Báo động chiêu trò huy động vốn đầu tư bất động sản, cam kết lợi nhuận “khủng”

Hình thức huy động vốn như hợp tác kinh doanh, góp vốn với cam kết lãi suất cực kỳ hấp dẫn đang nở rộ. Hám lợi, cả tin, không ít nhà đầu tư dễ dàng bị “mắc câu”.

Góp vốn xây nhà trọ, hưởng lãi suất “trong mơ” 36%/năm

“Chỉ cần góp 40 triệu đồng, nhà đầu tư sẽ sở hữu một phòng trọ, không cần phải vận hành quản lý, sau 30 tháng sẽ được hoàn vốn kèm lợi nhuận 1,2 triệu đồng/tháng/phòng”. Đây là lời mời hấp dẫn của nhân viên Công ty TNHH Kinh doanh nhà trọ Tiến Phát (địa chỉ: số 63 - Đường số 12, Khu dân cư Cityland Park Hills, phường 10, quận Gò Vấp, TP.HCM) kêu gọi đầu tư vào các dự án nhà trọ tại TP.HCM, Bình Dương hay Đà Nẵng thời gian gần đây.

Trong vai người có nhu cầu đầu tư, phóng viên Báo Đầu tư đã tiếp cận Trần Công Vinh - người tự giới thiệu là đại diện Phòng Kinh doanh của Công ty Tiến Phát. Qua trao đổi, Vinh khẳng định: “Những thông tin trên hoàn toàn đúng sự thật. Tính ra, trung bình lợi nhuận lên đến 36%/năm mà anh, chị không phải làm bất cứ việc gì. Tất cả hoạt động xây dựng, quản lý, tìm khách thuê, Công ty lo hết”.

Để thuyết phục, Vinh đưa ra một bản thiết kế dự án khu nhà trọ hoành tráng như một tòa cao ốc và “khoe” rằng, Công ty có nhiều dự án, số lượng từ 100 đến 400 phòng trọ cho thuê, diện tích khoảng 15 m2/phòng, có gác lửng. Khu nhà trọ được quản lý chuyên nghiệp, có nhà xe và tiện ích vui chơi, giải trí, đất chính chủ, thổ cư “từ 30 đến 40%”, xây bằng thép tiền chế...

“Công ty bên em là một trong những đơn vị đầu tiên tại Việt Nam đầu tư vào bất động sản theo mô hình thuê - xây dựng - cho thuê nhà trọ giá rẻ ở các thành phố lớn. Mục tiêu đến năm 2025 đạt 100.000 phòng trọ cho thuê, phục vụ 200.000 người thu nhập thấp và trung bình khá”, Vinh nói.

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư, các khu đất được giới thiệu xây dự án nhà trọ trên đều đang cho thuê ngắn hạn. Đáng nói, hầu hết hợp đồng thuê đất đều có điều khoản: bên cho thuê sẽ trả tiền lại cho bên thuê và thu hồi đất nếu không xin được giấy phép xây dựng; trường hợp Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các công trình quy hoạch theo quy định, bên cho thuê sẽ chấm dứt hợp đồng và không bồi thường thiệt hại.

Chúng tôi mang câu chuyện cam kết lợi nhuận này đến trao đổi với ông Đỗ Xuân Hòa, người có kinh nghiệm kinh doanh, cho thuê phòng trọ hơn 20 năm tại TP.HCM. Ông Hòa khẳng định: “Vay vốn và thuê đất để xây nhà trọ là công thức hoàn hảo để... thất bại”, bởi phần lớn khu trọ không thể đạt tỷ lệ lấp đầy trên 70% trong vài tháng đầu. Ngay cả khi tỷ lệ lấp đầy là 100%, mức lãi suất 36%/năm cũng chỉ có “trong mơ”.

Trước tình trạng “nở rộ” kêu gọi đầu tư góp vốn kinh doanh nhà trọ hưởng lãi cao, nhiều người bày tỏ nghi ngại, các công ty kêu gọi đầu tư sẽ áp dụng hình thức đa cấp, kêu gọi nhiều người góp vốn, lấy tiền của người sau để trả cho người đầu tư trước. Vì hám lợi hoặc thiếu hiểu biết, nhiều người sẽ tham gia đầu tư. Trên thực tế, các hợp đồng góp vốn thường đưa ra những điều khoản mơ hồ, quy định lỏng lẻo, có lợi cho bên gọi vốn và bất lợi cho nhà đầu tư.

“Hai bên ký hợp đồng huy động vốn, song tài sản không thuộc quyền sở hữu của người góp vốn, đất cũng không thuộc quyền sở hữu lâu dài của bên gọi vốn, vì họ chỉ thuê. Nhà đầu tư không có bất kỳ căn cứ nào để bảo vệ quyền lợi nếu bên gọi vốn không thực hiện đúng cam kết, phá sản hay biến mất”, ông Hòa cảnh báo.

“Miếng phô mai” lãi suất 44%/24 tháng, tặng thêm đất

Thời gian gần đây, giới đầu tư tại TP.HCM lại rỉ tai nhau về mức lãi suất lên tới 44%/24 tháng khi góp vốn vào Công ty cổ phần Đầu tư và thương mại bất động sản Nhật Nam (địa chỉ: số 54 - Ngô Thị Thu Minh, quận Tân Bình, TP.HCM),

Theo giới thiệu từ nhân viên tư vấn, Công ty Nhật Nam hiện có hơn 10 gói đầu tư, giá trị các gói từ 20 triệu đồng đến 5 tỷ đồng, sau 2 ngày làm việc là bắt đầu nhận tiền “hoàn vốn và lợi nhuận cam kết”.

Theo phương án góp vốn, kỳ hạn góp vốn là 24 tháng, nhà đầu tư sẽ được hưởng lãi suất 20% (tương đương 10%/năm). Mỗi ngày, Công ty sẽ chi trả vốn và lãi đều đặn cho người góp vốn trong suốt 24 tháng (không tính thứ Bảy, Chủ nhật và các ngày nghỉ lễ, Tết).

Chưa hết, sau khi được nhận đủ cả gốc và lãi sau 24 tháng, nhà đầu tư sẽ được nhận thêm voucher (phiếu) giảm giá bằng chính số tiền họ đầu tư ban đầu khi mua bất kỳ bất động sản nào thuộc sở hữu của Công ty Nhật Nam.

Để tăng thêm độ hấp dẫn, nhân viên Công ty Nhật Nam còn đưa thêm cho chúng tôi một phương án góp vốn khác. “Nếu anh chấp nhận tham gia gói đầu tư 1 tỷ đồng, thì sẽ nhận được ưu đãi “khủng” hơn, là sau 24 tháng nhận về 1,44 tỷ đồng (tương đương lãi suất 44%/24 tháng), cộng thêm voucher giảm giá 1 tỷ đồng khi mua bất kỳ bất động sản nào của Công ty Nhật Nam và ngay sau khi anh góp vốn, Công ty sẽ tặng anh thêm 500 m2 đất ở Buôn Đôn (Đắk Lắk)”, nữ nhân viên nói và khuyên chúng tôi quyết định sớm.

Nhân viên Công ty Nhật Nam còn khẳng định, công ty này có tài sản bảo đảm để trả vốn và lãi cho nhà đầu tư là chuỗi nhà hàng, tiệm karaoke, quán cà phê mang thương hiệu Nhật Nam; nhiều quỹ đất có vị trí đắc địa tại Hà Nội, Kiên Giang, Phú Quốc, Thanh Hóa, Tây Ninh, Hà Nam, Đắc Lắk… với những “mối quan hệ tốt”...

“Trong trường hợp Công ty phá sản, thì nhà đầu tư sẽ được Công ty hoàn trả khoản đầu tư bằng nhà hoặc đất của Công ty”, nhân viên này cố gắng thuyết phục.

Cam kết lợi nhuận chỉ là chiêu trò mê hoặc lòng tham

Theo phân tích của giới đầu tư tài chính, các bản cam kết lợi nhuận chỉ là hợp đồng dân sự, tính ràng buộc về mặt pháp lý không mạnh. Vì vậy, nếu có trường hợp xấu xảy ra, ví dụ dự án không hoàn thành đúng tiến độ, chủ đầu tư không thực hiện được cam kết đã ký hoặc bỏ trốn, thì nhà đầu tư khó lòng thu hồi được vốn.

Trên thực tế, đã có không ít trường hợp, nhà đầu tư phải ôm quả đắng khi chạy theo các cam kết lợi nhuận “trên trời”. Điển hình là trường hợp hơn 3.300 khách hàng bị Công ty Alibaba lừa đảo mua dự án “ma” với tổng số tiền hơn 1.800 tỷ đồng.

Dẫn câu nói của một doanh nhân tỷ phú: “Không có bữa ăn trưa nào là miễn phí”, ông Phạm Thanh Hùng, chuyên gia tài chính, bất động sản chia sẻ, thời gian qua, bản thân ông cũng liên tục nhận được những lời mời chào đầu tư đầy hấp dẫn như đã nêu ở trên. Điểm chung của các dự án huy động vốn với lãi “khủng” là để dẫn dụ những nhà đầu tư tham lợi. Các dự án được huy động vốn đều chưa hình thành, chưa đủ pháp lý, chưa được cấp phép để triển khai mở bán.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Việt An Hòa nhận định, góp vốn đầu tư là xu hướng phổ biến trên thế giới, nhưng rất dễ biến tướng khi vào Việt Nam do các quy định pháp luật ở nước ta còn lỏng lẻo. Đến nay, chưa có quy định nào cho phép huy động vốn từ việc chia nhỏ căn hộ.

Trường hợp áp dụng Luật Chứng khoán, theo ông Quang, cũng không đúng, bởi theo quy định, doanh nghiệp huy động vốn từ trên 100 người, thì phải xin ý kiến của Sở Giao dịch chứng khoán. Ngoài ra, các doanh nghiệp nói trên còn có dấu hiệu vi phạm về huy động vốn. Theo quy định, chỉ có ngân hàng, tổ chức tài chính mới có chức năng huy động vốn và cho vay.

Từ góc nhìn pháp lý, luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM) nêu quan điểm, khi đầu tư góp vốn, nhà đầu tư cần tính toán lợi nhuận, xem xét kỹ tính thanh khoản của dự án. Nếu ký hợp đồng cam kết lợi nhuận mà chỉ nhận phần lãi, mất phần gốc thì âm vốn, nên cần cân nhắc trước khi ký hợp đồng góp vốn đầu tư với các cam kết lợi nhuận “khủng”.

“Trên thực tế, dù cam kết, nhưng doanh nghiệp không mua lại hoặc chưa mua, thì khách hàng không thể làm gì được. Hợp đồng mua bán thường chỉ soạn thảo hướng giải quyết, còn thực hiện hay không tùy thuộc vào hoàn cảnh thực tế, mà thực tế lại phải chờ ở… tương lai. Thông thường, các cam kết sẽ có 2 trường hợp: có cam kết mà không đưa vào hợp đồng, hoặc có đưa vào hợp đồng, nhưng với nhiều điều khoản bất lợi cho người mua”, luật sư Phượng phân tích.

“Rủi ro rất cao khi ký các hợp đồng hợp tác, góp vốn lời ăn, lỗ chịu. Nếu có bất cứ rủi ro nào, thì nhà đầu tư cũng sẽ chịu thiệt. Huy động vốn bằng trái phiếu, hợp tác kinh doanh… thực chất là một phương thức đầu tư tài chính, ẩn chứa nhiều rủi ro. Về bản chất, tuy hình thức là huy động vốn, nhưng tài sản lại không thuộc quyền sở hữu của người góp vốn, mọi ràng buộc pháp lý chỉ dựa vào hợp đồng hợp tác với đơn vị phát hành, nên không có gì đảm bảo”. Ông Phạm Thanh Hùng, chuyên gia tài chính, bất động sản