Bất động sản vùng ven TP.HCM đang 'ngáo giá'?

Dù nằm ở khu vực vùng ven, thậm chí là thị trường tỉnh, thế nhưng giá bất động sản các dự án được chào bán lại cao hơn nhiều so với giá trị thực tế tại khu vực.

Doanh nghiệp đang “ngáo giá”

Được quảng cáo và chào bán rầm rộ từ cuối năm 2019 tới nay, dự án căn hộ West Gate Bình Chánh của Tập đoàn bất động sản An Gia có giá bình quân là 36 triệu/m2 chưa VAT, nếu cộng VAT là khoảng 40 triệu/m2. Dự án được An Gia xây dựng trên diện tích hơn 3,1ha, mật độ xây dựng lên tới 36%, gồm 4 Block cao 20 tầng với 2.000 căn hộ, ngay trung tâm hành chính huyện Bình Chánh, TP.HCM, nằm trên tuyến nối vào Cao tốc TP.HCM - Trung Lương.

Theo ông Ngô Văn Hùng, Giám đốc sàn giao dịch bất động sản Nam Sài Gòn thì với vị trí độc đạo, luôn trong tình trạng kẹt đường và lưu thông vào trung tâm TP.HCM mất thời gian hơn 1 giờ thì mức giá mà An Gia đưa ra là không hợp lý và quá cao so với giá trị thực tế tại khu vực. Bởi, mức giá đất nền quanh khu vực dự án có giá chỉ 20 đến 25 triệu/m2; dự án Saigon Riverside của Tập đoàn Hưng Thịnh tại đường Đào Trí, quận 7 sát khu Phú Mỹ Hưng (gần hơn với trung tâm TP.HCM) sắp bàn giao nhà nhưng giá bán chỉ từ 30 đến 35 triệu/m2.

Hay tại TP Thuận An, tỉnh Bình Dương, dự án căn hộ chung cư The Emerald Golf View của Công ty TNHH Đầu tư & Phát triển Lê Phong được giới đầu tư bất động sản cho rằng, chủ đầu tư đang đưa ra mức giá bán… “ngáo”. Dự án được xây dựng với quy mô 8.627,7m2, gồm 2 Block chung cư cao 40 tầng, số lượng căn hộ lên tới 1.091 căn, mật độ xây dựng lên tới 60% và giá bán được chào bán là 37 triệu/m2 chưa VAT trở lên.

Thực tế, dù Bình Dương nằm sát TP.HCM nhưng mức giá này đang được đánh giá quá cao vì vị trí nằm sâu vào bên trong trung tâm tỉnh, cách TP.HCM khoảng 40km và lưu thông khá khó khăn bởi tình trạng kẹt xe kéo dài nhiều năm qua. Bà Nguyễn Thị Thúy Hằng, nhà đầu tư bất động sản thứ cấp tại quận 9 TP.HCM cho biết nếu so về mức giá thì cao hơn với thực tế.

Đưa ra ví dụ cụ thể, bà Hằng cho biết tại TP. Dĩ An, nằm sát TP.HCM và trên trục đường Phạm Văn Đồng bên kia là quận Thủ Đức, các dự án chung cư được thiết kế tương đồng như của Đất Xanh Group bán giá 34 triệu/m2, của Phú Đông Group chỉ có giá dưới 30 triệu/m2. Thế nhưng ở vị trí xa hơn, mật độ xây dựng cao, đồng nghĩa với việc tiện ích ít nhưng giá lại cao hơn là bất hợp lý.

Còn tại tỉnh Đồng Nai, dự án Gem Sky World của Tập đoàn Đất Xanh xây dựng gần sân bay Quốc tế Long Thành đang được sàn môi giới chào bán cho khách hàng cũng được cho là có mức giá cao bất thường so với cả TP.HCM. Cụ thể, mức giá mà các đơn vị phân phố đang chào khách hàng là 22 triệu/m2 chưa VAT, nhà phố có diện tích 5x20 có giá 3,5 tỷ/căn, nhà phố thương mại có diện tích 6x20, 6x22 đang có giá thấp nhất là 6,5 tỷ/căn. Dự án xây dựng trên diện tích 92ha, mật độ xây dựng 50% với số sản phẩm nhà phố, biệt thự, đất nền lên tới hơn 4.000 sản phẩm. Theo đó, giới đầu tư cho biết mức giá này là bất hợp lý vì quá cao, dự án Biên Hòa New City tại TP. Biên Hòa kết nối với trung tâm tỉnh và TP.HCM gần hơn dự án này nhưng giá bán hiện đang từ 18 đến 22 triệu/m2 đã VAT.

Chiêu thức của giá m2 cao nhưng giá căn hộ thấp

Hiện, các doanh nghiệp bất động sản đang dùng đòn bẩy tăng giá để bán dự án và tạo cơn sóng ảo giá. Ông Trần Văn Trung, Giám đốc một sàn giao dịch bất động sản tại quận Bình Tân, cho biết hiện nay các dự án được chào bán ra luôn được các chủ đầu tư chia làm nhiều đợt mở bán, đợt đầu mức giá bán sẽ phù hợp để hút nhà đầu tư mua hàng. Sau đó đợt tiếp theo chủ đầu tư sẽ tăng lên từ 3 đến 5% cho khách đầu tư mua hàng đầu tiên có lợi nhuận và tạo ra đợt sóng tăng giá ảo thúc các nhà đầu tư và khách hàng mua vì nghĩ rằng dự án đang lợi lớn.

“Tới đợt mở bán cuối cùng thì mức giá sẽ tăng từ 10 thậm chí tới 20%. Đây là cách mà doanh nghiệp địa ốc đều làm để tạo sóng tăng giá ảo và có biên độ lợi nhuận cho nhà đầu tư. Có lợi nhuận thì nhà đầu tư mới mua sản phẩm đầu tư, còn khách hàng ở thực thường sẽ mua sau cùng và là người gánh mức giá nhà cao nhất”, ông Trung nói.

Ngoài chiêu thức trên, ông Nguyễn Văn Tùng, một chuyên gia bất động sản tại TP.HCM cho biết, các doanh nghiệp địa ốc khi bán hàng còn sử dụng chiêu đưa giá nhà tổng, không tính giá theo diện tích. Cụ thể, căn hộ họ quảng cáo có giá 2 tỷ đồng/căn, nhưng thực tế, nếu khách hàng nhìn vào giá mỗi m2 thì sẽ thấy mức giá thực sự khá cao. Lý do vì doanh nghiệp sẽ giảm diện tích sản phẩm nhà xuống, giá bán 40 triệu/m2 nhưng căn hộ chỉ dưới 60m2, như vậy khách hàng sẽ thấy giá căn hộ sẽ thấp nhưng thực tế khi so với giá ở khu vực thì giá nhà lại cao.

“Ngoài ra, hiện giá nhà đang được các doanh nghiệp tính toán tất cả các khoản chi phí từ giá mua đất, thuế đất tới chi phí sự kiện mở bán, tới truyền thông và cả hoa hồng cho môi giới. Cộng lại chia cho từng m2 sau đó doanh nghiệp đưa ra giá nhà bán, khách hàng sẽ là người gánh toàn bộ các chi phí này ở giá nhà mua”, ông Tùng nói.

Theo luật sư Trần Đức Phượng (đoàn luật sư TP.HCM) hiện nay giá bất động sản đang bị thả nổi và quyền quyết định giá đang thuộc về các doanh nghiệp địa ốc chứ không thuộc về cơ quan chức năng dù hằng năm các tỉnh, thành vẫn công bố mức giá đất.

Ông Phượng cho rằng, bảng giá đất được quy định và giá thị trường hiện đã chênh nhau quá lớn, việc giữ nguyên bảng giá đất là một yếu tố quan trọng giúp ổn định thị trường và kìm hãm sự tăng giá. Tuy nhiên, để giữ được sự ổn định và điều chỉnh lại những khu vực tăng quá cao trở về giá trị hợp lý thì phải tạo ra nguồn cung và cân bằng các phân khúc của thị trường.

“Điều quan trọng nhất là Nhà nước phải quy hoạch và định hướng doanh nghiệp bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực và dành cho người đầu tư dài hạn, chứ không dành cho những người đầu cơ. Cùng với việc giữ ổn định giá đất, Nhà nước cần xem xét các chính sách để giữ ổn định nguồn cung thì mới giúp cho thị trường phát triển bền vững”, ông Phượng đề xuất.