Báo cáo cập nhật KDH - Kết quả kinh doanh Q2.2022 và triển vọng cuối năm

Cập nhật kết quả kinh doanh

 Trong Q2/2022, KDH ghi nhận doanh thu 732,5 tỷ đồng (-34% YoY) trong khi LNST đạt 326 tỷ đồng (+23% YoY) chủ yếu đến từ bàn giao 40 biệt thự tại dự án cao cấp Classia có biên lợi nhuận gộp rất cao là 68% so với 38% trong Q2/2021 do dự án này được mua từ lâu với giá vốn thấp trong khi giá bán cao hơn nhiều so với các dự án khác mà KDH đã phát triển. Lũy kế 6T/2022, KDH đạt doanh thu thuần 875 tỷ đồng (-55% YoY) và LNST đạt 625 tỷ đồng (+32% YoY) chủ yếu nhờ (i) biên lợi nhuận gộp cao hơn, và (ii) KDH ghi nhận lợi nhuận khác là 294 tỷ, so với mức thấp -17 tỷ của 6T/2021. Cụ thể, đây là khoản lợi nhuận từ đánh giá lại khoản đầu tư khi mua lại 60% CTCP Đầu tư BĐS Phước Nguyên. Sau khi mua Phước Nguyên, KDH sở hữu 60% dự án 6ha ở Bình Trưng Đông, Cát Lái (dự án Đoàn Nguyên).

 Dự kiến trong các tháng còn lại của năm 2022, KDH sẽ triển khai các dự án Classia (thấp tầng) và The Privia (cao tầng). Cụ thể, đối với Classia (TP. Thủ Đức): Dự án kỳ vọng sẽ là trụ cột doanh thu - lợi nhuận 2022, đã hoàn tất pháp lý, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đã triển khai xây dựng vào quý 4/2021 và đang đẩy mạnh công tác bán hàng từ 8/2022. 40 sản phẩm đã bàn giao và ghi nhận doanh thu Q2/2022; đối với The Privia (Q. Bình Tân): Đã có quyết định đầu tư, phê duyệt 1/500, chuẩn bị thủ tục pháp lý để triển khai vào quý 4/2022.

 Tính đến cuối quý 2/2022, KDH đã bán 100% số căn tại dự án Verosa Park và 88% tại Lovera Vista và đang tiến hành bàn giao sổ hồng cho cư dân. Công ty sẽ hoàn tất thủ tục cấp chứng nhận cho cư dân của các dự án như: chung cư Safira, chung cư Lovera Vista, dự án Verosa Park, …

 Kế hoạch huy động vốn: Kế hoạch phát hành 2.000 tỷ đồng TPDN ra công chúng đã bị hoãn do công ty đã vay được từ OCB với lãi suất khoảng 11% trong 6T/2022. Trước đó, KDH dự kiến phát hành 2.000 tỷ đồng TPDN thời hạn 36 tháng, không chuyển đổi, không có tài sản đảm bảo và không kèm chứng quyền với lãi suất cố định 9-10% trong Q2/2022 để giải phóng mặt bằng khu đô thị Tân Tạo và triển khai dự án Classia và Privia

Tình hình tài chính

 Tổng tài sản tại 30/06/2022 tăng 11% so với thời điểm cuối quý 1/2022, đạt 19,348 tỷ VND.  Tại thời điểm 30/06/2022, khoản mục Người mua trả tiền trước ngắn hạn trên bảng cân đối kế toán đạt 376 tỷ VND, trong khi cuối Q2/2021 con số này là 1,328 tỷ đồng. Trong ngắn hạn rõ ràng điều này có thể ảnh hưởng khi các dự án dần được hạch toán hết trong khi các dự án gối đầu chưa kịp mở bán, dù chúng tôi cho rằng KDH sẽ đẩy mạnh và ghi nhận phần lớn dự án Classia trong 2022. Rủi ro lớn hơn đối với KDH chính là các dự án lớn ở khu Nam dù triển vọng hấp dẫn với chi phí vốn thấp nhưng còn vướng giải phóng mặt bằng (GPMB), hoàn thiện các thủ tục giao đất, xác định tiền sử dụng đất. Dù vậy, chúng tôi kỳ vọng KDH sẽ đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng và tiến độ xây dựng cho dự án này và sẽ bắt đầu đóng góp lợi nhuận cho KDH từ năm 2024.

 Tại thời điểm 30/06/2022, khoản mục Hàng tồn kho trên bảng cân đối kế toán tiếp đà tăng lên 12,113 tỷ VND, trong khi cuối Q1/2022 năm con số này là 11,461 tỷ đồng với mức tăng chủ yếu từ dự án KDC Tân Tạo.

 Nợ vay chiếm gần 30% tổng tài sản, tăng 30% so với cuối quý 1/2022. Tỷ lệ Nợ vay/ VCSH hiện tại vẫn duy trì khoảng 0.5, ở mức khỏe mạnh so với ngành.

 ROE và ROA Q2/2022 đạt lần lượt 12.81% và 8.3%, dự kiến sẽ được duy trì trong 2022 và 2023.

Triển vọng các dự án trọng điểm

 The Classia (2022): Khang Điền đặt mục tiêu xin được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước khi mở bán cho dự án The Classia, từ đó giúp nâng cao giá trị dự án. Dự án The Classia đã được triển khai từ năm 2021 và đã triển khai bán hàng vào 08/2022. Đây là chiến lược rất cẩn trọng và cần có tiềm lực tài chính mạnh. Các chủ đầu tư khác có xu hướng mở bán ở giai đoạn đầu triển khai nhằm thu về dòng tiền từ người mua trả tiền trước. Chúng tôi kỳ vọng doanh số bán hàng tại dự án The Classia sẽ khả quan nhờ vào uy tín của KDH và tỷ lệ sản phẩm đã hoàn thành cao tại thời điểm mở bán, dù giá bán đã đạt mức ~180-200 triệu/ m2.

 Khu đô thị Tân Tạo (kỳ vọng 2024 trở đi): Với tổng diện tích 330ha, khu đô thị Tân Tạo là dự án lớn nhất của KDH và là một trong những khu đô thị lớn nhất phía Tây TP.HCM. Dự án nằm cạnh khu dân cư hiện hữu của quận Bình Tân và Bình Chánh và gần nhiều tiện ích trọng điểm như trung tâm thương mại Aeon Mall Bình Tân và bệnh viện Nhi Đồng Thành Phố. Với diện tích được đền bù đạt 80%, chúng tôi dự phóng dự án này sẽ chiếm gần 50% tổng giá trị gia tăng cho toàn bộ các dự án. Trong thời gian tới, Công ty sẽ lần lượt đưa ra thị trường nhiều dự án được gối đầu liên tục từ Classia – Clarita – Privia đến Đoàn Nguyên, qua đó đem lại doanh thu và lợi nhuận tăng trưởng ổn định trong giai đoạn 2022-2024. Tuy nhiên, sau 2024 áp lực duy trì lợi nhuận tăng trưởng là hiện hữu nếu các dự án như KCN Lê Minh Xuân (mở rộng) hay The Solina chưa thể triển khai bán hàng. Đây là nguyên nhân lý giải vì sao KDH chấp nhận mua lại dự án Đoàn Nguyên vào đầu 2022. Nếu việc mua lại quỹ đất giá cao thực hiện nhiều hơn, hiệu quả hoạt động của KDH từ 2024 có thể kém hấp dẫn hơn, áp lực tài chính theo đó có thể sẽ gia tăng dần.

Dự phóng và Định giá

 Chúng tôi kỳ vọng các dự án nhà ở thấp tầng quy mô nhỏ (Classia và Clarita) sẽ thúc đẩy doanh thu – lợi nhuận trong giai đoạn 2022-2024 trong khi từ 2024 các dự án quy mô lớn sẽ được mở bán.  Chúng tôi điều chỉnh giảm doanh thu dự phóng còn 2.860 tỷ đồng nhưng lợi nhuận dự phóng vẫn sẽ vượt kế hoạch (1.433 tỷ đồng) do hoãn dự án Clarita từ 2022 sang 2023 và cộng thêm thặng dư từ đánh giá lại khoản đầu tư vào Phước Nguyên. Trong năm 2022, chúng tôi kỳ vọng dự án Classia sẽ đạt tỷ lệ hấp thụ 70% trên tổng số 176 sản phẩm (bao gồm cả 40 sản phẩm đã ghi nhận trong Q2/2022), dù vẫn có khả năng dự án sẽ đạt tỷ lệ hấp thụ cao hơn kỳ vọng có phần thận trọng của chúng tôi.

 Sử dụng Phương pháp RNAV, chúng tôi xác định giá trị mỗi cổ phiếu KDH ở mức VND 50,800, tương ứng với mức sinh lời kỳ vọng +31% và lặp lại khuyến nghị MUA đối với KDH. Với tiềm năng tăng trưởng nằm ở các dự án trọng điểm quy mô lớn kỳ vọng được triển khai từ 2024 trở đi, chúng tôi đã thận trọng đưa ra mức chiết khấu đối với tất cả các dự án từ 20%- 40%.

 Dù trước mắt (2022-2023) công ty vẫn đang triển khai các dự án quy mô nhỏ trong khi đẩy mạnh công tác giải phóng mặt bằng và phát triển dự án quy mô lớn làm EPS dự phóng chưa có sự đột biến, chúng tôi vẫn cho rằng KDH đang có định giá hiện tại khá hấp dẫn với P/B dự phóng 2022F và 2023F ở mức 2.4 và 2.1 lần trong khi quỹ đất liền thổ của công ty có vị trí đắc địa tại TPHCM, pháp lý dự án rõ ràng, thiết kế sản phẩm đẹp và bàn giao nhà đúng hạn. Công ty được kỳ vọng sẽ hưởng lợi từ sự phát triển của TP. Thủ Đức, đề xuất nâng cấp huyện Bình Chánh lên quận hoặc thành phố vào năm 2025 và nguồn cung đất công nghiệp hạn chế ở TP.HCM.