Bất động sản 2022: Một năm lạ lùng

Đầu năm 2022, sốt giá bất động sản diễn ra tại nhiều nơi. Giá đất tăng từ 2 đến 3 lần, nhưng cuối năm thị trường gần như đóng băng, nhiều nhà đầu tư muốn cắt lỗ cũng không thành. Gam màu xám được dự báo sẽ còn phủ lên thị trường bất động sản cho đến năm sau.

Bão giảm lương, sa thải

Chiều 25/11/2022, Trình xếp hồ sơ, gấp máy tính, lau dọn chỗ ngồi để kết thúc ngày làm việc cuối cùng của mình tại công trường xây dựng một dự án bất động sản quy mô hơn 600ha tại phía đông TP.HCM. Buổi chiều se lạnh ngày hôm đó cũng đặt dấu kết cho chặng đường ba năm làm việc tại doanh nghiệp bất động sản có trụ sở tại quận 1, TP.HCM khi doanh nghiệp này cắt giảm nhân sự và Trình là một trong số đó.

Hơn một năm trước, thời điểm dịch Covid-19 bùng phát, khối văn phòng được làm việc online tại nhà, còn dân công trường như Trình phải tạm thời nghỉ việc vì công trường đóng cửa giãn cách chống dịch. Trình cùng nhiều người khác chạy xe máy hơn 600km từ TP.HCM về Đắk Lắk. Nghỉ việc không lương mấy tháng liền, số tiền tiết kiệm cũng vơi hơn phân nửa. Sau Tết, chàng chuyên viên quản lý dự án 33 tuổi lại ngược vào thành phố để tiếp tục “cày cuốc”.

Thời điểm đầu năm cũng là lúc các doanh nghiệp bắt đầu rục rịch tái khởi động sau khi dịch bệnh được khống chế. Trình quay lại với công việc cũ, nhưng gần một năm sau đợt tái khởi động, nơi Trình làm việc phải cắt giảm nhân sự để tiết giảm chi phí trong bối cảnh thị trường bất động sản chồng chất khó khăn.

Tại văn phòng môi giới của Thanh Phúc, năm qua là quảng thời gian “ngồi chơi xơi nước” lâu nhất trong suốt lịch sử gần 10 năm công ty thành lập. Phúc làm cho một sàn giao dịch bất động sản chuyên bán nhà phố, chung cư cho nhiều chủ đầu tư tại TP.HCM. Thị trường địa ốc đóng băng, nhiều chủ đầu tư không bán được hàng nên sa thải gần 70% nhân viên. Sàn giao dịch như nơi Phúc làm việc cũng rơi vào cảnh ế ẩm khiến các nhân viên môi giới buộc phải “ngủ đông”.

“Vào những thời điểm thị trường sôi động, dù làm tất bật làm không hết việc nhưng chỉ cần làm vài tháng là lo được cho cả năm. Nhưng kể từ khi tình hình dịch bệnh ảnh hưởng toàn bộ đến nền kinh tế thì công việc của mình bị ảnh hưởng rất nhiều”, Phúc nói.

Theo Phúc, đối tượng khách hàng của anh là những người đang có nhu cầu mua nhà ở thực hoặc đầu tư theo kiểu “ăn chắc mặc bền”. Trong thời điểm này, thu nhập khách hàng bị ảnh hưởng, trong khi lãi suất đang có sự tăng lên cũng làm cho nhiều người tạm gác chuyện mua nhà hoặc đầu tư mà chọn giải pháp an toàn hơn là gửi tiết kiệm ngân hàng để lấy lãi.

“Hơn nửa năm qua, mình không chốt được giao dịch nào. Gần đây khi tình hình kinh doanh khó khăn hơn, công ty đã cắt giảm lương cứng nên hiện tại mình và nhiều đồng nghiệp làm thêm bên bảo hiểm hy vọng có thêm thu nhập lo cho gia đình. Hiện công ty đã cắt giảm nhân sự từ 250 người xuống còn 150 người, dự tính ra Tết sẽ còn một đợt cắt giảm nữa”, Phúc nói.

“Bão giảm lương, sa thải” đang càn quét qua nhiều lĩnh vực, trong đó có bất động sản. Mới đây, một công ty môi giới bất động sản tại miền Bắc thông báo cho tất cả nhân viên nghỉ Tết sớm từ 12/12/2022 đến hết 5/2/2023. Ở TP.HCM, nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng công bố cắt giảm đến hơn 50% nhân sự, điều chỉnh lại chiến lược.

Theo quan sát của một môi giới lâu năm, làn sóng cắt giảm nhân sự đang diễn ra ở rất nhiều doanh nghiệp, có nơi cho nhân viên nghỉ sớm, không lương, không thưởng Tết. Diễn biến này cũng lan sang các ngành nghề khác có liên quan mật thiết với ngành bất động sản như xây dựng, vật liệu xây dựng.

Theo Hiệp hội bất động sản TP.HCM, do thị trường bất động sản đang rất khó khăn nên một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản phải thực hiện các giải pháp cấp thời tự cứu mình để tồn tại và chờ cơ hội đầu tư kinh doanh mới. Một trong những giải pháp đó là thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh như dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án, công trình; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO, mua lại trái phiếu trước thời hạn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, nhiều tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đã phải tinh giản tối đa bộ máy, giảm số lượng lao động, thậm chí có tập đoàn giảm đến trên dưới 50% nhân sự.

Nói về thị trường bất động sản năm 2022, giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường, cho rằng thị trường nhảy từ cực này sang cực khác rất nhanh. Nếu như đầu năm là sốt đất, giá bất động sản tại nhiều nơi còn tăng từ 2 đến 3 lần thì cuối năm thị trường nhanh chóng rơi vào trạng thái đóng băng, tính thanh khoản yếu. Thị trường tài chính gắn với bất động sản cũng đang có biểu hiện có thể xảy ra nợ xấu.

Chu kỳ suy thoái có lặp lại?

Báo cáo quý 3/2022 của CBRE Việt Nam công bố, TP.HCM đã ghi nhận nguồn cung mới giảm mạnh. Cả quý chỉ có 2.851 căn hộ được mở bán ra thị trường, giảm 80% so với quý trước. Hầu hết các dự án mới hoặc giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu đều chỉ cung cấp ra thị trường lượng sản phẩm khá hạn chế, trung bình 200 sản phẩm/dự án cho đợt mở bán trong quý 3.

Tại thủ đô Hà Nội, tình hình sáng sủa hơn một chút. Giá bán sơ cấp của căn hộ tăng 15% so với quý trước, theo công ty nghiên cứu thị trường Colliers Việt Nam. Mức tăng nhanh nhất ở các quận Tây Hồ, Từ Liêm và Hoàng Mai. Nguyên nhân do giá đất cao cũng như hạ tầng ngày càng phát triển của thủ đô.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam, ví von nếu thị trường bất động sản Việt Nam là một bức tranh, thì bức tranh năm qua có lẽ gần với bức The Scream (Tiếng Thét) của danh họa Edvard Munch.

“Nổi tiếng với hình ảnh người đàn ông sợ hãi, bức họa làm tôi liên tưởng đến những lo lắng, hoang mang, thậm chí niềm tin bị lung lay, tâm lý chung của các doanh nghiệp và nhà đầu tư bất động sản trong năm 2022”, ông David Jackson nói.

Trong bức tranh đó, các mảng màu tối tượng trưng cho những biến động lớn xảy ra trong năm qua, khiến thị trường bất động sản chao đảo. Chẳng hạn như việc thắt chặt phát hành trái phiếu, cổ phiếu mất giá, giới hạn room tín dụng, tăng lãi suất và cả những pha “tuýt còi”… đã ảnh hưởng nặng nề đến việc huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản, gián đoạn dòng tiền và hàng loạt dự án đang triển khai bị đình trệ.

Cùng lúc đó, lãi vay tăng mạnh khiến người mua nhà và nhà đầu tư chùn bước. Tình trạng giảm giá xuất hiện cục bộ ở vùng ven vào đầu quý 3, về cuối năm đã chuyển thành làn sóng giảm giá 20-30% khi nhiều nhà đầu tư sử dụng vốn vay tìm cách “thoát hàng”. Những thảo luận xoay quanh việc sửa đổi luật đất đai, thời hạn sở hữu chung cư, tăng hệ số K, đánh thuế bất động sản thứ hai… cũng ít nhiều tác động đến tâm lý người mua nhà.

Nhiều yếu tố cộng hưởng từ cả phía cung, cầu đã góp phần gây ra thanh khoản kém. Bối cảnh khó khăn vĩ mô và các biện pháp hạn chế trong nước kéo dài là một thách thức lớn, đặt họ vào tình thế chờ đợi và quan sát nhằm đánh giá các tác động có thể có đối với các tài sản của họ.

Dù vậy, khi được hỏi liệu thị trường bất động sản có lặp lại chu kỳ suy thoái? Ông David Jackson cho rằng bối cảnh hiện nay rất khác so với thời kỳ khủng hoảng 2008–2010.

Thứ nhất, thị trường đi xuống năm 2010 là do lãi suất cho vay tăng vọt, chủ yếu xuất phát từ việc giảm giá nội tệ để ngăn sự tháo chạy của dòng vốn nước ngoài. Trong khi đó, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài giải ngân tại Việt Nam vẫn tiếp tục đà tăng. Trong 11 tháng năm 2022, tổng vốn FDI thực hiện đạt 19,7 tỉ USD, cao nhất của 11 tháng trong 5 năm qua. Tỷ lệ lạm phát ở Việt Nam hiện đang ở mức 4%, tương đối thấp so với 6% ở Indonesia; 6,4% tại Thái Lan và 7,5% ở Singapore. Điều này cho thấy nền tảng kinh tế vĩ mô của Việt Nam đang được giữ ổn định một cách khéo léo để đảm bảo tiếp tục phát triển.

Thứ hai, mặc dù còn nhiều rào cản về quy trình đầu tư và thủ tục cấp phép, vẫn có các phân khúc bất động sản ghi nhận tăng trưởng tốt. Chẳng hạn như bất động sản công nghiệp. Nhiều ông lớn trong và ngoài nước liên tục tìm kiếm và sẵn sàng rót hàng tỷ USD đầu tư vào các thị trường công nghiệp trọng điểm khắp cả nước. Những nhu cầu thuê mới, như nhà xưởng, kho lạnh, trung tâm logistics, nhà máy đạt tiêu chuẩn bảo vệ môi trường… xuất hiện ngày càng nhiều, cho thấy mức độ quan tâm cao của nhà đầu tư.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhìn nhận, thị trường bất động sản có một số điểm khá tương đồng với giai đoạn khủng hoảng 2007-2008. Tăng trưởng tín dụng bất động sản chín tháng là 7,35%, thấp hơn mức tăng trưởng tín dụng chung toàn nền kinh tế là 11%. Đây là điểm khác biệt so với giai đoạn suy thoái cách đây 15 năm. Dẫu vậy, năm 2023-2024, ước tính có khoảng 790.000 tỉ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn, và đây là áp lực không hề nhỏ.

Những khó khăn trên thị trường là không nhỏ nhưng Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho rằng những biến động vừa rồi cũng là phép thử cho thấy các giá trị thật của bất động sản vững vàng đến đâu trong thời điểm thị trường khó khăn. Năm 2022 có thể xem như một giai đoạn “chuyển tiếp” để thị trường phát triển lành mạnh và bền vững hơn vì bức tranh thị trường vẫn có những mảng màu tươi sáng.

Các động thái điều chỉnh kịp thời của Chính phủ đã giúp ổn định dần tâm lý thị trường, cải thiện niềm tin vào lĩnh vực tài chính – bất động sản. Nhà đầu tư nước ngoài tiếp tục tin tưởng vào triển vọng tích cực của thị trường bất động sản Việt Nam. Điều này có thể thấy qua con số hơn 4 tỉ USD vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài rót vào ngành kinh doanh bất động sản trong 11 tháng năm 2022.

Nhìn chung, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn được đánh giá thuộc nhóm hấp dẫn nhất trong khu vực nhờ ba yếu tố: tốc độ đô thị hóa nhanh, cơ sở hạ tầng được cải thiện, và nhu cầu vẫn ở mức cao trong khi nguồn cung hạn chế.