Bất động sản năm Covid-19: Kẻ lên hương, người gánh nợ

 Giữa lúc nước sôi lửa bỏng, kinh tế suy thoái ngắn hạn khi mọi hoạt động xã hội ngưng trệ vì lệnh phong tỏa lần thứ nhất, giới đầu tư đua nhau kháo “cứ ném tiền vào bất động sản, bởi người ta không thể tạo ra nhiều đất hơn nữa”. Kỳ thực, ngoài vàng thì bất động sản vẫn luôn là kênh trú ẩn an toàn, thậm chí kinh nghiệm cho thấy khả năng sinh lời cao ngay cả trong cơn khủng hoảng.

Nhưng, đó là với những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, còn với dân đầu cơ lướt sóng, vốn mỏng thì Covid-19 như một con sóng thần cuốn phăng đi tất cả: tiền bạc, kinh nghiệm lẫn niềm tin.

Khôn ngoan không lại với Covid…

Chị Hà Mai (Sóc Sơn, Hà Nội) là một nhà đầu tư bất động sản bán chuyên, công việc chính là giáo viên mầm non tư thục. Nhớ lại cuối năm 2019, nghe chuyên gia và nhà tạo lập đánh giá bất động sản nghỉ dưỡng condotel, officetel và nhà ở sẽ là phân khúc sinh lời tốt nhất trong năm 2020, chị Mai gom tiền, vay vốn ngân hàng, người thân “tất tay” gần 10 tỷ đồng mua một lúc 5 căn condotel tại Đà Nẵng với hy vọng “một vốn, bốn lời”.

Thế nhưng, thế sự xoay vần, dự báo vỡ tan tành khi Covid-19 ập đến, hàng loạt cam kết lợi nhuận vỡ, chị Mai tìm cách bán tháo condotel thu hồi vốn nhưng nỗ lực cũng chỉ bán được 2 căn.

“3 căn còn lại họ trả giá quá rẻ, có căn tôi mua 2,2 tỷ đồng, giờ xuống còn 1,5 - 1,6 tỷ đồng. Nếu bán tất cả 5 căn thì tính trung bình sẽ lỗ 2 - 3 tỷ đồng, bay toàn bộ số vốn tôi có, còn lại đủ trả nợ cả gốc lẫn lãi. Nhưng ế ẩm quá không bán được, tôi đành bán căn biệt thự đang ở đi lấy tiền trả nợ một phần cho ngân hàng, còn lại cầm cố chờ thị trường hồi phục”, chị Mai ngậm ngùi. Thu nhập hai vợ chồng giảm, mỗi cuối tuần chị Mai lại chạy xe vào nội thành xin làm giúp việc, dọn dẹp theo giờ. “Cũng chưa biết khi nào thị trường phục hồi, nhưng một khi thị trường phục hồi, giá condotel sẽ bật tăng cao. Đó là xu thế chung, Covid-19 chỉ là khó khăn ngắn hạn”, chị Mai kỳ vọng.

Chẳng riêng gì chị Mai, giới đầu tư vốn mỏng phụ thuộc vào ngân hàng cũng rơi vào tình trạng “đốt nhà hai đầu” khi sản phẩm không bán được, lãi suất vẫn mỏi lưng cõng từng ngày.

Vốn dày + may mắn + nắm đúng cơ hội = bội thu

Covid-19 bùng phát khiến thị trường bất động sản trầm lắng, nhưng với những nhà đầu tư tiềm lực tài chính mạnh, đây chính là thời điểm “vàng” để mua vào, săn lùng những sản phẩm theo nhu cầu.

“Có những người nhân cơ hội giá bất động sản xuống thấp để đi mua. Lượng tiền mà họ đặt qua công ty chúng tôi có lúc lên khoảng 4.000 tỷ đồng. Những bất động sản giảm giá 25 - 30% họ sẽ mua”, ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Soho Việt Nam cho biết.

Anh Nguyễn Đại Dương (Hoàng Mai, Hà Nội), một nhà đầu tư bất động sản kinh nghiệm lâu năm kể, trước đây nhà đất tại các khu vực trung tâm nội thành khách có tiền cũng không mua được, đơn giản là không ai bán. Thế nhưng, dịch Covid-19 ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế, nhiều chủ nhà vỡ nợ, nhiều dân buôn vay ngân hàng đầu tư quá lớn không trả được buộc phải buông tay. Anh Dương mua một căn nhà mặt tiền phố Xã Đàn, diện tích 200 m2, giá bán 50 tỷ đồng từ tháng tư, đến tháng 9, anh bán lại 55 tỷ, lãi 5 tỷ đồng. Sau đó, anh Dương tiếp tục tìm kiếm cơ hội mua đất nền ở vùng ven như Vĩnh Phúc, Bắc Giang, Bắc Ninh. “Giá đất nền tôi mua gần các khu công nghiệp Bắc Giang, Vĩnh Phúc đã tăng ít nhất 30% và dự kiến sẽ còn tăng nữa, khi đủ kỳ vọng tôi sẽ bán, ít nhất là 100%”, anh Dương chia sẻ.

Đặc biệt, thị trường xuất hiện những nhà đầu tư mới toanh, không có kinh nghiệm, không người dẫn dắt, không có gì cả… ngoài tiền. “Nhiều người không làm về bất động sản nhưng gần đây cứ hỏi là có đất không để mua. Những người trước nay kinh doanh nhà hàng thì không dám đầu tư vào nhà hàng nữa vì sợ rủi ro. Một số người làm về may mặc thì cũng thu hẹp sản xuất, người bán rượu ngoại cũng không nhập nữa. Nhưng họ có nhiều tiền và gặp họ rất nhiều trên sân golf. Nên là sân golf thường kín chỗ. Họ cất tiền ở đâu? - ở bất động sản”, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group nói.

Điển hình cho những nhà đầu tư F0 trên thị trường phải nhắc đến anh Đức Trí (Hoài Đức, Hà Nội), một nhà nghiên cứu xã hội học. “Đầu năm 2020, tôi mua một miếng đất ở Hoà Bình 500 triệu đồng, chỉ 4 tháng sau, có nhà đầu tư đến muốn mua lại để làm khu du lịch nghỉ dưỡng với giá gần 3 tỷ đồng, chỉ trong vòng vài tháng trong khi thất nghiệp mất việc làm tôi vẫn thu về được hơn 2 tỷ đồng. Tôi mua đúng lúc thị trường xuống, giá đất nền giảm, bây giờ giá đất đã tăng được một chu kỳ, cơ hội ít đồng nghĩa với rủi ro nhiều hơn”, anh Trí hào hứng kể.

Ông Nguyễn Thành Trung, Giám đốc Công ty CP Phát triển nghỉ dưỡng Ngoại Ô cho rằng, biến cố xảy ra khiến các làn gió đổi chiều và sinh ra làn gió mới tích cực. Toàn bộ khu vực Hòa Bình, Ba Vì năm 2020 không có ở đâu giá bất động sản không tăng từ 10 - 20%. “Nó tăng đều, kể cả trong dịch Covid-19. Khu Ba Vì của chúng tôi mỗi căn bán 1,9 tỷ đồng vào cuối 2018, vừa rồi có khách bán lại 4,2 tỷ đồng”, ông Trung tiết lộ.

Cẩn trọng vì thị trường luôn biến động

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho biết, nhiều nhà đầu tư vẫn âm thầm tìm kiếm bất động sản ở những khu vực ăn theo các công trình hạ tầng giao thông lớn, mật độ thấp, các dự án có pháp lý rõ ràng, thiết kế theo tiêu chuẩn cao cấp. Tuy giao dịch có chững hơn so với thời điểm trước dịch nhưng nhiều nhà đầu tư vẫn mua, bán với biên độ lợi nhuận khá ổn. Mặc dù vậy, dù ở phân khúc nào, nhà đầu tư nên hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính.

Một yếu tố nữa khi đầu tư bất động sản năm 2021 là chất lượng dự án. Năm 2020, thị trường phát triển theo hướng mở rộng nhiều loại hình bất động sản; nhưng năm nay, mọi người trở nên thận trọng hơn và quan tâm nhiều hơn đến chất lượng của các khoản đầu tư. “Các nhà đầu tư tập trung nhiều hơn vào các giá trị cốt lõi của các khoản đầu tư, từ vị trí, chất lượng, đến thị trường mục tiêu và tương lai. Để có thể đưa ra những quyết định hợp lý và chính xác, họ nên làm việc với các cá nhân/tổ chức tư vấn đầu tư bất động sản chuyên nghiệp”, ông Mr. Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội khuyến cáo.

“Khi thị trường nóng, hầu hết nhà đầu tư dễ bị say nắng, sợ mất cơ hội là ồ ạt mua. Nhưng đừng để cảm xúc chi phối, yếu tố nhất thời sẽ qua đi”, ông Nguyễn Thành Trung nhấn mạnh.