Bài của Lê Quốc Kiên

Nhà phố, bất động sản công nghiệp và chung cư được dự báo là kênh hút vốn đầu tư năm nay.

Sau năm 2023 đầy thách thức, thị trường bất động sản được dự báo khó có thể bùng nổ trong năm 2024 nhưng sẽ dần đi vào ổn định. Những khó khăn vẫn tồn tại như nguồn cung hạn chế, giá neo cao, tâm lý thị trường chưa cải thiện mạnh mẽ khiến giới đầu tư địa ốc có xu hướng chọn hướng đi an toàn.

Dưới đây là các phân khúc được nhiều chuyên gia dự báo tiếp tục hút vốn đầu tư vì có thể khai thác dòng tiền, phục vụ nhu cầu thực.

Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập, cho biết nhà phố khai thác cho thuê là một kênh đầu tư phù hợp với người có sẵn tiền nhàn rỗi lúc này. Nếu tìm kiếm, sàng lọc kỹ, nhà đầu tư có thể mua được tài sản giá tốt, thấp hơn khoảng 10-15% so với cuối năm 2021. Thực tế tại TP HCM, nhiều chủ nhà áp lực tài chính đã chấp nhận bán với giá cách đây 3-4 năm.

Ông Kiên đánh giá nguồn cung thứ cấp của nhà phố khá đa dạng và lợi thế nằm trong tay người mua có sẵn "tiền tươi". Tuy giá giao dịch khá lớn, nhóm tài sản này đáp ứng được nhiều mục tiêu bởi vừa để ở vừa khai thác cho thuê nhiều ngành nghề khác nhau như làm văn phòng, kinh doanh cửa hàng hay tích lũy dòng tiền, chống trượt giá. Tỷ suất lợi nhuận của nhà phố thường khoảng 1-2% một năm.

Trong bối cảnh lãi suất tiết kiệm xuống thấp, dưới cả mức trượt giá của lạm phát, nhà đầu tư muốn giữ tiền nhưng thực tế vẫn bị "mất tiền". Trong khi đó lãi suất cho vay mua nhà đang ở mức tốt, dưới 10% một năm cố định trong 2-3 năm. Nhà đầu tư có thể kỳ vọng khi hết ưu đãi lãi suất, thị trường cũng đã phục hồi và tăng trưởng trở lại vào giai đoạn 2026-2027. Về lâu dài, mua nhà phố là kênh giữ tiền tốt và tăng trưởng giá khá ổn định.

Trong năm 2023, bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm sáng dẫn đầu của thị trường, với giá thuê có nơi tăng đến 20%, bất chấp khó khăn của nền kinh tế. Dữ liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) chỉ ra giá thuê tăng mạnh nhất ở khu vực phía Bắc, khoảng 20% so với năm trước, còn phía Nam tăng 15%.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield, nhìn nhận trong những tháng cuối năm, khi nhu cầu từ thị trường bán lẻ được dự báo tăng bằng lần, "cơn khát" nguồn cung nhà xưởng, kho bãi càng trở nên gay gắt hơn. Tổng nguồn cung nhà kho tại Hà Nội và TP HCM hiện nay đạt lần lượt 2 triệu m2 và 5,1 triệu m2. Trong khi đó, các khu công nghiệp và hậu cần kho bãi tại hai đô thị lớn này đều đã lấp đầy, có nơi đạt gần 100%.

Nhu cầu ngày càng lớn đã khiến nhiều nhà đầu tư săn lùng quỹ đất ở những thị trường mới nổi, nhất là vùng ven Hà Nội, TP HCM để mở rộng đầu tư khu công nghiệp cho thuê hoặc phát triển các ngành phụ trợ trong năm 2024. Tuy nhiên, chuyên gia cho rằng, nhà đầu tư vào kênh bất động sản này cần tính toán đến tốc độ kết nối hạ tầng, thậm chí dự trù kinh phí đầu tư cho hạ tầng. Bởi thách thức tại thị trường Việt Nam hiện nay là cơ sở hạ tầng chưa theo kịp với tốc độ phát triển của các khu, cụm công nghiệp.

Nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường cho biết chung cư là loại hình bất động sản ít bị ảnh hưởng nhất bởi các tác động tiêu cực của thị trường năm qua do phục vụ nhu cầu rất lớn về ở thực. Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc kênh Batdongsan, cho biết tỷ suất lợi nhuận trung bình khi đầu tư chung cư từ năm 2015 đến nay là 12,5% một năm, tính gộp mức tăng giá và lợi nhuận cho thuê. Đây là mức lợi nhuận tốt và ổn định hơn các kênh đầu tư khác như chứng khoán, vàng, ngoại tệ, đất nền hay gửi tiết kiệm. Lý do là chung cư không ngừng tăng giá và nhu cầu mua, thuê loại hình này luôn cao.

Một khảo sát của Savills tại 30 dự án hạng A và B ở TP HCM cho thấy lợi suất cho thuê chung cư trong năm 2023 giữ ổn định ở mức 4,8% theo năm. Bà Giang Huỳnh, Phó giám đốc, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills TP HCM, cho biết các khu vực như quận 2 cũ, quận 3 và quận 10 có lợi nhuận đầu tư cao nhất thời gian qua. Bà đánh giá tổng lợi nhuận đầu tư chung cư vẫn cao hơn lãi suất tiền gửi, cho thấy chung cư vẫn là kênh đầu tư sinh lời.

"Trong ngắn hạn, lợi suất cho thuê dự kiến tăng do số lượng căn hộ bàn giao giảm và lãi suất tiền gửi duy trì ở mức thấp", chuyên gia nói.

Ngọc Diễm (Vnexpress)