Bất động sản có “căn cước”, thị trường sắp đổi luật chơi

Việc áp dụng mã định danh điện tử cho bất động sản từ ngày 1/3 không chỉ là cuộc cách mạng số hóa mà còn là "lời giải" cho bài toán minh bạch, hứa hẹn chấm dứt thời kỳ thao túng giá và sốt đất ảo.

Từ ngày 1/3, mỗi bất động sản tại Việt Nam sẽ có một mã định danh điện tử riêng. Bước chuyển này được kỳ vọng sẽ gia tăng minh bạch, siết đầu cơ và đặt nền móng cho một chu kỳ phát triển lành mạnh hơn của thị trường.

Bất động sản có “căn cước”, thị trường sắp đổi luật chơi

Việc gắn mã định danh bất động sản sẽ giúp thị trường minh bạch.

Kể từ ngày 1/3/2026, thị trường bất động sản Việt Nam chính thức bước vào kỷ nguyên mới khi Nghị định 357 có hiệu lực. Theo đó, mỗi căn hộ, nhà ở riêng lẻ hay công trình xây dựng sẽ được cấp một mã định danh điện tử riêng biệt — một dãy ký tự tối đa 40 số và chữ, đóng vai trò như một bộ "hồ sơ nhân thân" số hóa xuyên suốt vòng đời của sản phẩm.

Sở Xây dựng các địa phương sẽ là đơn vị cầm trịch việc gắn mã này ngay từ khi dự án đủ điều kiện mở bán. Bước đi này được giới chuyên gia ví như việc cấp "căn cước công dân" cho từng mét vuông đất, giúp định hình một hệ thống dữ liệu tập trung, xóa bỏ tình trạng thông tin bị cắt khúc, chồng chéo giữa các cơ quan quản lý như trước đây.

Chặn đứng bóng ma đầu cơ

Điểm nghẽn lớn nhất của thị trường bất động sản Việt Nam nhiều thập kỷ qua chính là sự thiếu minh bạch. Theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, việc thiếu dữ liệu chuẩn xác đã tạo đất diễn cho các chiêu trò "thổi giá", tạo cung cầu giả khiến dòng vốn bị sai lệch và đẩy rủi ro về phía người mua cuối cùng.

Khi mã định danh đi vào vận hành, mọi biến động từ lịch sử giao dịch, giá trị chuyển nhượng đến quá trình sở hữu đều được lưu vết. Điều này khiến các hành vi "ôm hàng" chờ tăng giá hay bán ảo trở nên khó khăn hơn bao giờ hết. GS Đặng Hùng Võ — nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường — nhận định, mã định danh chính là công cụ nhận diện cốt lõi để Nhà nước thực thi các chính sách thuế, tín dụng sát sườn, buộc thị trường phải chuyển dịch từ niềm tin cảm tính sang niềm tin dựa trên dữ liệu thực.

Hành trình số hóa không trải hoa hồng

Dù được kỳ vọng là "liều thuốc đặc trị" cho căn bệnh sốt đất, việc triển khai mã định danh vẫn đối mặt với nhiều rào cản thực tế. Ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, lưu ý về rủi ro sai lệch dữ liệu ban đầu, đặc biệt là tình trạng chồng lấn ranh giới đất đai tại các địa phương chưa hoàn thiện đo đạc số.

Bên cạnh đó, việc liên thông dữ liệu khổng lồ giữa các bộ ngành cũng là một bài toán hóc búa về hạ tầng công nghệ và năng lực thực thi. Giới chuyên gia đồng quan điểm rằng, đây là một cuộc đua đường dài. Tác động của chính sách có thể chưa làm thay đổi mặt bằng giá ngay lập tức, nhưng trong dài hạn, nó sẽ tạo ra một màng lọc tự nhiên, loại bỏ những "tay chơi" không chuyên và trả lại giá trị thực cho người có nhu cầu ở thực.