Bài của Loan Nguyen Stock

Đến cuối năm 2023, tổng tài sản của Khang Điền đạt 26.417 tỷ, tăng 22% so với đầu năm. Trong đó có TSNH chiếm tới 93,7% TTS. Hiện KDH đang có 3729 tỷ tiền mặt, tăng 35% so với đầu năm 2023, khoản tiền mặt chiếm 14% tổng tài sản. Đây là điểm rất tích cực cho thấy KDH vẫn chưa gặp khó khăn về dòng tiền duy trì hoạt động của DN. KDH cũng là 1 trong số ít công ty bđs có tỷ lệ tiền mặt đều đặn hàng quý trên 10% TTS

Các khoản phải thu chỉ chiếm 7% TTS, đã giảm 64% so với đầu năm. Do thứ nhất, KDH thu được tiền bán bđs từ KH. Thứ 2 là KDH giảm khoản trả trước để mua quyền sd đất, khoàn này giảm đi nghĩa là công ty đã nhận được quyền sd đất, như vậy nó sẽ tăng vào tồn kho. Thứ 3 là ở phải thu khác, khang điền giảm 1.000 tỷ tạm ứng tiền bồi thường GPMB để thực hiện dự án. Khi đã thực hiện việc bồi thường giải phóng mặt bằng thì khoản này sẽ giảm đi và bồi thường cho dự án nào sẽ tăng vào tồn kho dự án đó.

Hàng tồn kho chiếm tới 71% trong cơ cấu tài sản, đạt 18.787 tỷ, tăng 51%, đây là khoản mục tăng mạnh nhất trong tài sản của KDH, chủ yếu là bất động sản dở dang, tập trung tại các dự án: Khang Phúc – khu dân cư Tân Tạo (6.528 tỷ), …. Hàng tồn kho tăng mạnh giai đoạn này là dấu hiệu rất tích cực. Điều này thể hiện công ty đang đẩy mạnh tiến độ thực hiện dự án. Như vậy thì mới có thể mở bán thu tiền về và bàn giao nhà cho KH ghi nhận doanh thu.

Ngoài các dự án trong hàng tồn kho, KDH vẫn còn dự án nằm ở tài sản dở dang dài hạn. Đó là dự án kcn Lê Minh Xuân mở rộng. KCN mở rộng có tổng diện tích 109,9 ha, trong đó có 67,7 ha dành cho các khách hàng công nghiệp thuê. Công ty đã hoàn thiện các văn bản pháp lý quan trọng, bao gồm quy hoạch tổng thể và quyết định phê duyệt chủ trương đầu tư trong năm 2016. Theo ban lãnh đạo của KDH, công ty đang xem xét cơ cấu sản phẩm để phù hợp với khách thuê tiềm năng và chúng tôi kỳ vọng công ty sẽ mở bán vào năm 2026.

Về nguồn vốn, nợ phải trả của KDH tại ngày 31/12/2023 đạt 10.889 tỷ, tăng 12% so với đầu năm. Tuy nhiên nợ tăng là tốt hay xấu thì phải xem nó tăng ở khoản mục nào.

Khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn đạt 2.353 tỷ, tăng 2,6 lần so với đầu năm. Đây là khoản tiền công ty nhận trước tiền chuyển nhượng bđs của KH. Khoản mục này tăng là điều rất tích cực, khoản này tăng mạnh nghĩa là KDH vẫn bán đc hàng và KH vẫn rất quan tâm tới các dự án của công ty. Chỉ cần hoàn thành việc bàn giao nhà cho khách là có thể ghi nhận doanh thu luôn.

Còn về nợ vay, tổng nợ vay 6345 tỷ, giảm 6% so với đầu năm. Tỷ lệ Nợ vay/VCSH = 0,4 KDH là 1 trong số ít công ty bđs có tỷ lệ tiền mặt ổn định và tỷ lệ nợ vay thấp trong nhóm. Trong số nợ vay, KDH có 1.100 tỷ nợ trái phiếu, tuy nhiên thời gian đáo hạn tới tháng 6 & tháng 8 2025 nên hiện tại công ty cũng k có áp lực với trả nợ trái phiếu. Ngoài ra với hơn 3000 tỷ tiền mặt thì KDH hoàn toàn có khả năng trả nợ. Thời gian tới mà nợ vay của KDH tăng lên thì cũng k phải việc xấu, vì công ty vay thêm sẽ hưởng chỉ phí lãi vay thấp do lãi suất hiện tại vẫn đang ở mức thấp. Công ty có nguồn tiền chi phí rẻ để đẩy nhanh tiến độ dự án như vậy sẽ nhanh chóng mở bán và bàn giao nhà cho KH.

Như vậy, tài chính của KDH vẫn rất lành mạnh với tỷ lệ tiền mặt cao, phải thu và tỷ lệ nợ vay thấp. Đặc biệt hàng tồn kho và người mua trả tiền trước tăng mạnh trog Q4/2023 là dấu hiệu rất tích cực.

Quý IV/2023, doanh thu thuần hợp nhất của KDH là 469 tỷ, giảm 62% so với cùng kỳ năm trước. Doanh thu vẫn chủ yếu đến từ chuyển nhượng bđs là hđ chính của công ty.

Mặc dù doanh thu giảm mạnh nhưng nhờ giá vốn được cải thiện, lợi nhuận gộp chỉ giảm 2%, vẫn được 291 tỷ, tương ứng biên lợi nhuận gộp là 62%. Như vậy Q4/2023 biên LNG của KDH chỉ khoảng 23% mà tới Q4/2023 biên LNG đã tăng lên 62%. Con số tăng kỷ lục, nếu những quý sau KDH vẫn duy trì được biên LNG trên 50% cộng với việc mở bán và bàn giao thêm dự án vào 2024 thì LNG sẽ rất khả quan

Trong quý các loại chi phí tăng lên rất đáng kể, như chi phí tài chính 56 tỷ, tăng 93%; chi phí bán hàng 59 tỷ, tăng 40%; còn chi phí quản lý 53 tỷ, chỉ giảm 7%

Dẫn tới kết thúc quý IV/2023, lợi nhuận trước thuế hợp nhất của KDH chỉ đạt 156 tỷ tỷ, giảm 35% so với cùng kỳ.

Khấu trừ thuế, lợi nhuận hợp nhất chỉ còn 63 tỷ đồng, giảm 43% so với cùng kỳ. Đây cũng là lợi nhuận sau thuế quý thấp nhất từ 2017. Tuy nhiên do tình hình khó khăn chung toàn ngành, việc KDH vẫn bán được hàng và có LN trong 2024 thì cũng hơn rất nhiều chủ đầu tư cùng ngành

Xem hàng tồn kho của KDH, các dự án lớn đều nằm trong tp HCM có vị trí rất đắc địa. Như vậy, KDH có quỹ đất lớn nằm ở các khu vực hấp dẫn của TP.HCM, tại khu vực như vậy thì nhu cầu nhà ở cao hơn và ổn định hơn so với các khu vực cấp 2 khác, bao gồm 496 ha đất ở và 109,9 ha đất công nghiệp ở TP. HCM.

KDH chỉ mở bán nếu dự án đáp ứng nhu cầu và có pháp lý rõ ràng. Do vậy, các căn hộ mang thương hiệu KDH đều có đầy đủ pháp lý và sẽ được hấp thụ nhanh chóng. Kỳ vọng của KDH năm 2024 cũng đến từ chính những dự án công ty đang có tồn kho lớn. Tổng hợp dự án của KDH về quy mô, vị trí, tỷ lệ sở hữu, loại hình sản phẩm và tiến độ. Các dự án đều ở tp HCM, trừ dự án kcn thì các dự án khác đều có sản phầm là căn hộ thấp tầng hoặc cao tầng.

Dự án Classia bao gồm 176 căn nhà phố/biệt thự. Dự án bắt đầu mở bán vào tháng 9 và bàn giao những căn đầu tiên vào tháng 10/2022. Tính đến tháng 11/2023, dự án vẫn còn 20 căn để bán. Dự kiến dự án sẽ hoàn thành việc bán hàng và bàn giao vào đầu năm 2024.

Dự án The Privia bao gồm 1.043 căn hộ chung cư. Diện tích căn hộ trung bình tại dự án này là 60m2, giá khởi điểm ước tính khoảng 50 triệu/m2. Giữa tháng 12/2023, dự án đang thi công tầng thượng các tòa tháp chung cư trong dự án. Dự án bắt đầu mở bán chính thức vào ngày 25/11/2023, tính đến nay doanh số bán hàng khá ấn tượng, với 90% số căn mở bán đã được bán, tương đương với khoảng 600 căn. Việc bán hàng nhanh chóng cho thấy tâm lý thị trường đã cải thiện và nhu cầu nhà ở đang quay trở lại sau một vài quý trầm lắng. Khả năng KDH sẽ hoàn tất việc bán hàng và bắt đầu bàn giao nhà cho người mua vào cuối Q4/2024.

Dự án The Clarita bao gồm 159 căn nhà phố/biệt thự. Diện tích đất trung bình của mỗi căn của dự án là khoảng 160m2. Trong Q3/2023, KDH đã bán 49% dự án cho Keppel Land và ghi nhận 875 tỷ đồng lợi nhuận chưa phân phối. Sau khi thực hiện thương vụ, KDH dự kiến sẽ hợp tác với Keppel Land để phát triển các căn hộ cao cấp trong dự án này và có thể mở bán vào nửa cuối năm 2024.

Dự án The Emeria có tổng diện tích 6,07 ha tọa lạc tại P. Bình Trưng Đông, Q. Thủ Đức, TP.HCM. Tổng diện tích đất ở để bán ước tính là 3 ha, trong đó 1,74 ha dành để xây dựng 67 căn hộ thấp tầng và 1,26 ha dành cho khoảng 600 căn hộ cao tầng. Trong Q2/2023, KDH đã bán 49% dự án cho Keppel Land, và ghi nhận 256 tỷ đồng lợi nhuận chưa phân phối. Tương tự như dự án Clarita, KDH dự kiến sẽ hợp tác với Keppel Land để phát triển dự án này và có thể mở bán vào nửa cuối năm 2024.

Như vậy ngoài 2 dự án đã mở bán vào 2023 sẽ tiếp tục mở bán và hoàn thành việc bàn giao nhà cho KH, năm 2024 KDH dự kiến sẽ tiếp tục mở bán thêm 2 dự án là Clarita và Emeria.

Các dự án còn lại dự kiến sẽ triển khải vào 2025, 2026 do KDH chờ hoàn thiện thủ tục pháp lý và giải phòng mặt bằng. Như vậy sau 2024 KDH vẫn còn dự án để tiếp tục phát triển chứ k gặp phải tình trạng làm xong dự án thì k còn dự án mới tiến hành.

Do dự án Classia chỉ còn khoảng 20 căn nên mình dự tính DT và LN của KDH chủ yếu ở 3 dự án Priva, Clarita và Emeria. Mình ước tính doanh thu 3 dự án dựa trên số lượng căn hộ mỗi dự án và mức LN khoảng 35% thì KDH có được LN 2024 dự tính là 1330 tỷ

P/B trung bình ~ 2.x, BV đã trừ lợi ích CĐ không kiểm soát 2020 ~ 13,4k tỷ => BV 2024 ~ 14,7k tỷ

=> BVPS 2024 = 14,7k tỷ/799 tr CPLH = 18,4

=> Giá KDH 2024 = BVPS *P/B trung bình 2.x ~ 38-40k

Vùng hiện tại đã gần định giá rồi nên k nên mua nữa, bác nào có hàng có thể tiếp tục nắm giữ với target khoảng 38-40. Nếu cp có nhịp chỉnh về vùng 33-34 mình thấy có thể giải ngân đc, hiện tại thì nắm giữ thôi