Bảo vệ người mua nhà "trên giấy"

Anh luật sư đồng nghiệp đưa tôi xem tập hồ sơ vụ tranh chấp mà anh đang là luật sư bảo vệ cho người mua khởi kiện chủ đầu tư chậm bàn giao nhà ở. Anh chia sẻ, vụ việc này đã 2 năm nay vẫn chưa giải quyết xong do các bên có kháng cáo.

Trong giao dịch mua bán nhà đất giữa các cá nhân thường ít khi xảy ra các tranh chấp về bàn giao do quan hệ mua bán diễn ra theo kiểu "tiền trao cháo múc", tức người mua thanh toán đủ hoặc phần lớn tiền thì người bán mới bàn giao nhà đất và sang tên.

Tuy nhiên, khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai lại không diễn ra như vậy. Pháp luật cho phép chủ đầu tư được bán nhà ở hình thành trong tương lai, khi tòa chung cư đã xây dựng xong phần móng hoặc xây dựng xong hạ tầng nhà ở liền kề là được ký hợp đồng mua bán. Mọi người vẫn gọi nôm na mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là kiểu mua nhà "trên giấy". Do mua bán nhà "trên giấy" nên tranh chấp về chậm bàn giao nhà ở cũng vì thế mà diễn ra khá phổ biến.

Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thường được gọi là mua bán nhà "trên giấy" (Ảnh minh họa: Hà Phong).

Nguồn vốn chủ sở hữu của các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại chỉ chiếm từ 15% đến 20% tổng mức đầu tư dự án. Nguồn vốn chủ sở hữu được chủ đầu tư thực hiện thủ tục pháp lý, bồi thường giải phóng mặt bằng. Đến giai đoạn triển khai xây dựng, khoản tiền đầu tư gần như phụ thuộc hoàn toàn vào vốn vay từ các ngân hàng thương mại và tiền trả trước của người mua nhà ở. Trường hợp nguồn vốn vay từ ngân hàng hoặc tiền trả trước của người mua nhà ở gặp khó khăn thì sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng hoàn thiện dự án và bàn giao nhà ở cho người mua.

Do người mua nhà "trên giấy" là bên yếu thế nên pháp luật có những quy định bảo vệ đối với các đối tượng này. Tuy nhiên, tùy thuộc vào tiến độ pháp lý của dự án và thời điểm ký hợp đồng mà phương thức bảo vệ quyền lợi các "thượng đế" cũng khác nhau.

Theo quy định chủ đầu tư muốn ký hợp đồng mua bán nhà ở với người mua thì phải có được văn bản của sở xây dựng xác nhận đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đây là mấu chốt để xác định tính hợp pháp trong hoạt động mua bán của chủ đầu tư cũng như cơ chế pháp lý để bảo vệ đối với những người mua nhà "trên giấy".

Tuy nhiên, tại nhiều dự án, trước khi sở xây dựng có văn bản cho phép ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư ký các hợp đồng có mục đích xác lập quan hệ mua bán với các tên gọi khác nhau như: hợp đồng đặt cọc, thỏa thuận giữ chỗ, hợp đồng vay vốn kèm theo quyền mua căn hộ…

Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản chưa công nhận về hình thức các hợp đồng trên nên tính pháp lý các loại hợp đồng này không rõ ràng. Nhiều người xác định đây là một hình thức huy động vốn trá hình, một dạng "bán lúa non" của chủ đầu tư. Khi xảy ra tranh chấp người mua chỉ có thể sử dụng đến một phương án gần như là duy nhất: khởi kiện ra tòa án hoặc trọng tài.

Mặc dù vậy, phương án giải quyết tranh chấp thì đây chưa bao giờ là giải pháp dễ dàng cho các quan hệ mua bán theo kiểu "bán lúa non" này. Trình tự giải quyết qua nhiều cấp, thời gian theo đuổi vụ kiện lâu dài… khiến không ít người nản lòng, thậm chí bỏ kiện. Ngay cả khi khách hàng có thắng kiện thì việc thi hành án cũng sẽ muôn vàn khó khăn nếu như chủ đầu tư rơi vào cảnh không có tài sản thi hành án.

Vì những phức tạp khi giải quyết tại tòa án mà nhiều người mua đi đến một lựa chọn phức tạp hơn: gửi "đơn kêu cứu" tới khắp các cơ quan chức năng. Việc gửi đơn kêu cứu của người mua là một cách gây áp lực cho chủ đầu tư phải ngồi lại đàm phán. Tuy nhiên, phương án này cũng không phải lúc nào cũng đem lại hiệu quả vì nhiều lý do. Như vậy, về cơ bản với những người mua nhà ở của chủ đầu tư kiểu "lúa non" thường có nhiều rủi ro, một kiểu quan hệ mà dân gian vẫn gọi là "cầm dao đằng lưỡi".

Đối với dự án chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sau khi có văn bản cho phép của sở xây dựng thì sao? Pháp luật đã có quy định phương thức bảo vệ quyền lợi người mua hữu hiệu: bảo lãnh của ngân hàng thương mại khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ cam kết với người mua. Khi ngân hàng đứng ra bảo lãnh, nếu đến thời hạn mà chủ đầu tư không bàn giao nhà theo cam kết thì ngân hàng sẽ thay mặt chủ đầu tư thanh toán số tiền mà khách hàng đã thanh toán. Đây là một chế định pháp lý hữu hiệu bảo vệ người mua nhà "trên giấy" hiện nay.

Thực tế, các dự án khi được ngân hàng thẩm định kỹ về pháp lý dự án, tình hình tài chính của chủ đầu tư trước khi cấp bảo lãnh cho người mua nên độ "rủi ro" cho người mua nhà tại các dự án này được giảm đi rất nhiều.

Quy trình ngân hàng cấp bảo lãnh cho người mua nhà ở được thực hiện theo 3 bước: (1) ngân hàng ký hợp đồng bảo lãnh với chủ đầu tư làm căn cứ để ngân hàng phát hành bảo lãnh cho người mua sau này; (2) chủ đầu tư và người mua ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi có văn bản của sở xây dựng và (3) ngân hàng phát hành thư bảo lãnh cho từng người mua nhà.

Quy trình bảo lãnh tương đối rõ ràng như vậy nhưng trên thực tế một số chủ đầu tư có nhiều chiêu thức để "lách" quy định trên, tùy thuộc vào mức độ hiểu biết cũng như "lòng tham" của mỗi khách hàng.

Đối với những người mua không nắm chắc được quy định về bảo lãnh ngân hàng, bên bán sẽ đưa ra hợp đồng bảo lãnh giữa ngân hàng (tài liệu tại mục 1 trong quy trình phát hành bảo lãnh ngân hàng ở trên), thậm chí văn bản về cam kết cấp tín dụng có điều kiện của ngân hàng cho chủ đầu tư để tạo "niềm tin" cho người mua về việc dự án được ngân hàng "bảo lãnh" và được cấp tín dụng. Không ít người mua nhà xác định các văn bản này là văn bản "bảo lãnh" nên yên tâm ký hợp đồng. Sau khi đã các bên đã ký hợp đồng mua bán, với những điều khoản ràng buộc trong hợp đồng đã ký, người mua sẽ không có nhiều lựa chọn chấm dứt hợp đồng nên thường lựa chọn phương án "tặc lưỡi" thực hiện tiếp.

Tuy nhiên, các dự án mà chủ đầu tư đưa ra các tài liệu mập mờ về bảo lãnh ngân hàng không còn nhiều do hiện nay phần lớn người mua đã nắm rõ được quy định về cấp bảo lãnh. Để giải quyết vấn đề trên, chủ đầu tư thường đưa một "giải pháp" để đánh vào chính "lòng tham" của khách: chủ đầu tư đưa ra mức chiết khấu (giảm giá) từ 1% đến 1,5% tổng giá bán nhà ở trong trường hợp người mua không yêu cầu cấp bảo lãnh ngân hàng. Trên thị trường phần lớn các khách hàng sẽ chấp nhận "gói chiết khấu" trên để đổi lại việc không có bảo lãnh ngân hàng.

Tôi cũng đã từng chứng kiến những trường hợp có chủ đầu tư sử dụng "biện pháp kỹ thuật" trong hợp đồng mua bán như một phương án để vô hiệu hóa quy định về bảo lãnh cho người mua. Theo quy định của pháp luật thì bảo lãnh ngân hàng sẽ có hiệu lực sau 30 ngày kể từ ngày chủ đầu tư cam kết bàn giao nhà ở cho người mua. Tuy nhiên, thời gian bàn giao nhà ở cho người mua như thế nào thì lại phụ thuộc vào thỏa thuận của các bên tại hợp đồng mua bán nhà ở.

Thông thường trong hợp đồng mua bán chủ đầu tư sẽ quy định hai mốc thời gian bàn giao gồm: ngày bàn giao nhà ở dự kiến (giả sử ngày 1/1/2024) và hạn bàn giao cuối cùng (giả sử 6 tháng kể từ ngày bàn giao dự kiến, tức ngày 1/6/2024). Hợp đồng quy định khách hàng được chấm dứt hợp đồng mua bán nhà ở nếu sau ngày bàn giao cuối cùng (trong ví dụ trên là ngày 1/6/2024) mà chủ đầu tư chưa bàn giao được nhà cho người mua.

Tuy nhiên, khi làm việc với ngân hàng chủ đầu tư đề nghị thời hạn bảo lãnh có hiệu lực đến tối đa 30 ngày sau ngày bàn giao dự kiến. Như vậy, nếu khách hàng không chú ý sẽ có thể rơi vào tình huống "bẫy kỹ thuật" theo kiểu: thời hạn thư bảo lãnh đã hết nhưng khách hàng vẫn chưa có quyền chấm dứt hợp đồng do chưa đến thời hạn bàn giao cuối cùng.

Để bảo vệ người mua nhà "trên giấy" chúng ta cần nhiều giải pháp tổng thể đến từ nhiều phía. Với mỗi người mua, trước hết cần nâng cao nhận thức pháp lý để hiểu rõ các quyền lợi của mình, không vì "tham lam" giá rẻ mà mua tại các dự án chưa đủ điều kiện mở bán hoặc chấp nhận không lấy bảo lãnh ngân hàng để được hưởng chiết khấu. Bảo lãnh của ngân hàng cấp cho mỗi người mua nhà được coi như chiếc phao cứu sinh khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà ở.

Về phía các cơ quan thực thi pháp luật cũng cần thẩm định chặt chẽ nguồn vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư khi cấp phép dự án; giám sát các điều kiện bán hàng của các chủ đầu tư.

Chỉ khi có được tổng thể tất cả những giải pháp trên, các tranh chấp về bàn giao nhà ở mới giảm đi, nâng cao tính minh bạch của thị trường bất động sản. Khi thị trường bất động sản càng minh bạch chúng ta cũng sẽ ít thấy những lá "đơn kêu cứu" của người mua nhà như đã từng diễn ra.