4 huyện vùng ven TP. Hà Nội sẽ thành quận: Thời điểm đầu tư bất động sản đã đến?

Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội Nguyễn Đức Chung vừa ký phê duyệt đề án đầu tư xây dựng 4 huyện Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì, Đan Phượng thành quận, trong thời gian từ nay đến năm 2025. 

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội, trước hết, đây là một tin đáng mừng cho thị trường bất động sản của các huyện này. Với chủ trương đó, từng huyện sẽ có định hướng phát triển và nâng tiêu chuẩn để phù hợp với mức độ đô thị hóa cao hơn của tên gọi cấp hành chính mới.

Ví dụ, theo đề xuất, huyện Đông Anh và Đan Phượng được định hướng trở thành quận với điểm nhấn là các đô thị thông minh, khu công viên phần mềm, trung tâm mua sắm cao cấp, các khu vui chơi giải trí, khu dịch vụ cao cấp về chăm sóc sức khỏe, trung tâm sáng tạo phục vụ cho nghiên cứu và phát triển. Trong khi các huyện Thanh Trì, Gia Lâm được định hướng phát triển và chuyển dịch cơ cấu kinh tế, tăng mạnh thương mại dịch vụ. Những động thái đầu tư xây dựng này chắc chắn sẽ thúc đẩy hơn nữa tốc độ đô thị hóa của các huyện lên quận trong tương lai, phát triển hạ tầng kỹ thuật - hạ tầng xã hội và đem lại tác động tích cực cho thị trường bất động sản khu vực.

Minh chứng cho tác động này là các huyện đi trước như Từ Liêm, Long Biên. Quá trình đầu tư xây dựng 2 huyện này lên quận đã tạo nên những dấu ấn rõ nét đối với thị trường bất động sản tại đây. Tuy vậy, đối với việc 4 huyện sắp lên quận, cũng cần lưu ý rằng, quá trình đầu tư xây dựng các huyện này lên quận sẽ kéo dài từ nay cho đến năm 2025. Vì vậy, giá bất động sản ở những khu vực này có thể tăng lên nhưng sẽ theo lộ trình. Những hiện tượng tăng giá đột biến nhiều khả năng chỉ mang tính chất nhất thời. Các hiện tượng sốt đất trước đây đã cho họ nhiều bài học quý đắt giá. Đã có những người đầu tư vào đất huyện chờ tăng giá khi lên quận nhưng sớm phải rút lui khi thị trường suy giảm.

Trong khi đó, đại diện Jones Lang Lasalle (JLL) Việt Nam cho rằng, việc chuyển đổi từ huyện lên quận sẽ có sự chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất. Nếu như trước đây, đất đó dành cho nông nghiệp thì nay sẽ được chuyển thành đất dịch vụ, đất ở, đất thương mại dịch vụ... dẫn đến có sự chuyển đổi tương đối lớn trong cơ cấu sử dụng đất. Cùng với đó là quy hoạch các khu vực này cũng sẽ thay đổi. Đồng thời, giá đất sẽ tăng ở những nơi đã được quy hoạch chi tiết, có hạ tầng được đầu tư tốt hơn.

Với bối cảnh hiện nay, Đông Anh được dự báo sẽ là tương lai của thị trường bất động sản Hà Nội trong vòng 10 năm tới. Bởi lẽ, hiện nay Đông Anh đã thu hút khá nhiều nhà đầu tư đến đặt chỗ. Quy hoạch đã được xác định, mật độ ở Đông Anh cho đến thời điểm này không phải quá cao và nhất là Đông Anh được đầu tư mạnh mẽ về cơ sở hạ tầng, theo nghiên cứu của JLL Việt Nam.

Phân tích rõ hơn về tác động của thông tin được quy hoạch lên quận, bà Đỗ Thị Thu Hằng cho rằng, từng khu vực có thể sẽ có mức tăng giá khác nhau, tùy thuộc vào mức độ đầu tư, thời điểm đầu tư vào cơ sở hạ tầng và tiện ích. Tuy nhiên, nếu thị trường ghi nhận tình trạng tăng giá quá nhanh thì đây là tình trạng sốt đất ảo. Trong lộ trình chuyển đổi, sẽ phải mất vài năm để thị trường bất động sản phản ánh rõ rệt sự thay đổi, khác biệt lên giá bất động sản. Để mức tăng giá này bền vững, thị trường tại các địa phương cần hội tụ đầy đủ và đồng bộ các yếu tố như quy mô dân số, đầu tư cơ sở hạ tầng, quy tụ các cơ quan ban ngành...

Đông Anh cũng chính là minh chứng cho điều này. Trước thông tin Đông Anh lên quận, các đợt sốt đất xuất hiện nhưng cũng đã lắng xuống sau đó. Đã có những nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội ở thị trường bất động sản khu vực này nhưng đã không có được lợi nhuận như kỳ vọng do thị trường suy giảm. Đây là bài học cho các thị trường khác, cho các nhà đầu tư đang muốn đầu tư lướt sóng. Để nhìn thấy rõ sự thay đổi của các huyện này trong quá trình đô thị hoá và thị trường bất động sản phản ánh điều này lên giá đất là một lộ trình.

Khi có các thông tin về những biến động, bất động sản tăng giá là quy luật thị trường. Ở chiều ngược lại, khi các huyện ngoại thành phát triển lên thành quận, chắc chắn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội sẽ được chú trọng đầu tư hơn, đó cũng là điều kiện thuận lợi với bất động sản. Hiện giá đất các khu vực chuẩn bị lên quận đã được nâng lên tương đối cao từ trước đó rồi. Còn nay nếu có tăng thì cũng không nhiều, một chuyên gia kinh tế nhận định.

Ngay khi có thông tin được quy hoạch lên quận, thị trường sẽ khó tránh khỏi việc môi giới tung tin, “đẩy” giá thị trường lên... Lời khuyên từ chuyên gia rằng, muốn tìm kiếm cơ hội đầu tư ngắn hạn vào các khu vực này, nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng với các cơn sốt đất và rủi ro thanh khoản của mình. An toàn hơn là nên có tầm nhìn từ trung đến dài hạn, nhưng cũng cần có một mức lợi nhuận kỳ vọng hợp lý. Mức lợi nhuận trung bình hàng năm có thể không quá lớn, nhưng nếu mức này cao hơn hẳn lãi suất ngân hàng để phản ánh mức rủi ro cao hơn của hoạt động đầu tư bất động sản tại các huyện này thì đây vẫn có thể là một khoản đầu tư hợp lý.