Bất động sản Hà Nội: Cẩn trọng đầu tư khi thị trường 'nóng'

Khởi đầu năm 2021, thị trường bất động sản Hà Nội được nhận định có sức bật khá tốt với nhiều tín hiệu khả quan.

Dù dịch bệnh COVID-19 còn phức tạp nhưng nhiều nhà đầu tư có dòng tiền nhàn rỗi vẫn tìm bất động sản là nơi để "găm tiền" theo cách tìm kiếm lợi nhuận lâu dài; trong đó, phân khúc thấp tầng liên tục tăng giá vì khan hiếm nguồn cung.

Đáng chú ý, ngay sau khi thông tin quy hoạch phân khu đô thị Sông Hồng sẽ được phê duyệt vào tháng 6 tới đây, nhiều nhà đầu tư đã đổ xô tìm mua đất tại một số khu vực này khiến thị trường "sốt nóng" vài tuần trở lại đây.

Đất nền tăng ở nhiều khu vực

Đồ án quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng được nghiên cứu trên không gian dài khoảng 40 km từ cầu Hồng Hà đến cầu Mễ Sở với diện tích bao phủ khoảng 11.000 ha; thuộc địa bàn 13 quận, huyện gồm: Đan Phượng, Bắc Từ Liêm, Tây Hồ, Ba Đình, Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Hoàng Mai, Thanh Trì, Thường Tín, Mê Linh, Đông Anh, Long Biên và Gia Lâm.

Cùng đó là thông tin sẽ có hàng chục cây cầu được xây dựng bắc qua sông Hồng; nhiều công trình công cộng, công viên cây xanh, công trình văn hoá dịch vụ du lịch, giải trí, khu đô thị hiện đại, sinh thái được đầu tư xây dựng tại quỹ đất hai bên bãi bồi; đặc biệt là việc chỉnh trang mở rộng hạ tầng một số khu dân cư hiện… khiến nhiều nhà đầu tư kỳ vọng đất ở khu vực này sẽ tăng mạnh, nhất là sau khi đồ án quy hoạch được phê duyệt.

Ghi nhận của phóng viên tại khu vực phường Cự Khối (quận Long Biên), giao dịch mua bán đất diễn ra khá sôi động. Anh Huy - một môi giới bất động sản cho biết, nếu muốn mua đất đẹp, mặt đường thoáng sẽ không còn giá 40 - 50 triệu đồng/m2 như trước đây. Giá 1 lô đất hiện tại sẽ có giá 68 - 70 triệu đồng/m2 với nhà 1 mặt tiền, 70 - 72 triệu đồng/m2 với nhà 2 mặt tiền. Sau này, nếu quy hoạch được triển khai thực hiện thì giá đất còn tăng cao nữa, lên giá 80 - 90 triệu đồng là chuyện bình thường - anh Huy nhận xét.

Qua tìm hiểu một số hộ dân tại phường Cự Khối, giá đất tăng cao là thật. Không ít chủ đất và cả "cò" đất sau khi biết tin về quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng đã vội vàng "đẩy" giá lên cao.

Chị Minh, sống tại ngõ Độc Lập, phường Cự Khối cho biết, 2 tuần gần đây, nhiều người tới hỏi thăm về đất đai khu vực này khiến giá đất tăng vùn vụt. Trước đó, 1 mảnh đất ngoài mặt đường Cự Khối nếu đắt nhất cũng chỉ ở mức 37 - 40 triệu đồng/m2 nhưng vào thời điểm này đã tăng thêm 5 - 10 triệu mỗi m2. Nhà trong ngõ Độc Lập, xe ô tô đi vào được, trong Tết chỉ 28 triệu đồng/m2 thì nay có người đến thương lượng 37 triệu đồng/m2 mà chủ nhà chưa đồng ý.

Tượng tự, một số khu vực ở huyện Đông Anh, giá đất cũng tăng theo ngày, khoảng 10 - 12 triệu đồng/m2, nhất là các khu vực xã bãi Tàm Xá - Xuân Canh nhìn thẳng ra đô thị sông Hồng. Nếu thời điểm cách đây 1 tháng, giá đất trong ngõ ven sông xã Xuân Canh chỉ 17 - 18 triệu đồng/m2 thì nay đã lên 28 - 30 triệu đồng/m2. Đất gần đê sông Hồng cũng được chào bán tới 50 - 55 triệu đồng/m2, tăng gần gấp đôi vì theo đồ án quy hoạch sông Hồng sẽ mở con đường 40m để mở rộng đê... - một môi giới khu vực này cho biết.

Tình trạng giá đất tăng “chóng mặt” không chỉ xảy ra với quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng mà tại huyện Hoài Đức với thông tin sẽ lên quận, cùng một số tuyến đường đang được hoàn thiện như vành đai 3,5, quốc lộ 70 và đường Trịnh Văn Bô kéo dài đã thông tuyến với đường 422... cũng khiến các dự án phía Tây Thủ đô vốn "nằm" yên ắng cả chục năm qua bỗng nhiên "sống" dậy và tăng giá mạnh. Điển hình như khu đô thị Vườn Cam, Đại học Vân Canh, Lideco Bắc 32, Kim Chung - Di Trạch, Hà Đô Chalm Villas, An Lạc Symphony.

Tâm điểm tăng giá đất vừa qua nằm ở Khu đô thị Kim Chung - Di Trạch. Cụ thể, giá giao dịch giữa năm 2020 chỉ khoảng 20 - 35 triệu đồng/m2 nhưng đến cuối năm đã vọt lên 40 - 70 triệu đồng/m2 và hiện tại dự án này vẫn chưa có dấu hiệu ngừng tăng với mức giá từ 55 - 95 triệu đồng/m2; thậm chí giá thay đổi theo giờ, nếu không mua nhanh là mất hàng.

Theo một số môi giới, sở dĩ giao dịch ở Kim Chung - Di Trạch nhiều là vì "giỏ hàng" sắp tới của chủ đầu tư dự kiến sẽ cao hơn rất nhiều, khoảng 80 triệu đồng/m2 đối với liền kề đường 12m và 120 triệu đồng/m2 liền kề đường 30m. Tuy nhiên, cũng chưa biết bao giờ mới có hàng để bán.

Cũng tại huyện Hoài Đức, Khu đô thị An Lạc Symphony là một trong số dự án được nhiều khách hàng quan tâm và bán hàng theo hình thức khá mới là booking (đặt chỗ). Mặc dù mới mở bán đợt 1 từ đầu tháng 2/2021 nhưng hơn 90% lượng hàng đã được bán hết với giá bán từ 110 - 120 triệu đồng/m2 - cao hơn so với dự đoán của nhiều khách hàng.

Đáng chú ý, tại quận Hoàng Mai, theo đánh giá của nhiều sàn giao dịch bất động sản, Louis City Hoàng Mai là một trong những dự án bán tốt nhất trong năm 2020 với mức giá chào bán đợt đầu vào tháng 4/2020 là 75 - 86 triệu đồng/m2. Đến thời điểm này, giá bán dao động từ 100 - 140tr/m2, sắp tới tăng thêm 7 - 10%.

Điểm hấp dẫn, thu hút khách hàng của dự án này là vị trí đắc địa, chỉ cách hồ Gươm hơn 5km và là dự án hiếm hoi trong nội đô có mức giá như vậy với cơ sở hạ tầng đồng bộ. Hiện dự án đang được triển khai thi công rầm rộ, dự kiến hoàn thành bàn giao vào quý 3/2021.

Cùng với các địa bàn trên, bất động sản Hoà Lạc luôn là sự lựa chọn hàng đầu cho những nhà đầu tư vì sự phát triển của khu công nghệ cao và hệ thống cơ sở hạ tầng ngày càng được hoàn thiện. Hay tại khu vực Mê Linh, đầu năm 2021 cũng sôi động không kém với giá tăng đáng kể và chưa tiếp tục dừng, đơn cử như dự án Cienco5, AIC, Diamond Park View, Hà Phong, Hoàng Vân, Melinh Vista City với giá giao dịch từ 15 - 30 triệu đồng/m2...

Cẩn trọng đầu tư khi thị trường "nóng"

Theo các chuyên gia bất động sản, hiện có 2 xu hướng đầu tư đất ở hai bờ sông Hồng, đó là "lướt sóng" và đầu tư để chờ đền bù hoặc tăng giá. Trên thực tế, 2 xu hướng này đã hình thành từ khá sớm. Điển hình ở thời điểm 2008 - 2010, đất nông nghiệp ven sông Hồng còn "bùng nổ" trên diện rộng vì giá đất vẫn còn rẻ.

Các chuyên gia cho rằng, bản chất của những cơn "sốt" đất đều bắt nguồn từ các thông tin về quy hoạch, đầu tư hạ tầng. Tại khu vực ven sông Hồng, hiện nhiều "cò" đất đã "thổi" giá lên cao gấp từ 2 - 3 lần. Nếu đồ án quy hoạch được phê duyệt thì chắc chắn cả chủ đất lẫn môi giới tiếp tục lợi dụng để đẩy giá lên cao ngất ngưởng.

Phân tích hiện tượng tăng giá bất thường này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, giá đất tăng thường sẽ tỷ lệ thuận với mức độ đầu tư. Nếu quy hoạch chỉ ở chủ trương, bản vẽ thì mức độ tăng rơi vào khoảng 3 - 5% là hợp lý.

Chẳng hạn như Đông Anh, một trong những địa phương đang phấn đấu đạt mục tiêu lên quận, nhưng hiện Đông Anh đầu tư chưa có gì nhiều ngoài hai trục đường Nhật Tân và đường quốc lộ 5 kéo dài, các dự án khác vẫn nằm trong giai đoạn xây dựng đề án, quy hoạch.

"Do vậy, nếu giá đất tăng cao quá sẽ là con dao hai lưỡi tạo sự cản trở phát triển, bởi sẽ làm tăng chi phí đầu tư phát triển hạ tầng, khiến doanh nghiệp phải cân nhắc chủ trương đầu tư" - ông Đính nhấn mạnh. Đây cũng là một trong vấn đề mà một số địa phương phải dùng mệnh lệnh hành chính để xử lý tình trạng tăng giá đất.

Dự báo thị trường thời gian tới, các chuyên gia nhận định, dòng tiền vẫn tìm đến bất động sản để "cất giữ" trong trung, dài hạn, bất chấp ảnh hưởng của dịch bệnh. Tuy nhiên, tùy theo kỳ vọng từ 1 - 2 năm có lãi thì với bối cảnh hiện nay các chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư nên hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính.

Đặc biệt, cần cẩn trọng về thủ tục pháp lý, tìm hiểu rõ quy hoạch; tỉnh táo trước thông tin về giá đất, không mua từ những "cò" đất mập mờ mà nên tìm đến những nơi uy tín; nghiên cứu kỹ tiềm năng khu đất định đầu tư dựa trên các yếu tố như tính thanh khoản, giá trị gia tăng và quản trị rủi ro. Bên cạnh đó, cơ quan quản lý nhà nước cần linh hoạt, tìm giải pháp ổn định môi trường đầu tư, chứ không thể để giá đất tăng kịch trần khi chưa đầu tư gì.

Dưới góc độ cơ quan quản lý nhà nước, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Hà Quang Hưng cho biết, thời gian qua, tại Hà Nội có hiện tượng giá đất tăng cục bộ tại một số nơi thuộc huyện Hoài Đức với mức 25 - 30 triệu đồng/m2, tăng 50% so với năm 2019; các huyện: Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên cũng tăng 20 - 30% so với năm trước. Việc tăng giá mạnh và cục bộ chủ yếu do các nhà đầu cơ lợi dụng các yếu tố như: Chuẩn bị quy hoạch đô thị, nâng cấp đơn vị hành chính, chủ trương đầu tư các dự án hạ tầng kỹ thuật lớn... gây nhiễu loạn thị trường.

Để quản lý, ổn định thị trường bất động sản, trong năm 2021, Bộ Xây dựng sẽ xây dựng cơ chế nhằm giảm thiểu sự mất cân đối trong cơ cấu sản phẩm của thị trường; tham mưu Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các địa phương tăng cường giám sát, kịp thời phát hiện và xử lý nghiêm các đối tượng làm giá, đẩy giá bất động sản nhằm thu lợi bất chính.