“Bắt mạch” trái phiếu địa ốc

80% giá trị trái phiếu bất động sản phát hành thuộc về các doanh nghiệp chưa niêm yết, với các hệ số tài chính ở mức yếu hơn đáng kể so với các doanh nghiệp niêm yết, tỷ lệ lớn không có tài sản đảm bảo.

Bất động sản: “Vua” phát hành trái phiếu

Theo Quỹ đầu tư Dragon Capital, quy mô thị trường trái phiếu doanh nghiệp tăng rất nhanh trong giai đoạn 2016 - 2020, tổng giá trị thị trường này đã đạt khoảng 950.000 tỷ đồng tính đến cuối 2020, chiếm 15,6% GDP. Đặc biệt, quy mô thị trường tăng vọt trong 2 năm trở lại đây (giai đoạn năm 2019 - 2020) với mức tăng tới 45% và các doanh nghiệp bất động sản dẫn đầu thị trường với việc hút lượng tiền lớn thông qua kênh phát hành trái phiếu.

Tính riêng trong năm 2020, trái phiếu doanh nghiệp thực sự bùng nổ khi phát hành sơ cấp đạt 431.000 tỷ đồng, cao hơn nhiều so với trái phiếu chính phủ và gấp 1,3 lần năm 2019 khi tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành đạt 320.000 tỷ đồng, cũng gấp gần 3 lần năm 2018. Các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực bất động sản đứng đầu thị trường khi chiếm tỷ trọng 38% (tăng mạnh so với tỷ trọng 24% năm 2019), thu về nguồn tiền 163.700 tỷ đồng.

Tại một báo cáo do Fiin Ratings phát hành cho biết, giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong năm 2020 đạt mức kỷ lục, với 429.500 tỷ đồng, tăng 28,3% so với năm 2019. Mức phát hành này tương đương 4,7% dư nợ tín dụng toàn hệ thống. Trong năm 2020, nhiều doanh nghiệp đã tìm đến kênh phát hành trái phiếu để kéo dài kỳ hạn vốn để phát triển và ứng phó với những tác động của dịch bệnh đến dòng tiền kinh doanh.

Trong đó, các đơn vị phát triển bất động sản đã tăng cường huy động vốn thông qua kênh này, là những nhà phát hành lớn nhất với giá trị đạt 162.000 tỷ đồng, tăng 100,1% so với 2019, trong đó các nhà phát hành nổi bật nhất là Tập đoàn Sovico, TNR, Vinhomes và Novaland (chiếm 11% tổng giá trị phát hành trong năm 2020).

Tính cả năm 2020, các doanh nghiệp bất động sản vẫn là nhóm phát hành trái phiếu nhiều nhất, với tổng cộng 182.600 tỷ đồng, chiếm 40,1% tổng phát hành toàn thị trường - tăng so với tỷ trọng 39,6% năm 2019 và là nhóm phát hành nhiều nhất trong 2 năm gần đây.

Còn báo cáo được công bố bởi SSI Research phân tích, theo Nghị định 81/2020/NĐ-CP, các lô phát hành riêng lẻ phải cách nhau tối thiểu 6 tháng, tổng dư nợ phát hành không vượt quá 5 lần vốn chủ sở hữu và các điều kiện về hồ sơ phát hành chặt chẽ hơn. Vì nguyên do đó, lượng trái phiếu bất động sản phát hành 4 tháng cuối năm 2020 chỉ đạt 22.600 tỷ đồng, bằng 38% lượng phát hành của riêng tháng 8/2020 và bằng 12,4% lượng phát hành cả năm 2020, trong khi 4 tháng cuối năm 2019 là cao điểm phát hành trái phiếu bất động sản với lượng phát hành chiếm 47% cả năm 2019.

“Mặc dù vậy, tính cả năm 2020, các doanh nghiệp bất động sản vẫn là nhóm phát hành trái phiếu nhiều nhất với tổng cộng 182.600 tỷ đồng, chiếm 40,1% tổng phát hành toàn thị trường - tăng so với tỷ trọng 39,6% năm 2019 và là nhóm phát hành nhiều nhất trong 2 năm gần đây”, Báo cáo của SSI thông tin.

Và “ngôi vương” này các công ty bất động sản vẫn “giữ vững” khi ghi nhận báo cáo về tình hình thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong 2 tháng đầu năm 2021 của VNDirect cho biết, trong 2 tháng đầu năm 2021, có 22 doanh nghiệp phát hành riêng lẻ 11.428 tỷ đồng trái phiếu, tương ứng giá trị phát hành giảm 40,9% so với cùng kỳ năm ngoái.

Xét về cơ cấu, ngành bất động sản chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng giá trị phát hành riêng lẻ, đạt 6.387 tỷ đồng, tương đương 55,9%. Một số công ty bất động sản huy động trái phiếu với giá trị lớn như Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Nhật Quang (2.150 tỷ đồng) và Công ty cổ phần Đầu tư Smart Dragon (1.900 tỷ đồng).

Những rủi ro tiềm ẩn

TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế nhận định, xu hướng huy động vốn qua trái phiếu doanh nghiệp sẽ tiếp tục trong năm 2021 khi thị trường bất động sản chưa thực sự phục hồi như giai đoạn 2017 - 2019, doanh nghiệp cần thêm vốn để tái khởi động hoạt động kinh doanh và tái cấu trúc cơ cấu tài chính nhưng các tiêu chuẩn cho vay bị thắt chặt hơn.

Ông Nghĩa lưu ý, lượng trái phiếu bất động sản không có tài sản đảm bảo hoặc đảm bảo bằng cổ phiếu khá lớn.

Báo cáo của SSI Research cũng cho biết, trong năm 2020, có 35.700 tỷ đồng trái phiếu bất động sản phát hành mới không có tài sản đảm bảo, chiếm 19,6% tổng lượng trái phiếu bất động sản phát hành. Con số thực tế có thể lớn hơn do có khoảng 57.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản thiếu thông tin về tài sản đảm bảo trong bản công bố thông tin. Bên cạnh đó, có 27.100 tỷ đồng trái phiếu bất động sản phát hành được đảm bảo bằng cổ phiếu, chiếm 73,2% trong tổng số gần 37.000 tỷ đồng trái phiếu phát hành được đảm bảo bằng cổ phiếu trong năm vừa qua.

Như vậy, tổng lượng trái phiếu bất động sản không có tài sản đảm bảo hoặc đảm bảo bằng cổ phiếu phát hành năm 2020 là gần 63.000 tỷ đồng. Nếu tính cả lượng trái phiếu không có thông tin tài sản đảm bảo, con số lên đến 119.800 tỷ đồng.

“Trái phiếu không có tài sản đảm bảo hoặc không có thông tin tiềm ẩn rủi ro cho nhà đầu tư”, ông Nghĩa cảnh báo.

Cũng liên quan đến cảnh báo rủi ro của kênh huy động trái phiếu, nhóm nghiên cứu FiinGroup cho biết, gần 80% giá trị trái phiếu bất động sản phát hành thuộc về các doanh nghiệp chưa niêm yết, với các hệ số tài chính ở mức yếu hơn đáng kể so với các doanh nghiệp niêm yết, nhưng lãi suất lại rất cao, quanh mức 10 - 12%/năm.

Theo FiinGroup, trái phiếu của các doanh nghiệp này có thể bao gồm tài sản đảm bảo hoặc bảo lãnh của bên thứ ba, nhưng yếu tố này không có nhiều ý nghĩa đối với nhà đầu tư đại chúng, bao gồm cả nhà đầu tư chuyên nghiệp được định nghĩa theo Luật Chứng khoán sửa đổi. Trong trường hợp doanh nghiệp không có khả năng thanh toán thì tài sản thế chấp chỉ có nhiều ý nghĩa với các đơn vị có thể xử lý và tìm thấy giá trị từ tài sản đó.

“Trong đa số trường hợp, nhà đầu tư cá nhân đại chúng hay chuyên nghiệp đều khó có năng lực xử lý tài sản thế chấp”, nhóm nghiên cứu FiinGroup chia sẻ.

Một rủi ro khác cũng được nhóm nghiên cứu nhắc tới là những trái phiếu đã được phân phối tiếp cho các nhà đầu tư đại chúng ở nhiều hình thức khác nhau mà không có việc bảo lãnh của các tổ chức trung gian, tạo ra các rủi ro không lường trước cho nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư cá nhân.

“Các nhà đầu tư cần đánh giá chi tiết từng trái phiếu và doanh nghiệp phát hành để có các thông tin cụ thể, đồng thời, các nhà đầu tư nên theo sát diễn biến tình hình tài chính của doanh nghiệp và biện pháp xử lý của họ khi dòng tiền từ hoạt động kinh doanh không đạt mức dự kiến”, nhóm nghiên cứu FiinGroup nhận định.

Trong số các nhà đầu tư mua trái phiếu bất động sản thời gian qua, có nhiều ngân hàng. Liên quan đến vấn đề này, ông Nguyễn Tuấn Anh, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế Ngân hàng Nhà nước nêu quan điểm, về phát triển thị trường trái phiếu, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 1191/QĐ-TTg ngày 14/8/2017 phê duyệt lộ trình phát triển thị trường trái phiếu giai đoạn 2017 - 2020, tầm nhìn đến năm 2030 với quan điểm xây dựng và phát triển thị trường trái phiếu phù hợp với mức độ phát triển của nền kinh tế, đồng bộ với các cấu phần khác của thị trường tài chính, trong đó có thị trường cổ phiếu và thị trường tiền tệ - tín dụng ngân hàng. Trái phiếu là kênh huy động vốn dài hạn của doanh nghiệp, góp phần làm giảm lệ thuộc vào dòng vốn tín dụng.

Trong năm 2020, giá trị trái phiếu doanh nghiệp được phát hành có mức tăng đáng kể so với năm trước. Trong đó, ngân hàng cũng là một trong các nhà đầu tư trái phiếu lớn trên thị trường. Sở dĩ có mức tăng trưởng cao như vậy một phần do Nghị định số 81/2020/NĐ-CP ngày 9/7/2020 sửa đổi bổ sung Nghị định số 163/2018/NĐ-CP về phát hành trái phiếu doanh nghiệp có hiệu lực thi hành từ 1/9/2020 với các điều khoản chặt chẽ hơn, vì thế, các doanh nghiệp đẩy mạnh phát hành trái phiếu trước thời điểm Nghị định mới có hiệu lực.

“Lĩnh vực bất động sản tiềm ẩn rủi ro, do đó, Ngân hàng Nhà nước luôn theo dõi, kiểm soát chặt chẽ, điều hành một cách chủ động, linh hoạt để tín dụng bất động sản tăng trưởng lành mạnh, bền vững. Ngân hàng Nhà nước cũng đã có nhiều văn bản cảnh báo các ngân hàng thương mại rà soát, tăng cường kiểm tra đối với hoạt động mua, đầu tư trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp với mục đích liên quan đến kinh doanh bất động sản. Trong quá trình thực hiện, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các ngân hàng thương mại phải đảm bảo tuân thủ đúng quy định của pháp luật, đảm bảo an toàn, hiệu quả”, ông Tuấn Anh nhấn mạnh.