4 lý do khiến thị trường nhà ở sẽ hạ nhiệt và tiến vào giai đoạn phát triển bền vững

Các nhà phân tích của công ty dịch vụ tài chính và ngân hàng đầu tư Jefferies Group cho biết, tốc độ mua nhà xuyên suốt đại dịch sẽ sớm phải nhường chỗ cho một giai đoạn phát triển lâu dài và lành mạnh.

Sự bùng nổ mạnh mẽ của thị trường nhà ở vào năm 2020 không thể kéo dài. Doanh số bán nhà tăng vọt khiến nguồn cung chỉ còn đủ cho vài tháng và các nhà thầu đang phải vật lộn để theo kịp nhu cầu. Giá nhà tại Mỹ đã nhảy vọt với tốc độ nhanh nhất kể từ năm 2006 vào tháng 02/2021. Ngay cả khi tốc độ bán hàng đã chậm lại, nó vẫn ở mức cao trong lịch sử.

Trong khi đó, giá nhà trung bình liên tục lập kỷ lục, khiến khả năng chi trả ngày càng xa tầm với của người dân. Trong phần lớn thời kỳ bùng nổ giá nhà, lãi suất thế chấp đã giảm xuống ngưỡng thấp kỷ lục 3% tại Mỹ.

Nhưng xu hướng đó vừa bị đảo ngược vào năm 2021, mang tới một thách thức khác về khả năng chi trả cho những khách hàng mua nhà trong tương lai. Jefferies Group hy vọng những động lực này sẽ kiềm chế đà tăng giá và tạo tiền đề cho sự bắt đầu của một thị trường bền vững và toàn diện.

“Đại dịch đã là chất xúc tác cho nhiều người mua, thúc đẩy chủ nhà và người cho thuê đánh giá lại nơi ở của họ và khiến nhu cầu tăng vọt”, nhóm nghiên cứu do Philip Ng của Jefferies Group dẫn đầu cho biết.

Họ nói thêm rằng những biến động mới sẽ làm thị trường thay đổi mạnh mẽ, bao gồm bốn xu hướng sau.

Có lẽ hạn chế lớn nhất đối với thị trường nhà ở là nguồn cung ít ỏi, nhưng chênh lệch cung cầu sẽ thúc đẩy sự điều chỉnh. Tại Mỹ, ngành xây dựng vẫn ở tình trạng yếu kém trong hơn một thập kỷ sau khi thị trường nhà ở gây ra cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu. Điều này dẫn đến sự thiếu hụt 2,5 triệu ngôi nhà tại Mỹ, nhưng hoạt động trong năm qua của ngành xây dựng có thể thay đổi điều đó.

Nhóm nghiên cứu cho biết thêm, sự thiếu hụt hiện nay được coi là “cơ hội cho các nhà xây dựng nhà ở để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của thị trường”. Jefferies ước tính 1,8 triệu ngôi nhà sẽ cần được xây dựng thêm để cân bằng thị trường.

Các nhà thầu cũng sẽ tăng cường xây dựng để đáp ứng nhu cầu non trẻ của thế hệ millennials. Tỷ lệ sở hữu nhà bắt đầu tăng với những người từ 25 đến 29 tuổi, và tăng nhanh hơn nữa ở những người từ 30 đến 34 tuổi khi mọi người kết hôn và bắt đầu lập gia đình.

Dân số từ 25 đến 34 tuổi lớn hơn 9% so với nhóm 35 đến 44 tuổi, báo hiệu một làn sóng nhu cầu đang đến gần. Các ngân hàng cho biết số lượng hồ sơ mua nhà ở hàng tháng sẽ đạt từ 1,7 triệu đến 2 triệu cho đến năm 2024, cao hơn rõ rệt so với con số 1,4 triệu của tháng 02/2021.

Kỳ vọng lạm phát mạnh hơn đã góp phần làm giá gỗ xẻ phục vụ xây dựng tăng vọt trong năm 2020. Tại Mỹ, các vật liệu xây dựng bị tăng giá ước tính sẽ khiến chi phí xây dựng mỗi ngôi nhà mới tăng thêm 24.000 đô la, do đó tiếp tục đẩy giá cả đi lên trong bối cảnh nguồn cung thiếu hụt.

Nhóm nghiên cứu cho biết áp lực đó sẽ sớm được giảm bớt khi nền kinh tế mở cửa trở lại và lạm phát giá hàng hóa được điều chỉnh. Các hợp đồng tương lai cho thấy giá gỗ xẻ tại Mỹ sẽ giảm 26% cho đến năm 2022, tương tự như việc hoạt động xây dựng tăng lên để đáp ứng nhu cầu mạnh mẽ.

Lãi suất thế chấp gần đây đã bắt đầu tăng cao hơn sau khi giảm xuống mức thấp kỷ lục cho đến năm 2020. Sự đảo ngược này có thể làm hạ nhiệt xu hướng mua của thị trường khi chi phí đi vay tăng lên, nhưng nó sẽ không ngăn cản người dân mua nhà.

Tuy vậy, lãi suất thế chấp vẫn ở mức tương đối thấp. Lãi suất thế chấp cố định trung bình trong 30 năm tại Mỹ hiện ở mức 3,13%. Tỷ lệ lãi suất đã không có tác động hạ nhiệt đối với tăng trưởng của thị trường nhà ở kể từ năm 2018 khi đạt 5%. Các nhà phân tích cho biết, nguồn cung tăng lên hoàn toàn có thể phù hợp với tỷ lệ thế chấp cao hơn, nhưng tỷ lệ này chưa phải bị vượt trần.

“Với nguồn cung cải thiện từ việc xây mới và nhiều ngôi nhà được rao bán để hưởng lợi từ giá nhà tăng và việc tiêm chủng vắc-xin, chúng tôi thấy giá nhà đang được điều chỉnh hợp lý hơn”, nhóm nghiên cứu cho biết.