Bát nháo mua bán condotel, Bộ Công an kiến nghị Thanh tra Chính phủ vào cuộc

Theo Bộ Công an việc mua bán condotel diễn ra phức tạp, nhiều địa phương không quản lý được hoặc buông lỏng, nhiều chủ đầu tư mở bán chưa đủ điều kiện, rủi ro cho người mua nhất là khi không thực hiện được cam kết phát sinh tranh chấp…

Địa phương buông lỏng, chủ đầu tư vi phạm đẩy rủi ro cho người mua

Nêu tại văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ mới đây về bất cập trong quy định pháp luật liên quan căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (tourist villa), văn phòng văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) ngoài việc chỉ ra những bất cập trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản (sổ hồng), Bộ Công an còn nêu lên những bất cập trong quy định về kinh doanh các loại hình này dẫn đến phức tạp, rủi ro cho người mua.

Theo Bộ Công an, Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) 2014 quy định 2 loại hình kinh doanh bất động sản là kinh doanh BĐS có sẵn và kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, quy định điều kiện kinh doanh BĐS hình thành trong tươg lai còn lỏng lẻo, chưa rõ vai trò của cơ quan quản lý nhà nước trong việc quản lý hoạt động kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai là condotel, tourist villa.

Cụ thể dẫn quy định tại điều 55 Luật Kinh doanh BĐS 2014, Bộ Công an cho biết, Luật Kinh doanh BĐS quy định chỉ đối với dự án nhà ở trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua và được chấp thuận của cơ quan này mới được phép bán, các loại BĐS khác chưa được quy định.

“Do đó, việc mua bán loại hình BĐS này diễn ra rất phức tạp, nhiều địa phương không quản lý được hoặc buông lỏng, nhiều chủ đầu tư mở bán loại hình này khi chưa đủ điều kiện, rủi ro cho người mua, nhất là khi không thực hiện được cam kết với người mua đã phát sinh tranh chấp, phức tạp về an ninh trật tự” – văn bản của Bộ Công an chỉ rõ.

Cũng theo Bộ này, vừa qua một số doanh nghiệp BĐS đã thông báo tạm dừng chi trả lợi nhuận cho khách hàng mua condotel theo cam kết đã được ký với người mua ảnh hưởng lớn tới khách hàng mua căn hộ.

Bộ Công an cũng điểm tên doanh nghiệp thất hứa là Công ty CP Đầu tư phát triển và xây dựng Thành Đô (Công ty Thành Đô) thông báo chấm dứt lợi nhuận cho người mua căn hộ du lịch tại dự án Cocobay (Đà Nẵng); Công ty CP Homes có thông báo tạm dừng chi trả lợi nhuận cho khách hàng đã cam kết tại các dự án The Coastal Hill Quy Nhơn, Condotel Quảng Bình, Condotel Hạ Long với lý do doanh nghiệp khó khăn về tài chính.

Bạc mặt gánh lãi

Nhận định về thực trạng này, theo Bộ Công an do khi ký hợp đồng mua bán căn hộ chủ đầu tư cam kết sẽ trả cao trong thời gian 8-10 năm không phụ thuộc vào kết quả kinh doanh. Người mua sẽ được ngân hàng cho vay vốn đến 70% giá trị căn hộ và thế chấp bằng chính căn hộ hình thành trong tương lai, nay chủ đầu tư dự án ngừng chi trả lợi nhuận theo cam kết nhưng người mua vẫn phải trả lãi vay, ảnh hưởng tới quyền lợi của người mua.

Đây là thực tế diễn ra tại dự án Cocobay khiến nhiều khách hàng “bạc mặt” gửi đơn khắp nơi kêu cứu bởi ngoài việc không được trả lãi cam kết, nhiều người còn gánh thêm khoản lãi vay ngân hàng. Trong đó nhiều chủ sở hữu đã có đơn kêu cứu gửi Ngân hàng Nhà nước (NHNN) bày tỏ mong muốn NHNN xem xét, hỗ trợ về tình trạng nợ xấu, có thể dẫn đến mất nhà trong khoản vay đối với ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB) tại dự án này.

Tại dự án này, Công ty Thành Đô – chủ đầu tư dự án khu mua căn hộ ở đây khách hàng sẽ được nhận thu nhập cam kết cho thuê căn hộ cho 8 năm với mức chi trả từ 12% - 12,5/% giá trị căn hộ /năm mà không phụ thuộc vào kết quả kinh doanh. Bên cạnh đó, người mua nhà sẽ được ngân hàng SHB cho vay vốn đến 70% giá trị căn hộ và thế chấp bằng chính căn hộ hình thành trong tương lai, mà không phải chứng minh tài chính, nguồn tiền trả lãi và gốc được lấy từ thu nhập do Công ty Thành Đô chi trả.

Nêu tại đơn kêu cứu, khách hàng trình bày, SHB đã tiến hành thẩm định pháp lý và tài chính của dự án và là ngân hàng độc quyền duy nhất cho vay cả chủ đầu tư và người mua nhà tại dự án này. Do đó theo quy định của Luật Tín dụng thì SHB quản lý toàn bộ luồng tiền thu chi cũng như tất cả các tài sản thế chấp của chủ đầu tư và chủ sở hữu tại dự án. Đồng thời SHB cũng là ngân hàng bảo lãnh tiến độ xây dựng cho dự án theo quy định của Luật Kinh doanh Bất Động sản.

Ngoài ra, với cam kết 3 bên ký giữa SHB, Thành Đô và người vay vốn mua nhà trong đó quy định rõ nghĩa vụ, trách nhiệm thực hiện của mỗi bên thì các chủ sở hữu cho rằng quyền lợi của họ sẽ được SHB giám sát và đảm bảo.

“Với những căn cứ như trên và niềm tin vào uy tín của ngân hàng SHB, rất nhiều chủ sở hữu sau khi cân nhắc về khả năng trả nợ từ nguồn thu nhập cam kết được SHB thẩm định, đã mạnh dạn đầu tư vào dự án bằng vốn tự có 40% và vay SHB 55% để nộp đủ 95% giá trị căn hộ. Họ đã chấp nhận mua với giá cao hơn rất nhiều so giá thị trường tại thời điểm đó” - thành viên ban đại diện cho hay.

Tuy nhiên, khi dự án “vỡ trận” Công ty Thành Đô thông báo dừng trả thu nhập cam kết, nhiều khách hàng phải trầy trật với khoản lãi vay ngân hàng. Điều khiến khách hàng bức xúc là trong suốt thời gian vay vốn vừa qua, lãi suất cho vay của SHB với khoản vay liên tục tăng cho đến tận ngày 20/3/2020 thì SHB mới thông báo giảm 0.2%/năm.

Đại diện khách hàng tại dự án Cocobay cho biết, sau quá trình đấu tranh ròng rã của khách hàng đã có cuộc họp làm việc 3 bên giữa chủ đầu tư Công ty Thành Đô, ngân hàng SHB và các chủ sở hữu. Cũng theo vị này, ở đây khách hàng từ người có tài sản đã trở thành con nợ.

Kiến nghị thanh tra, xử lý sai phạm trong đầu tư condotel

Từ những bất cập trong quy định pháp luật, quản lý vận hành các loại hình BĐS trên, Bộ Công an đã kiến nghị Thủ tướng chỉ đạo Thanh tra Chính phủ tiến hành thanh tra việc triển khai các dự án codotel, biệt thự du lịch, officetel tại một số địa phương phát triển nhiều loại hình bất động sản trên, phát hiện sai phạm đề xuất xử lý.

Còn đối với UBND các địa phương, Bộ này kiến nghị Thủ tướng chỉ đạo tăng cường quản lý nhà nước đối với các dự án trên từ khâu quy hoạch dự án, cấp phép sử dụng đất, cấp phép xây dựng đến việc quản lý kinh doanh, vận hành, quản lý cư trú đối với cá nhân, tổ chức sử dụng căn hộ condotel, biệt thự du lịch, officetel.

Đặc biệt, Bộ Công an đề xuất trước mắt không phát triển thêm dự án condotel, biệt thự du lịch. Không hợp thức các dự án officetel, biệt thự du lịch, officetel thành nhà ở.

Trong khi đó, trao đổi về việc kinh doanh condotel, một lãnh đạo Bộ Xây dựng cho biết, condotel vẫn đang được kinh doanh theo Luật Kinh doanh BĐS nhưng nó không phải là sản phẩm nhà ở, sẽ không có nội dung bảo lãnh bán sản phẩm đó hình thành trong tương lai. Condotel nếu đủ điều kiện vẫn được bán bình thường.

Cũng theo vị này, Bộ Xây dựng đang rà soát Luật Kinh doanh BĐS. Nếu khuyến khích phát triển condotel minh bạch sẽ phải sửa đổi, bổ sung luật này. Luật pháp đi sau thực tế là đương nhiên.

Theo Bộ Công an, hiện quy định về quản lý, vận hành căn hộ condotel và toà nhà hỗn hợp (căn hộ nhà ở và căn hộ du lịch) thiếu chặt chẽ chưa có vai trò của chủ đầu tư dự án tiềm ẩn nguy cơ mất an ninh, an toàn toà nhà.

Như tại dự án Our City (Hải Phòng) do Công ty TNHH Hiệp Phong Việt Nam (100% vốn Hong Kong - Trung Quốc) đã có hàng trăm người Trung Quốc nhập cảnh qua đường du lịch, thuê căn hộ để tổ chức đánh bạc quy mô lớn.

Hay tổ hợp khách sạn chung cư cao cấp Oceanus Mường Thanh Viễn Triều (Nha Trang, Khánh Hòa) với 5 tòa 45 tầng với 1.000 căn hộ trong đó có khoảng 50% căn hộ dùng để ở, 50% căn hộ cho thuê. Hiện nhiều căn hộ tự ý cho thuê dưới nhiều hình thức nhưng không có sự quản lý giảm sát của chủ đầu tư, ban quản trị cũng như chính quyền, dẫn tới phức tạp, ảnh hưởng an ninh trật tự.

Thực tế, thời gian qua, công an Khánh Hòa đã bắt 14 đối tượng Trung Quốc tại dự án này với mục đích du lịch nhưng lại sử dụng nhiều máy tính, thiết bị công nghệ nghi là hoạt động tội phạm sử dụng công nghệ cao.