Bất động sản trở lại đường đua: Sóng lớn sắp nổi?

Hơn hai năm sau cú sốc trái phiếu và đợt sụt giảm mạnh của thị trường chứng khoán, nhóm cổ phiếu bất động sản dù đã thoát đáy nhưng vẫn chật vật tìm động lực bứt phá. Nhịp hồi giữa năm 2023 mang đến tín hiệu tích cực, song chưa đủ mạnh để kéo nhóm này ra khỏi vùng tích lũy dài hạn.

Theo ông Nguyễn Trọng Đình Tâm – Phó Giám đốc Chiến lược đầu tư kiêm Trưởng bộ phận Phân tích tại CTCK Thiên Việt, năm 2024 tiếp tục là giai đoạn trầm lắng với nhóm cổ phiếu bất động sản. Lợi nhuận sau thuế toàn ngành chỉ tăng 0,1% so với năm trước, thấp hơn nhiều so với mức tăng 19,3% của toàn thị trường. Hệ số P/B cũng giảm từ 1,3 lần đầu năm xuống 1,1 lần vào cuối năm, kéo dài xu hướng suy giảm từ năm 2023. Trong bối cảnh đó, nhiều cổ phiếu bất động sản duy trì trạng thái đi ngang hoặc điều chỉnh trong phần lớn thời gian.

Tuy nhiên, năm 2025 được kỳ vọng sẽ là bước ngoặt, đánh dấu chu kỳ tăng trưởng mới nhờ những thay đổi tích cực về chính sách và thị trường. Theo VIS Rating, doanh thu bán hàng của các doanh nghiệp bất động sản có thể tăng từ 25-50%, chủ yếu đến từ các dự án cao cấp với biên lợi nhuận hấp dẫn.

Sóng phục hồi đã xuất hiện

Các yếu tố hỗ trợ đà phục hồi của ngành bao gồm môi trường kinh doanh thuận lợi hơn, chính sách pháp lý cởi mở và quy hoạch rõ ràng, giúp đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án mới. Dự kiến, nguồn cung chủ yếu sẽ đến từ phân khúc cao cấp thay vì nhà ở xã hội, với các chủ đầu tư lớn như Vinhomes (VHM), Masterise và Lotte dẫn dắt thị trường.

TP.HCM và các đô thị vệ tinh được dự báo có nguồn cung vượt trội so với Hà Nội. Dù vậy, một thách thức đáng kể là chi phí tiền sử dụng đất tăng mạnh theo quy định mới, có thể đẩy giá đất tại một số vị trí đắc địa lên gấp 10 lần. Điều này sẽ tác động đến biên lợi nhuận của doanh nghiệp, nhưng phân khúc cao cấp với tỷ suất lợi nhuận gộp 45-50% có thể bù đắp được phần chi phí này, so với 25-35% của phân khúc trung cấp và chỉ 10% của nhà ở xã hội.

Dòng tiền bắt đầu luân chuyển

Tâm lý tích cực của người mua nhà cùng nhu cầu đầu tư gia tăng đang hỗ trợ doanh số bán hàng và dòng tiền của các chủ đầu tư. Việc nâng cấp cơ sở hạ tầng tại Hà Nội và TP.HCM cũng tạo điều kiện thuận lợi cho loạt doanh nghiệp như VHM, Masterise, DXG, KDH, NLG triển khai dự án mới.

Giá căn hộ sơ cấp năm 2024 đã tăng 30% so với năm trước, cao hơn mức tăng trung bình 12% trong giai đoạn 2021-2023. Tuy nhiên, với nguồn cung gia tăng và tâm lý thị trường vẫn thận trọng, đà tăng giá có thể sẽ được kiểm soát trong năm 2025. Trong khi đó, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng được dự báo phục hồi chậm do dư cung và sự dè dặt của nhà đầu tư.

Áp lực tài chính vẫn còn

Dù triển vọng phục hồi rõ nét hơn, dòng tiền vẫn là bài toán nan giải với ngành bất động sản. Hiện có tới 70% doanh nghiệp đang gặp khó khăn trong việc đảm bảo dòng tiền hoạt động để trả nợ. Năm 2025, khoảng 110.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp sẽ đáo hạn, mức cao nhất trong ba năm qua.

Tuy nhiên, rủi ro tái cấp vốn có thể giảm bớt khi các doanh nghiệp dần lấy lại khả năng huy động vốn từ kênh trái phiếu trong nước, được hỗ trợ bởi những cải cách pháp lý. Hệ thống ngân hàng vẫn giữ thanh khoản dồi dào, góp phần ổn định thị trường cho vay. Bên cạnh đó, tâm lý tích cực cũng thúc đẩy hoạt động M&A, thu hút dòng vốn ngoại và các đợt phát hành cổ phiếu mới. Dù vậy, những doanh nghiệp từng chậm trả nợ sẽ gặp nhiều khó khăn hơn trong việc huy động vốn mới, đối mặt với nguy cơ thanh khoản nếu không điều chỉnh chiến lược tài chính hợp lý.

Thị trường chứng khoán và nhóm bất động sản: Tín hiệu tích cực

Thị trường chứng khoán đang dao động quanh vùng 1.300 điểm, với xác suất cao sẽ kiểm định lại ngưỡng kháng cự quan trọng này. Dữ liệu từ VietstockFinance cho thấy nhiều cổ phiếu bất động sản và xây dựng thường tăng mạnh vào tháng 3 các năm trước. Những mã như QCG, NTL, FCN, DPG, HDC, HDG, PDR, NLG, DXG, HQC, LCG, VIC, CRE, LHG, NVL, HHV đều ghi nhận mức tăng đáng kể trong giai đoạn này.

Riêng năm 2024, cổ phiếu QCG là mã có mức tăng mạnh nhất, đạt 38% trong tháng 3. Các cổ phiếu lớn khác như VIC tăng 5,9%, PDR, NLG và DXG dao động quanh mức 9%. Đặc biệt, Đất Xanh (DXG) đã duy trì đà tăng ổn định qua ba năm liên tiếp, với biên độ 10,2% (2022), 25,5% (2023) và 8,8% (2024).

Trong năm phiên giao dịch gần nhất, dòng tiền vào nhóm cổ phiếu bất động sản đã tăng 10,6%, giúp chỉ số ngành nhích gần 2,5%. Điều này phản ánh sự trở lại của dòng tiền đầu tư, cùng với kỳ vọng vào sự phục hồi mạnh mẽ hơn trong năm 2025.