Bất động sản công nghiệp: Cầu cao, nhưng không dễ tăng cung

Làn sóng dịch chuyển, mở rộng sản xuất của nhà đầu tư nước ngoài đến Đông Nam Á, trong đó có Việt Nam đã mở ra cơ hội cho bất động sản công nghiệp, nhưng không dễ để tăng nguồn cung.

Nắm bắt cơ hội

Tại Long An, Công ty cổ phần Đầu tư Tân Thành Long An và Công ty TNHH Quản lý Khu công nghiệp Sáng tạo Việt Nam (VNIP) vừa chính thức khởi công Dự án Khu công nghiệp Việt Phát, với diện tích lên đến 1.800 ha. Dự án được quy hoạch theo mô hình mới kết hợp giữa khu công nghiệp và khu đô thị, trong đó diện tích đất dành cho khu công nghiệp là hơn 1.200 ha và đất dành cho khu đô thị là hơn 625 ha.

Ông Lê Thành, Chủ tịch HĐQT, kiêm Tổng giám đốc Công ty Tân Thành Long An cho biết, trước khi Covid-19 bùng phát và thương chiến Mỹ - Trung đang ở cao điểm, doanh nghiệp này đã khảo sát và nhắm tới tình huống chuyển dịch làn sóng đầu tư.

“Covid-19 đã thổi bùng làn sóng dịch chuyển ra khỏi Trung Quốc, tạo cơ hội cho doanh nghiệp Việt Nam đón nhận các dòng đầu tư từ những công ty hàng đầu, tầm cỡ quốc tế”, ông Thành nói.

Cách dự án Việt Phát không xa là Dự án Khu công nghiệp Đức Hòa III - SLICO, diện tích hơn 195 ha cũng đã khởi công. Chủ đầu tư định vị đây là khu đô thị dịch vụ đáp ứng nhu cầu đặc thù cho ngành sản xuất công nghiệp phụ trợ và chế biến.

Tại Bình Định, hồi đầu năm 2020, Dự án Khu công nghiệp Becamex Bình Định cũng được phê duyệt chủ trương đầu tư. Khu công nghiệp này có quy mô 1.000 ha, với tổng vốn đầu tư hơn 3.300 tỷ đồng. Ngoài diện tích 1.000 ha phục vụ công nghiệp, dịch vụ, Becamex Bình Định còn có hơn 400 ha để làm đô thị, dịch vụ và các tiện ích công cộng.

Bên cạnh một số dự án ráo riết khởi công xây dựng, nhiều doanh nghiệp khác cũng đang lên kế hoạch cho những bước nhảy sang phân khúc bất động sản công nghiệp.

Trong đó, đáng chú ý là Tập đoàn Vingroup thông qua công ty con là Công ty cổ phần Vinhome, đẩy mạnh tham vọng lấn sân sang bất động sản công nghiệp. Chiến lược phát triển bất động sản khu công nghiệp của Vinhomes được định hướng trên nền tảng kinh tế vĩ mô thuận lợi, cùng xu hướng đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam nói chung và sản xuất công nghiệp nói riêng. Theo kế hoạch, Vinhomes sẽ phát triển bất động sản khu công nghiệp tại các tỉnh, thành phố như Hải Phòng, Hải Dương, Quảng Ninh.

Tổng công ty Cao su Đồng Nai cũng vừa đề xuất UBND tỉnh Đồng Nai xem xét cho chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với 18.000/37.000 ha đất cao su mà doanh nghiệp này đang quản lý để chuyển sang phát triển khu, cụm công nghiệp tại địa bàn các huyện Thống Nhất, Long Khánh, Cẩm Mỹ và Long Thành với diện tích 5.000 ha, phần còn lại phát triển sản xuất nông nghiệp công nghệ cao và khu dân cư.

Không dễ tăng cung

Báo cáo mới đây của Công ty JLL Việt Nam, trong quý I/2020, giá thuê đất của các khu công nghiệp tại miền Bắc tăng 6,5% so với cùng kỳ, còn tại miền Nam có mức tăng tới hơn 12,2%. Giá thuê tăng cho thấy sức hút lớn của mảng kinh doanh cho thuê khu công nghiệp trước làn sóng FDI mới.

Có thể thấy, làn sóng đầu tư trực tiếp nước ngoài đã giúp thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam sôi động và hấp dẫn, song vẫn còn một số rào cản, khiến không dễ tăng nguồn cung.

Tại một số khu công nghiệp, nhiều thỏa thuận thuê đất không thành công do quỹ đất có sẵn không đủ đáp ứng nhu cầu của các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt tại các địa phương phía Nam như TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu và Long An.

Chưa kể, một số khu công nghiệp có hạ tầng quá tải, kém cả về số lượng và chất lượng đã đẩy chi phí vận chuyển, kho vận lên cao, khiến nhiều nhà đầu tư cân nhắc.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu, Tư vấn và Định giá thuộc Công ty CBRE Việt Nam cho rằng, hiện dự án tại các khu công nghiệp đã lấp đầy 90% công suất, nên không đủ quỹ đất cho dòng đầu tư mới.

Theo báo cáo của Vụ Quản lý các khu kinh tế (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tính đến hết quý I/2020, cả nước có 335 khu công nghiệp được thành lập. Trong đó, diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 66.100 ha với tỷ lệ lấp đầy gia tăng lên 75,5% ở các khu công nghiệp đang hoạt động, tăng so với con số 74% của năm 2019.

"Để mở rộng nguồn cung, cần ít nhất 2 năm, nhưng thời gian lâu như vậy, nhà đầu tư sẽ chuyển hướng sang những thị trường cạnh tranh khác như Thái Lan, Ấn Độ, Indonesia, Philippines", bà Dung nói.

Trong khi đó, theo bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land, tốc độ thu hút đầu tư và phát triển các khu công nghiệp Việt Nam vẫn chưa thực sự tạo được đột phá do nhiều rào cản làm chậm tiến trình thu hút đầu tư và giảm tính cạnh tranh so với các nước trong khu vực.

“Thủ tục pháp lý thành lập khu công nghiệp kéo dài nhiều tháng do quy định của pháp luật về đầu tư, đất đai, môi trường, xây dựng còn chồng chéo, phức tạp. Bên cạnh đó, hạ tầng giao thông chưa được đầu tư hoàn chỉnh làm gia tăng chi phí vận chuyển hàng hóa lên cao”, bà Hương nhận xét.

Một vấn đề khác cũng được bà Hương nêu ra là hiện nay, Việt Nam chưa có những giải pháp kết hợp và quy hoạch đồng bộ về bất động sản khu công nghiệp và bất động sản nhà ở một cách hiệu quả tại các địa phương. Chất lượng cuộc sống người lao động tại các khu công nghiệp còn thấp.

Dưới góc độ của chuyên gia tư vấn về bất động sản công nghiệp, ông John Campbell, quản lý bộ phận dịch vụ công nghiệp thuộc Công ty Savills Vietnam cho rằng, thị trường đã nhanh chóng hồi phục sau đại dịch, đang có nhu cầu cao cho các hoạt động đầu tư sản xuất và các dự án được hình thành trong tương lai. Vì vậy, thị trường cần thêm nhà phát triển cung cấp giải pháp cho thuê linh hoạt như các giải pháp nhà xưởng xây sẵn (RBF) và nhà xưởng xây theo nhu cầu (BTS), đầu tư nhiều hơn vào kết cấu hạ tầng giao thông quan trọng.