Bất động sản nhà phố tìm điểm phục hồi

Phân khúc bất động sản nhà phố cũng không thể kháng cự trước sức công phá của COVID-19.

Ngay cả một dòng sản phẩm có giá trị được xem là ổn định nhất của bất động sản là nhà phố cũng oằn mình trước đợt bùng phát COVID-19 lần thứ 4. Theo báo cáo mới đây về thị trường nhà phố của công ty công nghệ bất động sản Propzy, thanh khoản trên thị trường lao dốc mạnh nhất (44%) tính theo chu kỳ 18 tháng kể từ khi COVID-19 tái xuất hiện vào giữa năm nay. Mức suy giảm tương ứng được ghi nhận của 3 đợt bùng phát trước đó lần lượt là 29%, 2% và 25%.

Trong tình hình sụt giảm chung của toàn thị trường nhà phố, thanh khoản của phân khúc giá dưới 10 tỉ đồng có mức giảm trong khoảng 40-50% so với thời điểm tháng 5.2021, trong khi phân khúc giá từ 10 tỉ đồng trở lên có mức giảm ít nhất, xấp xỉ 30%.

Mảng cho thuê cũng gặp nhiều khó khăn, Savills ghi nhận so với giai đoạn thịnh vượng của thị trường bán lẻ khi mỗi hợp đồng thuê hết hạn đều sẽ chốt được giá thuê mới tăng 8-10%, thể hiện giá trị tăng trưởng lớn của khu thương mại, thì nay giá thuê cho hợp đồng mới phần lớn được giữ nguyên, thậm chí giảm 20-30%. Tỉ lệ tăng giá hằng năm cũng giảm từ trung bình tăng 8%/năm nay chỉ còn 5%/năm, khiến tổng giá trị một chu kỳ thuê của một bất động sản thương mại giảm đáng kể.

Theo ước tính của Propzy, tỉ suất sinh lời nhà phố mặt tiền và nhà trong hẻm dao động trong khoảng 2,5-3,5%, dẫn đầu là 3 quận gồm quận 3, quận 4, quận Bình Thạnh. Trong 6 tháng đầu năm 2021, đa số các quận/huyện tại TP.HCM có tỉ suất sinh lời giảm so với năm 2020, trong đó quận 1 giảm nhiều nhất.

Vậy thị trường bao lâu sẽ phục hồi? The Propzy, dữ liệu trong quá khứ cho thấy thanh khoản thị trường sẽ hồi phục và thường đạt đỉnh mỗi khi COVID-19 được khống chế 3-4 tháng. Lãi suất đầu vào giảm mạnh khiến bất động sản trở thành một kênh đầu tư hấp dẫn hơn so với gửi tiết kiệm. Lãi suất cho vay có xu hướng giảm cũng khuyến khích các nhà đầu tư tham gia thị trường.

Qua các đợt đóng băng và sốt đất trong 30 năm qua, bên cạnh tác động của những yếu tố kinh tế vĩ mô, còn có tác động của các chính sách pháp luật của Nhà nước đối với thị trường bất động sản. Việc thực hiện được mục tiêu kép của Chính phủ (vừa chống dịch vừa phát triển kinh tế) sẽ là yếu tố quan trọng hỗ trợ cho thị trường bất động sản.

Bức tranh khá ảm đạm của thị trường bất động sản nhà phố cũng nổi lên một số điểm sáng. Ví dụ, nếu xét trong chu kỳ 18 tháng qua, giá một số khu vực vẫn tăng. Nơi chứng kiến mức tăng giá nhiều nhất là nhóm các quận trung tâm (quận 1, 3, 5, 10) khi mức giá giao dịch vào tháng 6/2021 tăng 39% so với tháng 1/2020. Nguyên nhân lý giải cho điều này có thể là dù dịch COVID-19 ảnh hưởng đến việc cho thuê nhà tại các quận trung tâm, nhưng bất động sản tại đây vẫn được xem là tài sản có giá trị cất giữ tốt, số lượng giỏ hàng cũng khan hiếm hơn các quận khác.

“Ngoài ra, người mua bất động sản có kỳ vọng thị trường cho thuê tại các quận trung tâm sẽ phục hồi nhanh hơn so với các quận xa trung tâm khi dịch COVID-19 được khống chế”, ông Võ Khắc Điệp, Phó Tổng Giám đốc Propzy, nhận định.

Thị trường thời gian tới được cho rằng sẽ mang tới cơ hội cho những nhà đầu tư săn lùng các tài sản có giá trị với giá hợp lý. Có thể thấy, phân khúc bất động sản được giao dịch nhiều nhất trong 18 tháng qua là phân khúc trong tầm giá 3-5 tỉ đồng (chiếm 34% tổng số giao dịch tại Propzy). Phân khúc này có giá không cao, phù hợp cho cả người có nhu cầu mua để ở và mua đầu tư trong giai đoạn dịch COVID-19 còn nhiều rủi ro chưa dự đoán trước được.

Hiện tại, các doanh nghiệp bất động sản cũng đang tập trung phát triển chuyển đổi số, giá trị cốt lõi, thương hiệu doanh nghiệp. Điều này giúp mô hình doanh nghiệp được tinh gọn và vận hành hiệu quả hơn. Đặc biệt trong bối cảnh dịch bệnh còn diễn biến phức tạp, chuyển đổi số và các công nghệ bất động sản đã hỗ trợ không nhỏ cho các doanh nghiệp, giúp họ đưa sản phẩm đến với khách hàng một cách dễ dàng mà không cần gặp mặt trực tiếp, cũng như tạo ra những tiện ích cộng thêm, tiết kiệm chi phí, thời gian....

Theo ông Võ Khắc Điệp, biến động nền kinh tế thông qua lưu thông tiền tệ, lưu thông về hàng hóa, lưu thông về việc đi lại. Một khi chưa đo lường được các nhân tố để giải quyết vấn đề dịch bệnh thì sẽ khó nói về kịch bản. Nhưng nếu khống chế được dịch bệnh và cuộc sống trở lại bình thường thì thị trường sẽ sàng lọc những cá thể yếu để đi sâu hơn, mang tới cơ hội cho những người có nhu cầu thực, đầu tư thực đúng nghĩa.

Tuy nhiên, đặc điểm khủng hoảng hiện nay khác biệt so với các cuộc khủng hoảng khác, kéo theo mức độ phục hồi toàn bộ của thị trường có thể sẽ mất thời gian hơn dự đoán. Bởi ngay sau khi tiêm vaccine ngừa COVID-19 để đạt mục tiêu miễn dịch cộng đồng, mức độ đi lại của người dân sẽ còn hạn chế. Việc tham quan tài sản, tiếp xúc giữa người mua và người bán, hoàn thành các thủ tục pháp lý sẽ khó khăn hơn, vì vậy thời gian để thị trường phục hồi có thể dài hơn so với kỳ vọng.