ phiếu BĐS nào trong bối cảnh tín dụng & chính sách thay đổi mạnh?

Hãy để lại bình luận bên dưới và đừng quên follow Quốc Việt để không bỏ lỡ series phân tích KQKD & triển vọng từng doanh nghiệp BĐS trong chu kỳ mới.