100% nguồn cung là nhà cao cấp, người thu nhập trung bình biết mua nhà ở đâu?

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa chính thức có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ cùng các bộ ngành liên quan, đề xuất bổ sung chính sách phát triển “nhà ở thương mại giá phù hợp với khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp” vào dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).

Điểm nghẽn từ nguồn cung: Khi nhà giá rẻ "bốc hơi"

Theo HoREA, trong các phiên bản dự thảo trước đây (ngày 22/7), Bộ Xây dựng từng thiết kế một mục riêng cho loại hình này nhưng sau đó đã lược bỏ ở dự thảo ngày 5/8. Hiệp hội nhấn mạnh việc cần thiết phải khôi phục lại quy định này dựa trên thực trạng đáng báo động của thị trường:

Sụt giảm nghiêm trọng: Số dự án đủ điều kiện huy động vốn tại TP.HCM cũ lao dốc từ 92 dự án (42.991 căn) năm 2017 xuống còn vỏn vẹn 6 dự án (3.845 căn) năm 2024.

Sự biến mất của phân khúc bình dân: Nếu năm 2017 nhà ở giá phù hợp chiếm gần 30% tổng nguồn cung, thì giai đoạn 2021 - 2024 con số này rơi về 0%.

Lệch pha cung - cầu: Toàn bộ 100% nguồn cung nhà ở thương mại năm 2024 tại đây đều thuộc phân khúc cao cấp, tạo ra khoảng trống lớn cho người có nhu cầu thực.

Giải pháp tháo gỡ và các điểm cốt lõi trong đề xuất của HoREA

Để vực dậy phân khúc này, HoREA đưa ra những luận điểm và cơ chế thực tế đáng chú ý:

Khoanh vùng đúng đối tượng: Phân khúc này làm "cầu nối" cho nhóm người lỡ cỡ – tức là không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội (vợ chồng tổng thu nhập trên 50 triệu đồng/tháng), nhưng lại khó tiếp cận nhà thương mại cao cấp.

Cơ chế "Giá trần linh hoạt": Doanh nghiệp tham gia trên tinh thần tự nguyện, tự chủ tính toán chi phí và lợi nhuận, nhưng giá bán thực tế không được vượt quá mức giá trần do UBND cấp tỉnh quy định theo từng khu vực.

Bài học lịch sử: HoREA dẫn chứng gói tín dụng 30.000 tỷ đồng (năm 2013) từng thành công rực rỡ khi áp dụng cho căn hộ dưới 1,05 tỷ đồng không phân biệt loại hình. Lần này, Hiệp hội đề xuất gói tín dụng 145.000 tỷ đồng với lãi suất ưu đãi (6,1%/năm cho chủ đầu tư và 5,9%/năm cho người mua).

Đảm bảo công bằng: Dự án vẫn phải thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội, không lạm dụng quỹ đất công hay ngân sách bồi thường cho mục đích thương mại.

Góc nhìn chi phí: Ví dụ thực tế từ một căn hộ 70 m2 giá 3,15 tỷ đồng cho thấy chi phí về đất chiếm tới 35% tổng mức đầu tư. Do đó, việc tối ưu hóa bảng giá đất và hệ số điều chỉnh sẽ là chìa khóa then chốt để kéo giảm giá thành sản phẩm trong tương lai.