Bất động sản tăng phi mã: Chu kỳ bong bóng 10 năm có lặp lại?

Khi giá nhà đất tăng quá cao so với giá trị thực, nhiều ý kiến lo ngại cho rằng liệu thị trường bất động sản Việt Nam sẽ “vỡ bong bóng”, lặp lại chu kỳ của 10 năm trước?

Theo Báo cáo của Bộ Xây dựng về thị trường bất động sản quý III, dù dịch bệnh, nhưng giá nhà không có xu hướng giảm. Giá căn hộ chung cư và nhà riêng lẻ đều tăng mức trần so với quý trước.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, thị trường bất động sản tại Việt Nam đã từng hình thành bong bóng trong thời kỳ 2007 - 2011. Đó là hiện tượng giá nhà đất tăng quá cao so với giá trị thực. Đến một thời điểm nhất định, tính thanh khoản không còn, dẫn tới tình trạng bất động sản sẽ chững lại và bắt đầu tụt giá mạnh.

Có thể thấy, thời gian qua thị trường bất động sản liên tục tăng giá khiến nhiều ý kiến lo ngại kịch bản về bong bóng bất động sản đã từng xảy ra cách đây 10 năm sẽ tái diễn.

Trên thị trường ghi nhận, nhiều chung cư vùng ven cách trung tâm Hà Nội 20km vẫn có giá bán 40 - 60 triệu đồng/m2. Các căn shophouse giá 200 - 300 triệu đồng/m2. Một số vị trí khác bị đẩy giá tăng gấp đôi chỉ trong thời gian ngắn.

Khảo sát thực tế tại một số khu vực thuộc xã Đồng Trúc, Thạch Hòa (huyện Thạch Thất), hay Yên Bài, Vân Hòa, Tản Lĩnh (huyện Ba Vì) thông qua các sàn giao dịch giá đất nền cũng được “thổi” lên gấp từ 1,5 – 2 lần trước đây.

Mặc dù vậy, một số chuyên gia đánh giá, khó có khả năng xảy ra bong bóng bất động sản thời điểm này.

Theo Giám đốc thị trường (Công ty JLL Việt Nam) Nguyễn Hồng Vân, BĐS vùng ven đô Hà Nội, đặc biệt tại những khu vực như Đông Anh, Hoài Đức, Quốc Oai, Thạch Thất, Sơn Tây... đã có nhiều dự án BĐS lớn được triển khai. Theo quy luật phát triển, ở nơi nào được đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ sẽ kéo theo sự phát triển của thị trường BĐS.

Bên cạnh đó, theo lý giải của các chuyên gia, thì 10 năm trước, thị trường bất động sản chưa thật sự minh bạch. Các nhà đầu tư phần lớn là đầu cơ. “Sau 10 năm, họ có kiến thức rất tốt và có tích lũy. Vì vậy, rất khó có thể xảy ra bán tháo, làm bong bóng bất động sản phá vỡ", ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch Công ty Cổ phần Bất động sản BHS, nhận định.

Một số ý kiến khác cũng cho rằng, hiện nay, kinh tế vĩ mô đang ổn định, lãi suất cho vay được kiểm soát tốt nên thị trường bất động sản khó xảy ra bong bóng.

Nói về thị trường bất động sản trong thời gian tới, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, hầu hết thị trường cả nước sẽ không có biến động về giá. Tuy nhiên, hiện tượng săn tìm đất đai trong dân ở những địa phương bị đồn thổi thông tin sốt đất sẽ có chiều hướng gia tăng. Điều này vô tình tạo ra nhiều thị trường giao dịch không chính thống, không được kiểm soát. Đặc biệt là tạo bong bóng giá cả và thị trường ảo. Các địa phương cần hết sức lưu ý, đừng vì lợi ích nhỏ mà gây ra những hậu quả lớn.

Phân tích thêm về chuyện có xảy ra bong bóng hay không, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, cho rằng: Chúng ta chưa thể nói có đẩy giá hay có bong bóng được, bởi chủ đầu tư cũng đã tính đến việc xem xét đầu tư hạ tầng tiện ích chung trong tổng thể các dự án lớn và đầu tư điều kiện bàn giao cũng có sự khác biệt. Có chăng chúng ta cần xem xét những yếu tố khác mà hiện chúng ta chưa thể biết được".

Tuy nhiên, báo cáo của Bộ Xây dựng cũng chỉ ra rằng, các giao dịch thành công chủ yếu ở phân khúc bất động sản có mức giá bán vừa phải, thuộc tầm trung. Còn các dự án cao cấp khá khó khăn, các chủ đầu tư sẽ phải tự điều chỉnh giá bán để phù hợp với nhu cầu thị trường, nếu không muốn bị "ế", tránh xảy ra tình trạng bong bóng giá.