Bất động sản không còn "mua đâu thắng đó"

Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái định vị khi dòng tiền dần rời bỏ chiến lược lướt sóng để hướng đến các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng hiện hữu và khả năng khai thác dòng tiền. Trong bối cảnh nguồn cung cải thiện, nhiều chủ đầu tư vẫn lựa chọn chiến lược mở bán thận trọng.

Theo VARS, nguồn cung nhà ở 6 tháng đầu năm tăng mạnh so với cùng kỳ, song cơ cấu sản phẩm vẫn mất cân đối khi phân khúc cao cấp chiếm áp đảo. Điều này cho thấy quá trình phục hồi của thị trường đang diễn ra nhưng có sự phân hóa ngày càng rõ nét.

Bất động sản không còn "mua đâu thắng đó"

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua sự thay đổi cơ bản. Thay vì bị dẫn dắt bởi tâm lý đầu cơ và kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, thị trường hiện chuyển sang vận động theo nhu cầu thực và khả năng khai thác của các dự án. Đà phục hồi tiếp tục được duy trì, nhưng tốc độ tăng trưởng giữa các phân khúc, khu vực và chủ thể ngày càng phân hóa rõ nét.

Thị trường đang trải qua quá trình thanh lọc mạnh mẽ do những thay đổi về môi trường kinh doanh, pháp lý, chi phí phát triển dự án và hành vi người mua. Đây là bước điều chỉnh cần thiết để thị trường phát triển lành mạnh, minh bạch và bền vững hơn. Quá trình này tạo động lực cho doanh nghiệp nâng cao chất lượng sản phẩm, năng lực triển khai dự án và khả năng thích ứng với yêu cầu ngày càng cao của khách hàng.

Báo cáo thị trường bất động sản quý II và 6 tháng đầu năm 2026 của VARS IRE cho thấy nguồn cung nhà ở tiếp tục cải thiện nhờ các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ và các dự án quy mô lớn được đẩy nhanh tiến độ. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư đang duy trì trạng thái thận trọng, giãn kế hoạch ra hàng hoặc kéo dài giai đoạn thăm dò thị trường. Trong quý II/2026, thị trường ghi nhận gần 34.000 sản phẩm nhà ở mở bán mới, giảm khoảng 10% so với quý trước.

Lũy kế 6 tháng đầu năm 2026, thị trường ghi nhận khoảng 98.000 sản phẩm được chào bán, tăng 50% so với cùng kỳ năm 2025, trong đó nguồn cung mới chiếm hơn 70.000 sản phẩm. Phần lớn nguồn cung tập trung tại các đại dự án, khu đô thị tích hợp và những dự án hưởng lợi từ làn sóng phát triển hạ tầng.

Dù nguồn cung được cải thiện, tình trạng lệch pha cung - cầu vẫn chưa được khắc phục. Gần 82% nguồn cung căn hộ mở bán mới thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang và siêu sang, trong khi căn hộ trung cấp chỉ chiếm khoảng 18%. Nhà ở thương mại bình dân gần như biến mất. Với phân khúc thấp tầng và đất nền, nguồn cung chủ yếu là biệt thự, liền kề tại các đại đô thị có hạ tầng và tiện ích đồng bộ.