MỚI

Tính thuế TNCN 2026

#Chuyên gia

24HMONEY đã kiểm duyệt

Báo cáo phân tích SZC | Phân tích chiến lược kinh doanh | Phân tích tài chính | Định giá 2025

Mô hình kinh doanh - SZC vận hành theo mô hình “KCN tích hợp bất động sản đô thị & hạ tầng giao thông”, tạo ra 3 dòng doanh thu chính:

1. Cho thuê đất khu công nghiệp (KCN Châu Đức) – core business

Chiếm ~85–90% tổng doanh thu và lợi nhuận gộp.

Mô hình cho thuê 1 lần, thu tiền trước 1 lần cho cả chu kỳ (50 năm), nên dòng tiền mạnh nhưng không đều qua các quý.

Chi phí giá vốn thấp (do giá đền bù đất và hạ tầng đã kiểm soát tốt), nên biên lợi nhuận gộp cao trên 60%.

2. Phát triển bất động sản đô thị (Khu dân cư Hữu Phước, sân golf)

Đây vẫn là mảng kinh doanh chiến lược nhằm tận dụng quỹ đất và gia tăng giá trị cho thuê KCN.

Dự án hiện tại còn ở giai đoạn đầu, dòng tiền chưa lớn, nhưng là cơ hội tăng trưởng dài hạn.

3. Thu phí hạ tầng (BOT đường 768)

Vẫn là nguồn thu ổn định, tuy tỷ trọng có thể dao động quanh mức 10% tổng doanh thu.

Tạo giá trị bổ sung cho KCN bằng cách gia tăng kết nối – logistics.

Phân tích Core business - Con gà đẻ trứng vàng

Đặc điểm nổi bật của mảng cho thuê đất KCN Châu Đức:

- Nguồn doanh thu chủ lực: Như đã đề cập, mảng này đóng góp từ 85-90% vào tổng doanh thu và lợi nhuận gộp của SZC. Điều này cho thấy sự quan trọng và vai trò quyết định của nó đối với hiệu quả kinh doanh chung của công ty.

- Biên lợi nhuận gộp cao: Với chi phí giá vốn được kiểm soát tốt (chi phí đền bù đất và xây dựng hạ tầng), SZC duy trì biên lợi nhuận gộp ấn tượng, thường trên 60%. Điều này cho thấy hiệu quả quản lý chi phí và khả năng sinh lời cao từ hoạt động cốt lõi.

- Vị trí chiến lược: KCN Châu Đức tọa lạc tại Bà Rịa - Vũng Tàu, một tỉnh có vị trí địa lý thuận lợi, gần các cảng biển lớn (Cái Mép - Thị Vải), kết nối giao thông với TP.HCM và các tỉnh lân cận. Cơ sở hạ tầng đang hoàn thiện, đặc biệt là đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu đang được triển khai, và giá cho thuê đất tương đối hấp dẫn so với các khu công nghiệp lân cận.

- Quỹ đất lớn và tiềm năng phát triển: KCN Châu Đức có tổng diện tích quy hoạch lớn (2.287 ha), và tỷ lệ lấp đầy hiện tại khoảng 48.2% (tính đến cuối quý 1/2025), KCN Châu Đức vẫn còn dư địa lớn để tăng trưởng.

Tình hình ngành BĐS KCN - Vốn FDI

Số liệu từ Cục Đầu tư nước ngoài cho thấy, đến hết tháng 3/2025, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt gần 10,98 tỷ USD, tăng 34,7% so với cùng kỳ năm trước. Vốn FDI tăng trưởng mạnh, đã giúp cho phân khúc BĐS công nghiệp tiếp tục nắm giữ vai trò chủ đạo trên thị trường. Tính đến ngày 24/3, cả nước có 465 khu công nghiệp đã thành lập. Trong đó có 305 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động.

Tình hình ngành BĐS KCN - Giá cho thuê đất

Giá cho thuê đất khu công nghiệp trung bình ở miền Bắc đạt 138 USD/m2/chu kỳ thuê và ở miền Nam là 190 USD/m2/chu kỳ thuê, tiếp tục tăng khoảng 7% so với năm trước. Khu vực miền Bắc có tốc độ tăng giá tốt hơn miền Nam nhờ giá khởi điểm thấp hơn và nhu cầu cao hơn khi hạ tầng ngày càng được cải thiện. Giá thuê nhà kho xây sẵn dao động từ 4,5 đến 5 USD/m2/tháng.

Tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp đã đi vào hoạt động vẫn duy trì ở mức cao 75%, trong đó các tỉnh trọng điểm phía Bắc đạt khoảng 83% và phía Nam đạt khoảng 92%. Tỷ lệ lấp đầy của nhà kho xây sẵn là khoảng 69%, còn nhà xưởng là khoảng 88%.

Tình hình ngành BĐS KCN - Yếu tố vĩ mô

Sự kiện bất ngờ xảy ra vào ngày 2/4/2025, khi chính quyền Tổng thống Trump, đối tác xuất khẩu lớn nhất của Việt Nam, công bố các biện pháp thuế quan mới với phạm vi và mức độ nghiêm trọng vượt xa dự đoán của thị trường. Mặc dù đến ngày 9/4, chính quyền đã tạm thời hoãn phần lớn các mức thuế quan đối với từng quốc gia trong 90 ngày nhằm tạo điều kiện đàm phán và giảm căng thẳng, xu hướng chung vẫn cho thấy các mức thuế cao hơn đáng kể, tối thiểu 10%, sẽ được áp dụng. Điều này gây lo ngại cho các quốc gia châu Á như Việt Nam, Malaysia, Đài Loan, Thái Lan và Singapore, vốn phụ thuộc lớn vào xuất khẩu, đặc biệt là xuất khẩu sang Mỹ.

Trong kịch bản thuế đối ứng của Mỹ được áp dụng ở mức cao (trên 20%) trong trung hạn, các công ty khu công nghiệp (KCN) với đối tượng khách hàng chính là các doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) sẽ chịu ảnh hưởng trực tiếp.

Điều này đặc biệt đúng với những ngành hàng chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu xuất khẩu của Việt Nam, như điện thoại, máy móc và hàng dệt may.

Tình hình hoạt động kinh doanh

Doanh thu thuần đạt 414 tỷ đồng

- Tăng gần 94% so với cùng kỳ 2024.

- Lý do: Ghi nhận doanh thu lớn từ hợp đồng cho thuê đất KCN, đặc biệt là từ khách hàng Tripod (đã thanh toán 90% giá trị hợp đồng).

Lợi nhuận sau thuế đạt 126 tỷ đồng

- Tăng 106% so với quý I/2024.

- Hoàn thành khoảng 48% kế hoạch cả năm 2025, thể hiện sự bứt phá mạnh mẽ ngay đầu năm.

Cơ cấu các nhóm lợi nhuận

EBIT và EBITDA của SZC trong Q1/2025 đều giảm so với các quý trước đó.

Biên EBIT đang dao động khoảng 35-40%, trong khi biên EBITDA ở mức 40-45%.

Nhìn vào biểu đồ, khoảng cách giữa EBIT và EBITDA không lớn, điều này chứng tỏ chi phí khấu hao của SZC không quá cao, ít biến động.

ROE và ROA thấp hơn mặt bằng chung ngành KCN: các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp thường duy trì ROE từ 15% trở lên, trong khi SZC chỉ đạt 12.5%. Điều này cho thấy khả năng sinh lời trên vốn chủ sở hữu của SZC còn khiêm tốn

Nhóm chỉ số đòn bẩy tài chính

Giai đoạn 2023, tỷ lệ D/E của SZC duy trì ở mức trên 150%, phản ánh công ty có sự phụ thuộc khá lớn vào vay nợ để tài trợ cho hoạt động đầu tư.

Tới Q1/2025, tỷ lệ này giảm mạnh xuống dưới 70%.

Chỉ số Nợ/ Vốn cũng giảm rõ rệt, từ mức đỉnh 300-350% trong năm 2023 xuống dưới 150% trong quý I/2025. Điều này phản ánh khả năng kiểm soát nợ tốt hơn và tăng vốn chủ sở hữu nhờ lợi nhuận tích lũy. Giảm bớt nợ dài hạn thông qua tất toán trái phiếu đáo hạn từ năm 2024.

Luận điểm về tình hình chiến lược kinh doanh

Lợi nhuận quý 1/2025 tăng trưởng mạnh: Việc lợi nhuận ròng tăng 106% so với cùng kỳ năm trước là một tín hiệu rất tích cực, cho thấy hiệu quả kinh doanh tốt và khả năng sinh lời cao của SZC.

Ký kết các MOU mới: Việc ký mới 3 MOU với tổng diện tích gần 10ha cho thấy nhu cầu thuê đất KCN Châu Đức vẫn rất lớn, đảm bảo nguồn doanh thu trong tương lai.

Vị trí chiến lược: KCN Châu Đức có vị trí thuận lợi, gần cảng Cái Mép - Thị Vải và đang được hưởng lợi từ việc phát triển hạ tầng giao thông (cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, đường 991B, sân bay Long Thành).

Xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng: Xu hướng các doanh nghiệp đa quốc gia dịch chuyển chuỗi cung ứng sang Việt Nam vẫn tiếp diễn (mặc dù trong ngắn hạn có thể bị nghẽn), tạo ra nhu cầu thuê đất KCN lớn.

Giá thuê KCN tăng: Giá thuê đất KCN có xu hướng tăng, giúp cải thiện biên lợi nhuận cho SZC.

Mô hình KCN tích hợp: Mô hình KCN tích hợp khu đô thị và hạ tầng giao thông (BOT đường 768) tạo ra lợi thế cạnh tranh cho SZC.

Rủi ro ngành và doanh nghiệp

Tình hình kinh tế vĩ mô: Diễn biến kinh tế toàn cầu và Việt Nam có thể ảnh hưởng đến dòng vốn FDI và nhu cầu thuê đất KCN.

Chính sách thuế quan của Mỹ: Như đã phân tích trước đó, chính sách thuế quan của Mỹ có thể ảnh hưởng đến hoạt động xuất khẩu và gián tiếp tác động đến nhu cầu thuê đất KCN.

Kế hoạch năm 2025

Việc đặt kế hoạch doanh thu và lợi nhuận của SZC luôn được thực hiện một cách thận trọng qua các năm. Nhìn lại giai đoạn trước, công ty thường xuyên vượt kế hoạch đề ra nhờ vào sự phát triển ổn định của các khu công nghiệp chiến lược tại Bà Rịa - Vũng Tàu. Năm 2025, SZC đặt kế hoạch doanh thu 930,9 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 302,3 tỷ đồng. Nếu tiếp tục duy trì đà tăng trưởng và hiệu quả khai thác quỹ đất như những năm qua, mục tiêu này hoàn toàn có thể vượt kỳ vọng, tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển dài hạn của doanh nghiệp.

SZC - Định giá doanh nghiệp

P/E của SZC đang ở mức khoảng 15

P/B của SZC đang ở mức khoảng 1.7

Định giá P/E: 40.980

Định giá P/B: 44.980

=> Giá trung bình mỗi cổ phiếu là 42.935

👇Hạnh có làm video phân tích ở bên dưới đây👇