Bất động sản thương mại dưới tác động của "work from home"

Khi các văn phòng vẫn trống, liệu tính toán tài chính có xuất hiện?

Khi các công ty cố gắng thu hút người lao động trở lại văn phòng, các nhà phát triển và nhà đầu tư đang tăng giá, đặt cược vào các tòa nhà mới với các tiện nghi hấp dẫn. Nhưng một sự không chắc chắn rất lớn luôn đeo bám họ: liệu có đủ người đến văn phòng hay không? Ngay cả khi việc tiêm chủng tiến triển, các công nhân vẫn chậm quay trở lại nơi làm việc.
Hồi đầu tháng 5, công ty công nghệ bất động sản Freespace cho biết: chỉ có một trong số 20 tòa nhà ở Mỹ có công suất thuê trên 10%, so với 1/3 ở châu Âu và châu Phi và khoảng một nửa số tòa nhà ở châu Á. Dù các kích thích vẫn còn và các hợp đồng thuê dài hạn vẫn chưa hết hạn, mức độ thiệt hại vẫn đáng lo ngại.

Theo The Economist, COVID-19 đã thúc đẩy nhu cầu về các tòa nhà mới hơn với cơ sở vật chất tốt hơn. Ngân hàng JPMorgan Chase sẽ giảm diện tích văn phòng tổng thể của mình ngay cả khi nó đang xây dựng trụ sở mới tại tòa nhà chọc trời cao thứ 2 ở Manhattan. Trên toàn Thành phố New York, hơn một nửa số chuyến tham quan của những khách thuê tương lai là các văn phòng “Hạng A” chất lượng cao, so với 38% trước đại dịch. Sự thay đổi này đang diễn ra cùng với một sự gián đoạn khác: nghiêng về không gian làm việc xanh hơn. Hiệu quả năng lượng và hệ thống lọc không khí hiện nay được coi là thiết yếu.

Các nhà quản lý tài sản bao gồm BlackRock và Brookfield đã cam kết đưa tài sản của họ về mức không phát thải ròng vào năm 2050 hoặc sớm hơn. Ngày càng có nhiều công ty bất động sản cam kết tất cả các tòa nhà mới sẽ không có carbon ròng. James Goldsmith của công ty bảo hiểm AXA khẳng định rằng, việc chuyển hướng sang sức khỏe và tính bền vững không phải là lỗi mốt.

Tuy nhiên, rất ít người trong ngành sẽ phải tính đến những tính toán mà họ có thể phải đối mặt. Làm việc từ xa đang làm giảm tổng thể nhu cầu về không gian văn phòng của các tòa nhà cũ. Bắt đầu với nguy cơ các tòa nhà cũ trở thành tài sản mắc kẹt. Khoảng một nửa cổ phiếu cao cấp của Hồng Kông và gần 2/3 bất động sản thương mại ở London được xây dựng cách đây hơn 20 năm.

Chủ văn phòng lớn nhất Manhattan SL Green cho biết: giá thuê tại các bất động sản cũ giảm tới 10%. Nếu giá thuê không thấp hơn đáng kể hoặc cải thiện hệ thống thông gió, khả năng tiếp cận không gian ngoài trời hoặc ánh sáng tự nhiên, nhiều bất động sản thương mại sẽ gặp khó khăn trong việc bán hoặc thu hút khách thuê.

Một số văn phòng cũ đang được nâng cấp. Khi công ty bảo hiểm AIG chuyển đến một tòa nhà chọc trời mới được cải tạo ở khu trung tâm Manhattan, một khối tháp được xây dựng vào những năm 1980 sẽ được chuyển đổi thành căn hộ. Đơn vị giám sát Square Mile City of London Corporation có kế hoạch biến không gian trống thành ít nhất 1.500 ngôi nhà mới vào năm 2030.

Tuy nhiên, không điều gì trong số này có thể che giấu một thực tế là khi nhiều người làm việc từ xa, nhu cầu về không gian văn phòng sẽ giảm. Do đó, các công ty đang bắt đầu xem xét lại nhu cầu tài sản của họ, với nhiều lần cắt giảm quy mô hoặc trì hoãn các hợp đồng thuê mới.

Diện tích văn phòng bị bỏ trống

Theo công ty môi giới trên toàn cầu Cushman và Wakefield, diện tích văn phòng hơn 103m2 đã bị bỏ trống kể từ khi đại dịch bắt đầu. Diện tích sàn bị mất nhiều hơn 18% so với trong cuộc khủng hoảng tài chính 2007-09. Tỉ lệ trống đã tăng mạnh trong năm qua, đạt 18% vào ở Mỹ.

Theo công ty tư vấn Moody’s Analytics, khoảng 1/5 văn phòng ở Mỹ sẽ trống vào năm 2022. Giá thuê nhà ở Mỹ được dự đoán sẽ giảm 7,5% trong năm nay.

Một cách để vượt qua sự không chắc chắn là xem xét các biện pháp định giá mang tính tương lai hơn. Những điều này cho thấy tài sản văn phòng đã bị COVID-19 giáng một đòn mạnh. Theo công ty nghiên cứu Green Street, chỉ số giá dựa trên đánh giá thấp hơn 9% so với mức đỉnh trước đại dịch ở Mỹ.

Các ngân hàng trung ương đang trong tình trạng báo động. Việc dựa vào tài sản thương mại để vay nợ có nghĩa là suy thoái có thể gây ra những ảnh hưởng xấu trên toàn hệ thống tài chính. Mức độ rủi ro của các ngân hàng là khá lớn: số lượng các khoản cho vay của các ngân hàng Mỹ dành cho lĩnh vực này vượt quá 2 triệu USD, hoặc khoảng 1/5 tổng số cho vay của họ.

Trong Đánh giá Ổn định Tài chính mới nhất của Ngân hàng Trung ương Châu Âu đã cảnh báo rằng hoạt động giảm nhẹ có thể che giấu rắc rối sâu hơn và rủi ro ổn định tài chính từ bất động sản sẽ “tăng cao”. Nhiều quỹ hưu trí trên khắp thế giới đã đầu tư vào bất động sản thương mại trong những năm gần đây vì lãi suất thấp hơn đã buộc họ phải tìm kiếm lợi nhuận từ các tài sản ít thanh khoản hơn.

Số phận của ngành có thể phụ thuộc vào tỷ lệ trống. Nếu tỉ lệ này cao, mọi thứ có thể trở nên xơ xác. Vào tháng 4, IMF đã tính toán rằng sự gia tăng lâu dài trong tỉ lệ trống ở mức 5% sẽ làm giảm định giá bất động sản thương mại 15% trong vòng 5 năm. Cơ quan xếp hạng Fitch ước tính giá trị của các nơi làm việc ở Mỹ có thể giảm hơn một nửa nếu người lao động tiếp tục làm việc tại nhà 3 ngày 1 tuần. Bản chất dài hạn của các hợp đồng thuê tài sản và khả năng mang nợ đồng nghĩa với việc thiệt hại do đại dịch có thể là một con số gây đau đớn.