Bất động sản vùng ven liệu có 'vỡ trận' do khủng hoảng nguồn cung?

Thời gian qua, Bình Dương đã cấp chủ trương đầu tư cho nhiều dự án. Nhiều người lo nguy cơ 'khủng hoảng' nguồn cung nhưng một số nhà đầu tư vẫn cho rằng thị trường khả quan.

Theo báo cáo Quý 1/2021 của Colliers Việt Nam, Bình Dương đã vượt qua TP.HCM trở thành điểm sáng của thị trường căn hộ.

Chỉ tính riêng tháng 1/2021, Bình Dương đã vượt TP.HCM vươn lên dẫn đầu nguồn cung mới khi có tới 7 dự án mở bán, cung cấp ra thị trường gần 1.900 căn, tương đương chiếm 54% tổng lượng cung mới. Tính toàn bộ nguồn cung từ năm 2019 đến nay, thị trường Bình Dương đã có đến gần 40.000 căn hộ.

Trước tình hình trên, nhiều người lo ngại thị trường chung cư vùng ven có nguy cơ tồn đọng, do cung lớn hơn cầu. Tuy nhiên, dưới góc độ khách quan, nhiều nhà đầu tư vẫn có đánh giá Bình Dương vẫn tiếp tục là thị trường tiềm năng trong thời gian tới và khó có nguy cơ "vỡ trận".

Bà Nguyễn Thị Hồng Yến - Trưởng phòng Dịch vụ Bất động sản Nhà ở Colliers Việt Nam cho rằng nhu cầu thực về căn hộ tầm trung tại Bình Dương vẫn rất lớn, từ đó đẩy giá bán bình quân của phân khúc này quý sau lại cao hơn so với quý trước.

Theo ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group, Bình Dương là thị trường có đầy đủ yếu tố để phát triển bất động sản bền vững. Cụ thể, Bình Dương giáp ranh TP.HCM và thừa hưởng lực đẩy phát triển về kinh tế - xã hội, giao thông hạ tầng.

Đặc biệt, ngoài giáp ranh, Bình Dương và TP.HCM lại có vùng giao thoa (tại khu vực Dĩ An - Thủ Đức). Có thể thấy, vùng giao thoa này không có sự khác biệt nhiều về kinh tế - xã hội, khác với Đồng Nai và TP.HCM không có vùng giao thoa phát triển.

"Vì ưu thế có vùng giao thoa, nên nhu cầu ở, sinh sống ở Bình Dương khác so với các địa bàn khác như Đồng Nai, Long An. Người dân ở TP.HCM có thể mua bất động sản Bình Dương và ngược lại. Chính vì vậy lượng cầu về bất động sản tại địa bàn tỉnh Bình Dương nhiều hơn ở các khu vực khác", ông Phúc cho hay.

Bên cạnh đó, lượng cầu lớn, chủ đầu tư sẽ suy tính phát triển, xây dựng nhiều sản phẩm bất động sản. Thêm vào đó, Bình Dương đang đẩy mạnh tốc độ đô thị hoá, như các thành phố dần được thành lập, giao thông hạ tầng phát triển nhanh để kết nối nhiều khu vực với nhau.

Khi đẩy mạnh những yếu tố trên, chủ đầu tư thấy được tiềm năng thì ngay lập tức họ sẽ tìm đến thị trường. Năm 2020 và 2021, Bình Dương công bố rất nhiều dự án nhưng vẫn tiếp tục thu hút rất nhiều doanh nghiệp tại TP.HCM tiếp tục đổ về, tìm quỹ đất đầu tư, phát triển.

Thực tế, tại một số dự án ở khu vực này đều ghi nhận tỷ lệ lấp đầy khá cao do chủ yếu là người mua nhà ở thực, chiếm đến 80%. Ngoài ra, 20% còn lại thuộc về nhóm người mua để đầu tư cho thuê.

Chia sẻ về khả năng hấp thụ của thị trường trước nguồn cung phân khúc căn hộ tăng cao trong thời gian qua, ông Ngô Quang Phúc cho hay, những dự án mà chủ đầu tư công bố ra thị trường, không phải liền một lúc mà bán được tất cả các sản phẩm như vậy. Các doanh nghiệp đều có lộ trình bán từ 2 năm thậm chí 5 năm mới hết được giỏ hàng.

Đánh giá về rủi ro khủng hoảng dư thừa nguồn cung căn hộ tại Bình Dương, tiến sĩ Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, tuy tỉnh đang có khá nhiều dự án, song với mức độ phát triển của Bình Dương như 10 năm vừa qua thì nhu cầu nhà ở hiện rất cao khi công việc làm ngày càng nhiều.

"Nếu so sánh với các mô hình thành phố vệ tinh và khu dân cư ngoại ô tại các nước khác thì việc di chuyển sang nơi khác sống rất phổ biến, nếu ở đó có công ăn việc làm ổn định và đáp ứng được những nhu cầu thiết yếu của họ cùng những tiện ích đáng kể", ông Khương nói thêm.

Riêng ông David Jackson - Tổng giám đốc Collier Việt Nam nhận định, sự phát triển của các khu vực lân cận Bình Dương cũng là yếu tố không nhỏ làm bất động sản nơi đây phát triển. Việc thành lập của thành phố Thủ Đức góp phần thu hút đầu tư và nhân sự về Bình Dương.

Thực tế, việc TP.Dĩ An chỉ cách TP.Thủ Đức 15 phút đi lại sẽ biến nơi đây thành lựa chọn rất phù hợp để sinh sống với nhiều lợi thế. Ngoài ra, sân bay Long Thành cũng là yếu tố khác giúp sức phát triển BĐS Bình Dương, đặc biệt là Dĩ An.

Ngoài ra, sự chuẩn bị tốt của các nhà đầu tư, xây dựng chiến lược mở bán có lộ trình, cân nhắc từng giai đoạn phát triển của thị trường để đưa ra sản phẩm phù hợp cũng là yếu tố tránh rủi ro, khủng hoảng nguồn cung căn hộ.

Tuy nhiên, chuyên gia trong ngành cũng lưu ý, người dân có nhu cầu thực sự và cần mua bất động sản tại Bình Dương cũng nên suy xét kĩ nhiều yếu tố, đặc biệt là về cơ sở hạ tầng. Tại đây vẫn còn nhiều dự án của phân khúc tầm trung tại các khu vực vùng ven mọc lên nhưng tiện ích nội khu chưa phát triển đồng bộ. Một số dự án gặp nhiều tranh cãi trong chất lượng, đẳng cấp và quy hoạch tổng thể song song với giá chào bán.