Bất động sản 2025: "Vòng xoáy" biến động khó lường?

Chứng khoán Vietcap (VCI) dự báo thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025 sẽ phục hồi nhờ nhu cầu ở thực, dòng tiền quay lại và hạ tầng bứt tốc, dù vẫn đối mặt với rủi ro từ thuế quan Mỹ và biến động tỷ giá. Trong danh mục đầu tư, VCI khuyến nghị ưu tiên Nam Long (NLG) và Khang Điền (KDH) nhờ vị thế và tiềm năng tăng giá hấp dẫn.

Dưới góc nhìn của Chứng khoán Vietcap (VCI), năm 2025 sẽ mở ra chu kỳ hồi phục cho bất động sản, được tiếp sức bởi nhu cầu ở thực, dòng tiền quay lại và môi trường lãi suất ổn định. Nhưng thị trường không phải là một bàn cờ đơn giản: những biến số khó đoán vẫn rình rập, buộc nhà đầu tư phải đọc vị đúng thời cơ và thận trọng trong từng bước đi.

Trong báo cáo mới nhất, Chứng khoán Vietcap (VCI) đưa ra cái nhìn thận trọng nhưng lạc quan về triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025. Báo cáo đồng thời phân tích sâu các động lực hỗ trợ và những rủi ro tiềm ẩn trong bối cảnh nhiều biến số khó đoán, đặc biệt dưới sức ép từ chính sách thuế quan mới của Mỹ.

VCI cho biết, ngày 2/4/2025, Mỹ đã công bố mức thuế đối ứng 46% đối với hàng hóa Việt Nam, đẩy triển vọng kinh tế nội địa vào thế khó. Tuy nhiên, quyết định hoãn thực thi thuế quan trong 90 ngày (thông báo ngày 9/4/2025) đã phần nào giải tỏa tâm lý lo ngại ngắn hạn và mở ra dư địa cho những cuộc đàm phán tích cực hơn.

Mặc dù bất động sản Việt Nam chủ yếu đáp ứng nhu cầu nội địa trong bối cảnh nguồn cung đang khan hiếm, VCI cảnh báo: nếu thuế quan chính thức có hiệu lực, thu nhập hộ gia đình sẽ bị ảnh hưởng, gián tiếp bóp nghẹt nhu cầu mua nhà trong tương lai.

Ngoài ra, biến động tỷ giá USD/VND cũng là một biến số lớn. Nếu tỷ giá tiếp tục leo thang, lãi suất có nguy cơ biến động mạnh, gây áp lực lên cả người mua nhà và chủ đầu tư. Dù vậy, VCI tin tưởng Việt Nam sẽ giữ vững chính sách tiền tệ ổn định và tiếp tục đẩy mạnh đầu tư hạ tầng – hai yếu tố then chốt giúp thị trường bất động sản duy trì đà phục hồi bền vững, bất chấp những cú sốc ngoại lai.

VCI kỳ vọng lượng giao dịch sơ cấp sẽ bật tăng trong năm 2025 nhờ 5 động lực: nhu cầu ở thực ổn định; dòng tiền đầu tư quay trở lại; nguồn cung mới được khai thông nhờ cải thiện thủ tục pháp lý; mặt bằng lãi suất duy trì ở mức hợp lý; và tiến độ triển khai các dự án hạ tầng trọng điểm được đẩy nhanh. Tuy nhiên, VCI cũng cảnh báo, các rủi ro như tỷ giá cao kéo dài hay tăng trưởng kinh tế suy yếu vẫn có thể kìm hãm tốc độ hồi phục nếu không được kiểm soát.

Ngay cả trong kịch bản kém thuận lợi, khi thị trường hồi phục chậm lại dưới tác động của bất ổn thương mại, VCI vẫn tin rằng lượng giao dịch sơ cấp năm 2025 sẽ tăng trưởng dương so với năm 2024, với các chính sách duy trì mặt bằng lãi suất thấp và đẩy mạnh đầu tư hạ tầng tiếp tục đóng vai trò "chìa khóa" mở lối cho thị trường.

Một yếu tố dài hạn khác cũng được VCI nhấn mạnh là đề xuất sáp nhập tỉnh thành. Theo đánh giá của VCI, nếu thực hiện suôn sẻ, các đợt sáp nhập này sẽ tạo hiệu ứng tâm lý tích cực cho thị trường bất động sản tại các khu vực liên quan trong giai đoạn 2025–2026. Dẫu vậy, trong ngắn hạn, quá trình sáp nhập có thể tạo ra những biến động tạm thời về giá cả và tâm lý đầu cơ.

Trong danh mục cổ phiếu bất động sản, VCI lựa chọn Nam Long Group (NLG) và Khang Điền (KDH) làm hai điểm sáng. Đây là những doanh nghiệp sở hữu vị thế vững chắc, năng lực phát triển dự án đã được kiểm chứng, tài chính lành mạnh và thương hiệu uy tín. Hiện tại, cổ phiếu NLG và KDH đang giao dịch ở mức P/B dự phóng năm 2025 lần lượt là 1,0 lần và 1,5 lần – thấp hơn mức trung bình hai năm gần nhất – cho thấy tiềm năng tăng giá còn lớn.