“XÂY NHÀ TỬ TẾ” – KHI MỌI BẤT ĐỒNG ĐƯỢC CHỦ NHÀ VÀ NHÀ THẦU CÙNG NÓI RA MỘT CÁCH THẲNG THẮN

Trong bức tranh xây dựng nhà ở hiện nay, mâu thuẫn giữa chủ nhà và nhà thầu gần như đã trở thành một “kịch bản quen thuộc”. Không ít công trình bắt đầu bằng sự hào hứng, kỳ vọng và tin tưởng, nhưng càng đi sâu vào quá trình thi công thì càng phát sinh tranh cãi: từ chi phí, chất lượng, tiến độ cho đến trách nhiệm sau khi bàn giao. Nhiều căn nhà hoàn thành trong cảm giác nhẹ nhõm vì “cuối cùng cũng xong”, nhưng lại để lại không ít vết nứt trong mối quan hệ giữa người bỏ tiền và người làm nghề.

Thực tế cho thấy, phần lớn các mâu thuẫn này bắt nguồn từ sự lệch pha trong cách nhìn nhận và mức độ hiểu biết. Chủ nhà đa phần là người xây nhà lần đầu phải đưa ra những quyết định lớn cho tài sản cả đời trong khi gần như không có nền tảng chuyên môn về xây dựng. Ngược lại, nhà thầu là người đã làm hàng chục, hàng trăm công trình thường vô tình bỏ qua việc giải thích cặn kẽ những điều mà với họ là “hiển nhiên”.

Khoảng cách đó khiến hai bên bước vào công trình với những kỳ vọng rất khác nhau. Chủ nhà mong muốn một căn nhà đẹp, bền, ít rủi ro và đôi khi… ‘càng rẻ càng tốt’. Nhà thầu lại phải cân đối giữa chất lượng, chi phí, nhân công, rủi ro phát sinh và lợi nhuận ngày càng mỏng. Khi không có một mặt bằng hiểu biết chung, mỗi vấn đề phát sinh đều dễ bị nhìn nhận như một hành động “cố tình”: chủ nhà sợ bị làm ẩu, bị đội giá; nhà thầu sợ bị ép giá, giữ tiền, hoặc không được thanh toán đúng cam kết.

Chính từ thực trạng này, những không gian đối thoại như Xây Nhà Tử Tế ra đời, với mục tiêu không đứng về phía chủ nhà hay nhà thầu, mà đứng về phía Sự Hiểu Đúng. Để khi công trình bắt đầu, cả hai bên đều biết mình đang bước vào một quá trình hợp tác, chứ không phải một cuộc đấu trí – nơi ai cũng sợ mình là người thua cuộc.

Tại buổi họp mặt, anh Lê Quốc Kiên – Chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập, người đã đồng hành hướng dẫn cho hàng trăm chủ nhà tại Khóa học kỹ năng Tự Kiểm Soát Xây Nhà và từng làm việc với hàng chục nhà thầu, đã chia sẻ rất thẳng thắn về thực tế lợi nhuận trong ngành xây dựng hiện nay “Tôi nói rõ với nhiều chủ nhà rằng lợi nhuận thực tế của anh em nhà thầu bây giờ chỉ còn khoảng 7% – 10%. Một công trình trị giá 1,5 tỷ đồng, nhà thầu lời khoảng 100 - 150 triệu. Chia đều cho trung bình 5-6 tháng thi công, mỗi tháng lời tầm 20 triệu đồng. Nếu một nhà thầu cùng lúc chỉ làm được một công trình thì thu nhập đó gần như chỉ hơn tí xíu mức lương của một người thợ hồ lành nghề.”

Theo anh Kiên, đây là con số khiến không ít chủ nhà bất ngờ, bởi trước giờ nhiều người vẫn mặc định rằng nhà thầu “lời rất nhiều”. Thực tế, sau khi trừ chi phí máy móc thiết bị, chi phí vật tư, chi phí nhân công, chi phí quản lý, rủi ro phát sinh, thời gian đứng công trình, chi phí bảo hành và hàng loạt khoản “không tên”, phần lợi nhuận còn lại là không lớn như tưởng tượng. “Anh em chỉ lời 7–10%, nhưng có chủ nhà lại yêu cầu giữ bảo hành tới 5% giá trị hợp đồng. Như vậy gần như giữ hết phần lời. Trong trường hợp đó, nhà thầu sống sao, xoay dòng tiền thế nào?” – anh Kiên đặt vấn đề.

Còn anh Trần Chiến Thắng, Sáng lập và Điều hành Học Viện Dự Toán Và Khởi Nghiệp Xây Dựng, một cựu nhà thầu, người từng gắn bó nhiều năm với nghề xây dựng cũng cho biết: “Tôi đã ba lần tự hứa với bản thân là sẽ không làm nhà thầu nữa. Áp lực quá lớn. Giá thì bị ép xuống thấp để cạnh tranh, trong khi chi phí nhân công, vật tư liên tục tăng. Chủ nhà thay đổi liên tục, nhưng lại không chấp nhận chi phí phát sinh. Có những công trình làm đúng, làm đủ, nhưng chỉ cần trễ tiến độ hoặc sai sót nhỏ là bị đánh giá cả quá trình là không tử tế.” Anh cho biết thêm, nhiều nhà thầu không chỉ chịu áp lực tài chính mà còn áp lực tinh thần vì bị giữ tiền đợt cuối, ‘xù’ tiền bảo hành, bị yêu cầu làm những hạng mục không hợp lý.

Ở chiều ngược lại, đại diện các chủ nhà tham gia chương trình, anh Đinh Hoài Nam - Người đã tiếp xúc và hướng dẫn cho hơn 1200 chủ nhà tại Khóa học kỹ năng Tự Kiểm Soát Xây Nhà cho biết: ‘’’Đối với chủ nhà, căn nhà là tài sản của cả đời người. Có người phải tích góp 10 - 20 năm mới đủ tiền xây. Nên việc giữ lại tiền bảo hành hay kiểm soát chặt chẽ thanh toán, thực chất xuất phát từ nỗi sợ bị bỏ rơi sau khi công trình hoàn thành.”

Theo vị đại diện này, phần lớn chủ nhà không có kiến thức xây dựng, cũng không có công cụ để kiểm tra chất lượng kỹ thuật một cách chuyên sâu. Khi xảy ra sự cố sau này, người chịu thiệt thường là chủ nhà. Vì vậy, tiền bảo hành được xem như “tấm khiên cuối cùng” để tự bảo vệ mình, chứ không hẳn là mong muốn gây khó cho nhà thầu. “Tôi sợ nhất là nhà thầu làm xong rồi… biến mất. Khi đó tiền đã thanh toán hết, mà lỗi thì không ai đứng ra xử lý. Nên tôi hướng dẫn cho anh chị chủ nhà chọn cách giữ tiền, dù bản thân cũng không hề thoải mái khi làm vậy.”

Mâu thuẫn không chỉ dừng lại ở tiền bạc mà còn bộc lộ rõ rệt nhất ở giai đoạn hoàn thiện, thời điểm nhạy cảm và dễ tranh cãi nhất của một công trình. Chủ nhà chia sẻ rằng, khi đến giai đoạn hoàn thiện, họ thường muốn chọn loại vật tư mà mình thấy đẹp, phù hợp gu thẩm mỹ hoặc theo xu hướng. Trong khi đó, nhà thầu lại đề xuất một loại vật tư khác và cho rằng bền hơn, dễ thi công hơn hoặc ít rủi ro về sau. “Có những lúc tôi cảm giác nhà thầu cứ một mực muốn dùng loại họ quen, không chịu theo ý chủ nhà. Còn nhà thầu thì cho rằng chủ nhà chỉ nhìn cái đẹp trước mắt mà không hiểu hậu quả kỹ thuật lâu dài. Hai bên đều nghĩ mình đúng, và tranh cãi bắt đầu từ đó” – một chủ nhà khác chia sẻ.

Từ phía nhà thầu, nhiều người cũng thừa nhận rằng họ không muốn rủi ro bảo hành về sau nên thường có xu hướng chọn vật tư quen tay, dễ kiểm soát chất lượng. Nhưng khi không giải thích rõ lý do kỹ thuật ngay từ đầu, sự khác biệt này rất dễ bị hiểu lầm thành việc “ép dùng vật tư theo ý nhà thầu”.

Từ những góc nhìn tưởng chừng đối lập, buổi gặp gỡ dần làm rõ một vấn đề cốt lõi: mâu thuẫn không nằm ở bản thân tiền bảo hành hay vật tư hoàn thiện, mà nằm ở sự thiếu minh bạch và thiếu niềm tin ngay từ đầu. Khi hợp đồng không đủ chi tiết, phạm vi bảo hành không được định nghĩa rõ ràng, tiêu chuẩn vật tư và trách nhiệm mỗi bên mập mờ, thì mọi khác biệt đều có thể trở thành xung đột.

Buổi họp mặt Xây Nhà Tử Tế do Cộng Đồng “Học Từ Thực Tế” tổ chức, quy tụ 70 chủ nhà đại diện cho hơn 450 chủ nhà đang và sắp xây nhà, cùng 30 đơn vị thiết kế – thi công làm nghề nghiêm túc, hướng đến việc đưa sự minh bạch ra ánh sáng. Để cả hai phía cùng hiểu rằng: nếu một bên không sống được, thì bên còn lại cũng không thể yên tâm.

Khi chủ nhà hiểu rằng lợi nhuận của nhà thầu là hữu hạn, và nhà thầu hiểu rằng nỗi lo của chủ nhà là có thật, thì khoảng cách giữa hai bên mới dần được thu hẹp. Và chỉ khi đó, việc xây dựng tổ ấm mới thực sự trở thành một hành trình tử tế – đúng như tinh thần mà cộng đồng đang cùng nhau theo đuổi.

Tú Võ - Hùng Lê