Bất động sản khởi sắc, doanh nghiệp vẫn ôm hàng nghìn tỷ đồng hàng tồn kho

Như 'cục máu đông', tồn kho bất động sản dưới dạng dở dang khi vướng mắc pháp lý kéo dài, tiếp cận vốn khó khăn và các sản phẩm chưa phù hợp với nhu cầu thị trường… trở thành gánh nặng tài chính cho các doanh nghiệp địa ốc.

Mặc dù thị trường đã có những tín hiệu khởi sắc, nhưng lượng hàng tồn kho tại các doanh nghiệp bất động sản trong quý III vẫn ở mức cao. Đặc biệt, hầu hết các doanh nghiệp mà VnBusiness khảo sát đều ghi nhận tỷ lệ hàng tồn kho chiếm tới từ 50% vốn điều lệ của doanh nghiệp, cá biệt có doanh nghiệp ghi nhận tỷ lệ này ở mức gần 80%.

Hàng tồn kho chiếm tới 50% tài sản

Báo cáo tài chính của Novaland cho thấy đến ngày 30/9, lượng hàng tồn kho của Novaland tăng 4% lên 145.000 tỷ đồng, trong khi đến 31/12/2023 lượng hàng tồn kho của doanh nghiệp này chỉ ở mức 138.935 tỷ đồng. Trong đó, hàng tồn kho chiếm chủ yếu là chi phí xây dựng dở dang.

Đáng chú ý, Tập đoàn Novaland cho biết đang có khoảng 40% lượng hàng tồn kho (gần 58.000 tỷ đồng) là được dùng để làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay.

Trong khi đó, tính đến hết tháng 9, tổng tài sản của Novaland là hơn 232.000 tỷ đồng, giảm 4%. Như vậy, hàng tồn kho đã chiếm hơn một nửa tổng tài sản của doanh nghiệp này.

Tính đến ngày 30/9, tổng tài sản của Đất Xanh đạt gần 28.851 tỷ đồng, tăng nhẹ so với đầu năm, trong đó, hàng tồn kho chiếm 48% tổng tài sản, tương đương khoảng 13.830 tỷ đồng. Trong đó, bất động sản dở dang chiếm hơn 11.300 tỷ đồng, trong khi chi phí xây dựng cơ bản dở dang ở mức gần 716 tỷ đồng.

Ở thị trường phía Nam, địa ốc Phát Đạt tính đến ngày 30/9, tổng tài sản của doanh nghiệp này hơn 22.600 tỷ đồng, tăng 7% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, hàng tồn kho chiếm đến gần 12.900 tỷ đồng, chiếm hơn 50% tổng tài sản của Phát Đạt.

Tại Nam Long có lượng hàng tồn kho trong 9 tháng của năm 2024 tăng tăng 3.000 tỷ đồng so với cuối năm ngoái (17.352 tỷ đồng) lên hơn 20.370 tỷ đồng, tương đương mức tăng là 17%. Trong đó, hàng tồn kho từ bất động sản dang dở chiếm chủ yếu với 20.303 tỷ đồng tại 15 dự án. Điển hình như Akari, Waterpoint giai đoạn 2, dự án tại Cần Thơ… Ngoài ra, dịch vụ quản lý dự án tồn kho là 59 tỷ đồng và nguyên liệu vật liệu xây dựng tồn kho chỉ chiếm hơn 4 tỷ đồng.

Tính đến thời điểm 30/9/2024, tổng tài sản của Nam Long đạt hơn 29.829 tỷ đồng, tăng 3,91% so với đầu năm. Như vậy, hàng tồn kho của doanh nghiệp (20.370 tỷ đồng) đang chiếm đến 68% tài sản.

Một chuyên gia phát triển nhà ở tại khu vực TP.HCM khác là Tập đoàn Khang Điền cũng có lượng hàng tồn kho cao, lên đến gần 22.500 tỷ đồng, trong khi cuối năm ngoái chỉ ở mức 17.786 tỷ đồng, tương đương mức tăng gần 20%. Nguyên nhân do tồn tại nhiều dự án dang dở.

Trong đó, “siêu dự án” Bình Trưng Đông đang là hàng tồn kho lớn nhất của Khang Điền với giá trị hơn 7.872 tỷ đồng. Tiếp đến là Khu dân cư Tân Tạo là 6.650 tỷ đồng, Khu định cư Phong Phú 2 là 1.797 tỷ đồng, An Dương Vương là 1.741 tỷ đồng và Khu Dân cư Bình Hưng 11A là gần 1.721 tỷ đồng.

Tính đến ngày 30/9, tổng tài sản của Nhà Khang Điền đạt 31.600 tỷ đồng, tăng 19% so với thời điểm ngày 31/12/2023. Như vậy, tỷ lệ hàng tồn kho lên đến gần 80%.

Trong số các doanh nghiệp địa ốc do VnBusiness khảo sát, chỉ riêng Vinhomes là có tỷ lệ hàng tồn kho so với tổng tài sản thấp nhất, chỉ chiếm tỷ lệ hơn 10%.

Tính đến ngày 30/9, tổng tài sản của Vinhomes đạt hơn 524.600 tỷ đồng, tăng 18% so với hồi đầu năm. Trong cơ cấu tài sản, khoản mục chiếm tỷ trọng lớn nhất là phải thu ngắn hạn với 187.109 tỷ đồng, tăng tới 54.328 tỷ đồng so với đầu năm, tồn kho cũng tăng 2.663 tỷ đồng lên 58.234 tỷ đồng.

Báo động vòng quay hàng tồn kho

Theo thống kê của các chuyên gia, vòng quay hàng tồn kho trung bình của doanh nghiệp bất động sản chỉ ở mức 659 ngày thì năm 2022 đỉnh điểm lên 1.562 ngày, sang 2023 là 1.283 ngày.

Báo cáo công bố năm ngoái của Ban IV còn cho biết cá biệt có doanh nghiệp bất động sản phải mất đến 149 năm mới bán hết được giỏ hàng.

Còn theo thống kê của VnBusiness từ báo cáo tài chính quý III/2024 của các doanh nghiệp bất động sản ghi nhận hàng tồn kho chủ yếu là bất động sản xây dựng dở dang. Với đặc thù doanh nghiệp địa ốc, lượng tồn kho phần nào thể hiện tiềm năng phát triển dự án, doanh thu tương lai nên cũng có thể được ví như "của để dành".

Tuy nhiên, trong trường hợp hàng tồn kho bởi dự án dở dang kéo dài vì vướng mắc pháp lý, tiếp cận vốn khó khăn sẽ rủi ro cho doanh nghiệp bởi dòng vốn không được lưu thông. Hơn nữa khi dự án bị “om” quá lâu kể cả khi “khơi thông” pháp lý thì chi phí vốn sẽ thay đổi, giá thành bị đẩy lên cao.

Ở góc nhìn của chuyên gia tài chính, ông Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính – doanh nghiệp cho rằng hàng tồn kho lớn đối với doanh nghiệp có “sức khỏe” tài chính, sử dụng phần lớn từ nguồn vốn của doanh nghiệp sẽ không đáng lo, nhưng nếu doanh nghiệp dùng đòn bẩy tài chính cao sẽ là núi nợ đè lên vai doanh nghiệp, khi không có tính thanh khoản, doanh nghiệp sẽ gặp khó.

Trong bối cảnh hàng tồn kho ở mức cao, trong quý vừa rồi nhiều doanh nghiệp cho biết tập trung “đẩy” hàng ra thị trường. Đại diện của Phát Đạt cho biết, trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn còn khó khăn thì ưu tiên hàng đầu của doanh nghiệp vẫn là tồn tại và phát triển. Chính vì vậy, doanh nghiệp chọn phương án bán tài sản nhằm duy trì được dòng tiền kinh doanh và chuẩn bị cho chu kỳ mới.

Hay như tại Vinhomes cho biết doanh thu và lợi nhuận 9 tháng đầu năm của công ty chủ yếu được hỗ trợ bởi việc bàn giao các dự án Vinhomes Ocean Park 2 - 3 và ghi nhận kết quả kinh doanh tại dự án Vinhomes Royal Island trong kỳ.

Theo đó, doanh số bán hàng đạt 89.586 tỷ đồng trong 9 tháng đầu năm và doanh số chưa ghi nhận đạt 123.038 tỷ đồng tại thời điểm cuối quý III/2024, nhờ kết quả bán hàng khả quan tại các đại đô thị.

Nhờ đó, lợi nhuận trước thuế và sau thuế 9 tháng của công ty lần lượt đạt 24.596 tỷ đồng và 20.600 tỷ đồng, giảm lần lượt 41,3% và 36,4 so với cùng kỳ.