ACBS khuyến nghị mua cổ phiếu DXG với giá mục tiêu 33.133 đồng/cp

Trong báo cáo mới đây, công ty chứng khoán ACB – ACBS điều chỉnh giá mục tiêu cổ phiếu DXG (Tập đoàn Đất Xanh) xuống 33.133 đồng/cp do kết quả kinh doanh 6 tháng đầu năm 2022 thấp.

Kết quả kinh doanh

DXG công bố KQKD Q2/2022 sụt giảm với doanh thu thuần đạt 1.550 tỷ đồng (-57% n/n) và LNST của cổ đông công ty mẹ là 262 tỷ đồng (-45% n/n), lần lượt thấp hơn 6% và 16% dự phóng của chúng tôi. LNST kém khả quan chủ yếu do lượng căn bàn giao chủ yếu tại các dự án Gem Sky World và St Mortiz thấp hơn so với cùng kỳ năm ngoái. Do bị ảnh hưởng bởi COVID và hạn chế tín dụng vào ngành bất động sản nên công ty ghi nhận doanh thu thuần đạt 3.342 tỷ đồng (-49% n/n) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 403 tỷ đồng (-51% n/n)trong 6T2022, hoàn thành gần 1/3 kế hoạch.

Giá trị bán hàng 6T2022 đạt ~100 triệu USD, chủ yếu từ dự án Gem Sky World, hiện bán lũy kế ~65% trong tổng số hơn 4.000 căn. DXG đặt mục tiêu bán hàng ~500 triệu USD cho cả năm 2022, trong đó Gem Riverside là ~300 triệu USD. Dự án này vẫn đang chờ giấy phép xây dựng và dự kiến sẽ mở bán vào cuối Q3/2022 hoặc đầu Q4/2022 cùng thời gian DXG giới thiệu thương hiệu mới cho dòng sản phẩm cao cấp. Theo DXG, giá bán dự kiến của Gem Riverside là ~80 triệu đồng/m2 với biên lợi nhuận gộp ~50% so với giá bán trước đó là 35-40 triệu đồng/m2 được mở bán cách đây 4 năm.

Mặt khác, các dự án Opal Cityview và DXH Parkview tại Bình Dương sẽ được dời từ Q3/2022 sang 2023 và Lux Star tại TP.HCM từ Q4/2022 sang 2023 do những khó khăn trên thị trường bất động sản, cụ thể là thắt chặt tín dụng đối với cả chủ đầu tư và người mua nhà ảnh hưởng đến kế hoạch mở rộng quỹ đất, hoạt động bán hàng, thời gian triển khai và bàn giao dự án

Theo báo cáo tháng 8 về thị trường bất động sản tại TP.HCM và vùng phụ cận của DKRA, nguồn cung mới trong tháng 8 tiếp tục giảm xuống còn 1.205 căn hộ, tương đương 50% số lượng mở bán tháng 7 và 15% tháng 5. Tỷ lệ hấp thụ giảm xuống 55% so với 54% của tháng 7 và 89% của tháng 5. Tuy nhiên, từ đầu tháng 9, một số ngân hàng đã được nâng tăng trưởng tín dụng bình quân 2% và đây là động lực tăng trưởng chính cho sự phục hồi của thị trường bất động sản trong những tháng tới.

Về tình hình tài chính, DXG đã trả 1.700 tỷ đồng trong tổng số 2.300 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn vào năm 2022. Khoảng 450 tỷ đồng dự kiến sẽ được trả vào tháng 10 và phần còn lại vào tháng 11 và 12. DXG phát hành 300 triệu USD trái phiếu chuyển đổi kỳ hạn 60 tháng và sử dụng số tiền thu được để mua 800 triệu cổ phiếu phát hành mới của Hà An - công ty con của DXG phát triển hầu hết các dự án bất động sản của Tập đoàn với giá dự kiến là 10.000 đ/cp.

Mở rộng quỹ đất

DXG muốn mở rộng quỹ đất lên 4.148ha, tăng 81% so với năm ngoái nhờ mua thêm các dự án khu đô thị quy mô lớn như Gem Diamond Bay tại Ninh Thuận (915ha), DXH Opal Green City tại Bình Phước (300ha), Gem City Riverside tại Quảng Nam (278ha), … Đồng thời, công ty sẽ chuyển nhượng các dự án nhỏ (1-2ha) tại TP.HCM để tập trung triển khai các dự án quy mô lớn ở các tỉnh có giá bán hợp lý hơn và giá đất thấp hơn TP.HCM. DXG đã mua lại 5 dự án mới với thông tin chi tiết trong bảng dưới đây. Trong đó, DXH Diamond City là một phần dự án Star City tại Thanh Hóa được mua lại từ Vinhomes (HSX: VHM).

Dự phóng và định giá

Do KQKD 6T2022 thấp và những khó khăn trong ngành bất động sản, ACBS điều chỉnh dự phóng doanh thu thuần giảm 28% xuống ~8.000 tỷ đồng (-21% n/n) và LNST của cổ đông công ty mẹ giảm 31% xuống 980 tỷ đồng (-15% n/n), tương đương với 73% và 70% kế hoạch của công ty. Sử dụng phương pháp định giá tổng hợp các bộ phận, chúng tôi đưa ra giá mục tiêu là 33.133 đ/cp vào cuối 2022, thấp hơn 41% so với giá mục tiêu trước đó do dự án Opal Cityview, DXH Parkview và Lux Star bị dời ngày triển khai sang 2023 và giảm tỷ lệ hấp thụ ước tính của các dự án mới 10-25%. Tuy nhiên, chúng tôi vẫn lặp lại khuyến nghị Mua do giá cổ phiếu đã điều chỉnh 45% kể từ báo cáo cập nhật vào tháng 3/2022 và DXG vẫn đứng đầu về dịch vụ môi giới bất động sản, có đội ngũ quản lý năng động và quỹ đất có vị trí tốt tại TP.HCM và các tỉnh lân cận.